Uchwałę wspólnoty, która ogranicza sprzedaż alkoholu, można podważyć przed sądem

Otwieramy niebawem działalność gospodarczą. Kupiliśmy już lokal, w którym będziemy prowadzić sprzedaż alkoholu. Problem w tym, że wspólnota mieszkaniowa kilka tygodni temu podjęła uchwałę, zgodnie z którą punkty handlowe zlokalizowane w budynku mogą sprzedawać alkohol tylko do godz. 21. Czy jest szansa na podważenie tej uchwały? Według nas narusza ona prawa przedsiębiorców.

Skoro pytanie czytelnika dotyczy kwestionowania uchwały wspólnoty mieszkaniowej, należy odnieść się do przepisów ustawy o własności lokali. W jej art. 25 postanowiono, że właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Przy czym powództwo to może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie sześciu tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy.

Nