Wątpliwy patent na postoje niepełnosprawnych

Inwestorzy i deweloperzy decydują się czasem na przeznaczenie większej niż wymagana prawem liczby miejsc parkingowych dla osób niepełnosprawnych. Później sprzedają je zwykłym klientom, a ci mogą mieć problem, bo nie jest oczywiste, czy z takiego postoju można korzystać bez odpowiednich uprawnień.

Zdarza się, że z uwagi na ograniczenia wynikające z przepisów techniczno -budowlanych inwestorzy projektują więcej miejsc postojowych dla osób niepełnosprawnych, niż to wynika z ustaleń planu miejscowego, decyzji o warunkach zabudowy oraz przepisów rozporządzenia ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 1225; dalej: r.w.t). [ramka] Miejsca te wliczają do puli wymaganej liczby stanowisk postojowych, a następnie zbywają zainteresowanym klientom.

W przypadku inwestorów i deweloperów sprzedaż miejsc postojowych najczęściej realizowana jest na dwa sposoby. W pierwszym wariancie nabywca lokalu równocześnie przystępuje do umowy o podział rzeczy wspólnej (nieruchomości wspólnej) do korzystania, w której przyznawane jest mu uprawnienie do wyłącznego korzystania z określonego miejsca postojowego. W drugim wariancie w ramach nieruchomości budynkowej wyodrębniony zostaje lokal użytkowy – hala garażowa, w której nabywany jest udział (ułamkowa część prawa własności), a jednocześnie nabywca przystępuje do umowy o podział rzeczy wspólnej (hali garażowej) do korzystania. Ewentualnie może zaistnieć sytuacja, w której na zasadach analogicznych nabywcy lokali wykupią udział w nieruchomości gruntowej (zagospodarowanej miejscami postojowymi), która jednak nie stanowi nieruchomości wspólnej (np. jest odrębną nieruchomością przylegającą do terenu nieruchomości wspólnej).

Tylko dla uprzywilejowanych?

Co do zasady nieruchomości i prawa do nich mogą być przedmiotem swobodnego obrotu zgodnie z przepisami prawa poza przewidzianymi w nim wyjątkami (np. ograniczenie obrotu gruntami rolnymi i leśnymi; wyłączenie z obrotu dróg publicznych i śródlądowych wód płynących). Przepisy nie ograniczają sprzedaży lub możliwości zawarcia umowy o podział rzeczy wspólnej do korzystania obejmującej miejsca postojowe dla osób niepełnosprawnych, jednak regulują w sposób szczególny zasady korzystania z takich miejsc.

Rodzi się wątpliwość, czy po oddaniu budynku do użytkowania takie miejsca muszą być przeznaczone wyłącznie dla osób niepełnosprawnych, czy też mogą z nich korzystać też te, które nie legitymują się kartą parkingową (wydaje się ją m.in. osobom niepełnosprawnym), ale mają uprawnienie do wyłącznego korzystania z tego miejsca na podstawie zawartej z inwestorem umowy o podział rzeczy wspólnej do korzystania. Odpowiedź na to pytanie zależy w pierwszej kolejności od uznania, czy tego rodzaju stanowiska postojowe powinny być ogólnodostępne dla każdego niepełnosprawnego, czy też mogą być oddane do wyłącznego korzystania przez określone osoby na podstawie umowy o podział rzeczy wspólnej do korzystania (w szczególności nie posiadające ww. karty parkingowej).

Nie ma jednomyślności

Orzecznictwo sądów administracyjnych nie jest w tej kwestii jednolite. Część składów orzekających stoi na stanowisku, że po oddaniu budynku do użytkowania miejsca postojowe dla osób niepełnosprawnych muszą takimi pozostać i nie można ograniczać możliwości swobodnego z nich korzystania (np. poprzez założenie blokady przez osobę, która ma uprawnienie do wyłącznego korzystania z takiego miejsca), ponieważ tracą wówczas swój charakter wynikający z projektu budowlanego. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w wyroku z 22 kwietnia 2021 r. (sygn. akt II SA/Lu 806/20) stwierdził, że z istoty swojej (determinowanej funkcją) mają to być miejsca parkingowe dostępne dla każdej osoby niepełnosprawnej, która legitymuje się odpowiednim dokumentem upoważniającym do korzystania z takiego miejsca. Wprowadzanie jakichkolwiek ograniczeń uniemożliwiających korzystanie przez każdą osobę niepełnosprawną, legitymującą się odpowiednim uprawnieniem, powoduje, że przestaje to być miejsce parkingowe przeznaczone dla osób niepełnosprawnych. Przestaje zatem być spełniony warunek techniczny wynikający z par. 18 r.w.t. w zw. z art. 5 ust. 1 pkt 4 p.b. i doprecyzowany w zatwierdzonym projekcie budowlanym. WSA stwierdził również, że jeśli miejsca parkingowe zostały oddane do wyłącznego użytku przez określoną osobę, na podstawie stosownej umowy (nastąpiło swoiste „wykupienie” miejsca parkingowego), oznacza to, że wykluczona jest dostępność takiego miejsca dla każdej osoby niepełnosprawnej legitymującej się odpowiednim uprawnieniem.

Podobne stanowisko zajął Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 3 lutego 2022 r. (sygn. akt II OSK 2057/21), który wskazał, że wynikający z par. 18 r.w.t. obowiązek zapewnienia miejsc postojowych, z których korzystają osoby niepełnosprawne, ma charakter trwały i nie można w drodze decyzji właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego pozbawić osób niepełnosprawnych możliwości korzystania z takich miejsc. Możność takiego działania składała się na prawo podmiotowe chronione wprost przez art. 9 ust. 1 Konwencji o prawach osób niepełnosprawnych, sporządzonej w Nowym Jorku dnia 13 grudnia 2006 r. (Dz.U. z 2012 r. poz. 1169; ost.zm. Dz.U. z 2018 r. poz. 1217; dalej: konwencja). Tę międzynarodową regulację praw osób niepełnosprawnych należy przy tym uznać za istotny element wykładni systemowej przepisów par. 18 ust. 1 i 2 r.w.t., a także kluczowy składnik kontekstu normatywnego pozwalający doprecyzować ogólne postanowienie zawarte w art. 5 ust. 1 pkt 4 p.b. W przeciwnym bowiem przypadku obowiązek inwestora, a później zarządcy obiektu zapewnienia „niezbędnych warunków do korzystania z obiektów użyteczności publicznej i mieszkaniowego budownictwa wielorodzinnego przez osoby niepełnosprawne”, stanowiłby normę pustą. NSA wyjaśnił, że zgodnie z art. 91 ust. 1 i 2 Konstytucji RP postanowienia konwencji, czyli ratyfikowanej umowy międzynarodowej, mają pierwszeństwo przed ustawą, jeżeli ustawy tej nie da się pogodzić z umową międzynarodową. Zatem w odniesieniu zarówno do przepisów prawa budowlanego, jak i przepisów aktów wykonawczych należy stosować „wykładnię prawa zgodną z prawem międzynarodowym”. Interpretowanym i stosowanym przepisom prawa polskiego należy więc nadawać znaczenia, które tak dalece, jak jest to możliwe, urzeczywistniają zasady przyjęte w aktach prawa międzynarodowego.

WSA w Opolu, rozpatrując sprawę dotyczącą zmiany przeznaczenia stanowiska postojowego dla osoby niepełnosprawnej na standardowe miejsce parkingowe, w wyroku z 19 sierpnia 2021 r. (sygn. akt II SA/Op 375/20) wyjaśnił, że zgodne z prawem użytkowanie obiektu wymaga podjęcia odpowiednich działań przez organy nadzoru i jednoznacznych ustaleń w kwestii faktycznej dostępności miejsc parkingowych dla osób niepełnoprawnych. Z istoty swojej (determinowanej funkcją) mają to być miejsca parkingowe dostępne dla każdej osoby niepełnosprawnej, która legitymuje się odpowiednim dokumentem upoważniającym do korzystania z takiego miejsca. Wprowadzanie jakichkolwiek ograniczeń uniemożliwiających korzystanie przez każdą osobę niepełnosprawną, legitymującą się odpowiednim uprawnieniem, powoduje, że przestaje to być miejsce parkingowe przeznaczone dla osób niepełnosprawnych. Konstatacja taka rodzi po stronie organów nadzoru budowlanego obowiązek podjęcia odpowiednich działań, tj. nakazania, w drodze decyzji, usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości, z określeniem terminu wykonania tego obowiązku. Co prawda wspomniane orzeczenie zostało uchylone przez NSA wyrokiem z 1 czerwca 2022 r. (sygn. akt II OSK 2609/21), ale w jego uzasadnieniu podzielono obszernie sygnalizowaną w motywach zaskarżonego wyroku WSA w Opolu potrzebę respektowania wymagań, które przepisy Konstytucji RP, prawa budowlanego i przepisów techniczno-budowlanych stawiają wobec funkcjonowania w społeczeństwie osób niepełnosprawnych.

To nie wszystko. Sądy mają także odmienne stanowisko co do par. 18 r.w.t. Wskazują, że regulacja ta wprowadza jedynie wymóg zaprojektowania odpowiedniej liczby miejsc postojowych, w tym dla niepełnosprawnych, ale już nie mówi, że te miejsca mają być ogólnodostępne (wyrok WSA w Krakowie z 2 lutego 2018 r., sygn. akt II SA/Kr 1547/17). Dlatego nie jest wykluczone zamontowanie na takim miejscu blokady, która powoduje, że przestaje ono być ogólnodostępne, a korzysta z niego osoba, która ma uprawnienie do tego miejsca – niekoniecznie osoba z niepełnosprawnością. ©℗

Zawierając umowę o podział rzeczy wspólnej do korzystania uprawniającą do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego, które w projekcie budowlanym zostało przeznaczone dla osób niepełnosprawnych, współwłaściciel nieruchomości wspólnej powinien liczyć się z tym, że jego używanie na wyłączność (zwłaszcza jeśli nie ma on ww. karty parkingowej) może zostać zakwestionowane.

Czy można zrezygnować

Niezależnie od wątpliwości, czy miejsca postojowe dla osób niepełnosprawnych powinny być ogólnodostępne i czy mogą z nich korzystać jedynie osoby, które zawarły umowę uprawniającą do wyłącznego z nuch korzystania, problematyczna wydaje się również likwidacja miejsc postojowych dla osób niepełnosprawnych po oddaniu budynku do użytkowania. Do takich sytuacji dochodzi np. wtedy, gdy w budynku mieszkalnym wielorodzinnym funkcjonuje już wspólnota mieszkaniowa, a użytkownicy takich miejsc postanawiają zmienić ich status – na miejsce postojowe nieprzeznaczone dla osób niepełnosprawnych. W praktyce polega to albo na ustawieniu na takim miejscu blokady uniemożliwiającej parkowanie innym osobom, albo na przemalowaniu takiego miejsca (likwidacji znaków poziomych) i usunięciu znajdującego się przy nim znaku pionowego.

Zgodnie z art. 5 ust. 2 p.b. obiekt budowlany należy użytkować w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej, w szczególności w zakresie związanym z wymaganiami, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1‒7 p.b. (a zatem także w zakresie warunków do korzystania z budynku mieszkalnego wielorodzinnego przez osoby niepełnosprawne). Właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z ww. zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2 p.b. (art. 61 pkt 1 p.b.).

Wyżej wskazany obowiązek obejmuje nie tylko kwestię właściwego utrzymywania, lecz także właściwego użytkowania obiektów budowlanych, choć sam w sobie nie stanowi podstawy do wydania decyzji administracyjnej konkretyzującej sposób wykonania tych obowiązków. Na jego podstawie organy nadzoru budowlanego mogą prowadzić postępowanie kontrolne, a dopiero w przypadku wystąpienia przesłanek określonych w art. 66‒68 p.b. mogą wszcząć postępowanie administracyjne zakończone nałożeniem na właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego konkretnych obowiązków (D. Sypniewski [w:] R. Godlewski, M. Goss, J. Góralski, W.Ł. Gunia, D. Sypniewski, „Prawo budowlane. Komentarz”, Warszawa 2022, art. 61; wyrok NSA w Warszawie z 7 maja 1996 r., sygn. akt IV SA 1104/95). Artykuł 61 p.b. wyznacza granice, w ramach których można użytkować obiekt bez wymogu uzyskiwania nowych decyzji administracyjnych (np. pozwolenia na budowę), gdyż ten stan został usankcjonowany posiadaną decyzją – pozwoleniem na budowę lub decyzją – pozwoleniem na użytkowanie. Takie zdanie wyraził np. NSA w Warszawie w wyroku z 24 września 1999 r. (sygn. akt IV SA 1530/97).

Likwidacja stanowiska postojowego dla osób niepełnosprawnych oznacza, że budynek przestaje spełniać wymagania techniczne wynikające z par. 18 r.w.t. w związku z art. 5 ust. 1 pkt. 4 p.b. Wymagania te określa decyzja o pozwoleniu na budowę budynku i decyzja o pozwoleniu na użytkowanie. Jak wskazał WSA w Lublinie w wyroku z 22 kwietnia 2021 r. (sygn. akt II SA/Lu 806/20), mają one charakter trwały i powinny być spełnione przez cały okres istnienia budynku, a nie tylko w momencie oddania go do użytkowania.

Dodatkowo, gdy likwidowane jest miejsce postojowe dla osób niepełnosprawnych i staje się ono standardowym miejscem postojowym, naruszone zostają przepisy o minimalnej odległości ich lokalizacji od okien oraz od granic działki budowlanej, które reguluje par. 19 r.w.t.

W przypadku stanowisk postojowych dla osób niepełnosprawnych nie istnieją ograniczenia co do odległości od okien budynków (par. 20 r.w.t.). Zatem ich lokalizacja – w odróżnieniu od standardowych miejsc postojowych – jest mniej rygorystyczna. Jeśli miejsce postojowe dla osób niepełnosprawnych staje się standardowym miejscem postojowym, to powinno spełniać wymogi wynikające m.in. z par. 19 r.w.t.

Kontrola użytkowania

Zasady użytkowania miejsc postojowych dla osób niepełnosprawnych reguluje m.in. ustawa z 20 czerwca 1997 r. ‒ Prawo o ruchu drogowym (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 1047; ost.zm. Dz.U. z 2023 r. poz. 1234; dalej: p.r.d.), które określa zasady ruchu na drogach publicznych, w strefach zamieszkania oraz w strefach ruchu (art. 1 pkt 1).

To, czy parkowanie na miejscach postojowych dla osób niepełnosprawnych zlokalizowanych na drogach wewnętrznych podlega w konkretnym przypadku zasadom p.r.d., zależy od tego, czy teren, na którym te stanowiska postojowe zostały urządzone, stanowi strefę zamieszkania lub strefę ruchu. Jeżeli teren nieruchomości wspólnej nie jest żadną z tych stref, to przepisy p.r.d. nie regulują zasad poruszania się po tym terenie. W związku z tym policja ani straż miejska nie mogą kontrolować, czy osoby parkujące na tych stanowiskach postojowych legitymują się kartą parkingową. Gdy teren wspólnoty mieszkaniowej stanowi strefę zamieszkania lub strefę ruchu, taka kontrola może być przeprowadzana, mimo że w istocie jest to teren prywatny, częstokroć nawet ogrodzony (por. wyrok Sądu Rejonowego w Giżycku z 7 sierpnia 2017 r., sygn. akt II W 9/17).

Jednak zgodnie z art. 1 ust. 2 p.r.d. przepisy tej ustawy stosuje się również do ruchu odbywającego się poza drogami publicznymi, strefami zamieszkania i strefami ruchu, w zakresie koniecznym dla uniknięcia zagrożenia bezpieczeństwa osób oraz wynikającym ze znaków i sygnałów drogowych. Jeżeli teren nieruchomości wspólnej nie stanowi strefy zamieszkania ani strefy ruchu, ale stanowiska postojowe dla osób niepełnosprawnych są prawidłowo oznaczone znakami drogowymi, takimi jak znaki: P-24 „miejsce dla pojazdu osoby niepełnosprawnej”, D-18a „parking – miejsce zastrzeżone”, P-18 „stanowisko postojowe” lub P-20 „koperta”, to przepisy p.r.d. obowiązują w zakresie stosowania się do tych znaków. Dlatego nawet wówczas możliwa będzie kontrola ich przestrzegania na prywatnym terenie wspólnoty mieszkaniowej przez Straż Miejską (por. wyrok SR dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie z 20 kwietnia 2021 r., sygn. akt III W 1602/19).

Z kolei utrzymywanie miejsc postojowych dla osób niepełnosprawnych po oddaniu budynku do użytkowania może być przedmiotem kontroli organów nadzoru budowlanego, które są właściwe m.in. w sprawach odpowiedniego stanu technicznego budynków.

Skutki likwidacji

Ważne jest to, że w p.b. nie ma regulacji, która przewidywałaby wprost obowiązek uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę lub dokonywania zgłoszenia robót budowlanych w przypadku zamiaru likwidacji miejsca postojowego dla osób niepełnosprawnych. Brak jest też przepisów, które określałyby bezpośrednio konsekwencje likwidacji takich miejsc po oddaniu budynku do użytkowania. W istocie bowiem zamontowanie blokady parkingowej lub usunięcie z takiego miejsca znaku poziomego (poprzez przemalowanie miejsca) i znaku pionowego nie stanowi robót budowlanych w rozumieniu art. 3 pkt. 7 p.b. (por. wyrok WSA w Warszawie z 18 czerwca 2014 r., sygn. akt VII SA/Wa 570/14).

Niemniej jednak likwidacja miejsc postojowych dla osób niepełnosprawnych powoduje, że przestają być spełnione wymogi wynikające z par. 18 r.w.t. w związku z art. 5 ust. 1 pkt 4 p.b., określone w pozwoleniu na budowę oraz pozwoleniu na użytkowanie, czyli budynek nie spełnia warunków technicznych, a zatem jest w nieodpowiednim stanie technicznym w rozumieniu art. 66 ust. 1 pkt 3 p.b. (wyrok WSA w Warszawie z 18 czerwca 2014 r., sygn. akt VII SA/Wa 570/14; wyrok WSA w Lublinie z 22 kwietnia 2021 r., sygn. akt II SA/Lu 806/20; wyrok NSA z 3 lutego 2022 r., sygn. akt II OSK 2057/21). Zgodnie z tym przepisem w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany znajduje się w nieodpowiednim stanie technicznym, organ nadzoru budowlanego nakazuje w drodze decyzji usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku. Adresatem tej decyzji nie jest jednak inwestor, lecz aktualni współwłaściciele lub zarządca nieruchomości wspólnej.

Omawiany przepis stanowi instrument egzekwowania od właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego obowiązku utrzymywania obiektu w należytym stanie. Prace budowlane nakazane na podstawie art. 66 p.b. mają charakter naprawczy, a więc odnoszą się do stanu obiektu budowlanego, jaki powinien być zachowany przy prawidłowym jego użytkowaniu (wyrok WSA we Wrocławiu z 9 stycznia 2020 r., sygn. akt II SA/Wr 404/19; wyrok NSA z 5 stycznia 2011 r., sygn. akt II OSK 1980/09).

Odpowiedzialność inwestora

Na podstawie umowy o podział rzeczy wspólnej do korzystania współwłaściciele mogą dokonać podziału rzeczy wspólnej (np. nieruchomości) na części do wyłącznego używania (korzystania) przez poszczególnych współwłaścicieli i tym samym zgodnie ustalić zasady korzystania z rzeczy wspólnej. Na zawarcie takiej umowy pozwala art. 206 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. ‒ Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 1360; ost.zm. Dz.U. z 2023 r. poz. 326; dalej: k.c.). Stanowi on, że każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli . Dodatkowo właściciel lokalu na podstawie art. 12 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1048) ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem.

Podział rzeczy ogranicza swobodę do korzystania z rzeczy niepodzielnie, wskazując np., która fizyczna część nieruchomości należy się konkretnemu współwłaścicielowi do wyłącznego korzystania. Podział ten jest więc formą korzystania z rzeczy, a nie aktem zarządu rzeczą, dlatego umowa o taki podział jest czynnością określającą sposób korzystania z rzeczy.

I tu powstaje pytanie, co może zrobić współwłaściciel nieruchomości wspólnej nielegitymujący się wspomnianą kartą parkingową, ale mający uprawnienie do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego dla osób niepełnosprawnych nabyte od inwestora, w sytuacji gdy nie można go legalnie zlikwidować, a wręcz może się okazać, że powinno być ono ogólnodostępne?

Zgodnie z zasadami wynikającymi z k.c. odpowiedzialność cywilną związaną z obowiązkiem naprawienia szkody dzielimy na deliktową – wyrządzoną czynem niedozwolonym (art. 415 i nast. k.c.) oraz kontraktową – wynikłą z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, np. z umowy (art. 471 i nast. k.c.). Zarówno w reżimie odpowiedzialności deliktowej, jak i kontraktowej jej przesłankami są:

• zdarzenie szkodzące, z którym określony przepis prawa łączy obowiązek naprawienia szkody przez inny podmiot niźli poszkodowany;
• szkoda będąca wynikiem tego zachowania; normalny (adekwatny) związek przyczynowy łączący oba wyżej wymienione elementy.

W literaturze prawniczej można się spotkać z poglądami, zgodnie z którymi dopuszczalne jest dochodzenie wzajemnych rozliczeń współwłaścicieli z tytułu osobistego korzystania z rzeczy wspólnej na podstawie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu, w niektórych także wypadkach z art. 415 k.c. regulującego odpowiedzialność deliktową. Niemniej takie rozwiązanie mogłoby mieć miejsce jedynie w przypadku wyrządzenia szkody, który to czyn niedozwolony rodzi odpowiedzialność odszkodowawczą, a jej podstawą jest wina (czyli zachowanie bezprawne). Kwestionuje się także odpowiedzialność kontraktową. Nie jest bowiem poprawne przyjęcie, że szkoda związana z naruszeniem uprawnień współwłaściciela wynika z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania. Podział nieruchomości do korzystania modyfikuje jedynie treść istniejącego już stosunku współwłasności, a nie powstanie stosunku obligacyjnego. Ewentualna odpowiedzialność odszkodowawcza może potencjalnie dotyczyć inwestora lub innych współwłaścicieli nieruchomości, gdyby np. naruszyli uprawnienie danego współwłaściciela nieruchomości wspólnej do wyłącznego korzystania z określonego miejsca postojowego.

Co prawda można by uznać za dopuszczalne dochodzenie przez poszczególnych współwłaścicieli nieruchomości roszczeń odszkodowawczych od inwestora z tytułu odpowiedzialności deliktowej lub kontraktowej w zakresie zawarcia umów uprawniających do wyłącznego korzystania z miejsc postojowych dla osób niepełnosprawnych, jednak już same podstawy prawne tych roszczeń mogą być kwestionowane. W celu dochodzenia odszkodowania od inwestora współwłaściciel nieruchomości musiałby wykazać wszystkie przesłanki tego roszczenia (w tym w pierwszej kolejności zdarzenie szkodzące oraz szkodę, jaką poniósł np. wobec niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania przez inwestora w przypadku odpowiedzialności kontraktowej). Samo wykazanie szkody będzie niezwykle trudne, bo trzeba udowodnić nie tylko, że do niej doszło, lecz także jaka jest jej wysokość, np. z tytułu nabycia uprawnienia do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego dla osób niepełnosprawnych lub potencjalnych ograniczeń lub niemożliwości korzystania z takiego miejsca postojowego.

Przepisy o sprzedaży rzeczy stosuje się odpowiednio do sprzedaży praw. Przez sprzedaż praw należy rozumieć przeniesienie innych niż własność praw majątkowych zbywalnych ‒ zasadniczo praw rzeczowych, praw do przedmiotów własności intelektualnej oraz wierzytelności. Trudno jednak w przypadku umów zawartych pomiędzy współwłaścicielami nieruchomości a inwestorem o podział rzeczy wspólnej do korzystania uprawniających do wyłącznego korzystania z określonych miejsc postojowych (w tym przeznaczonych dla osób niepełnosprawnych) mówić wprost o sprzedaży prawa (tak jak np. udziału w nieruchomości wspólnej jako prawa związanego z własnością lokalu).

Z uwagi na brak rozstrzygnięcia w przepisach prawa, orzecznictwie i piśmiennictwie możliwości zastosowania przepisów o rękojmi za wady do umów o podział rzeczy wspólnej do korzystania oraz ich charakter wykluczone wydaje się dochodzenie przez współwłaściciela nieruchomości roszczeń wobec inwestora z tytułu rękojmi za wady co do nabycia uprawnienia do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego dla osób niepełnosprawnych. ©℗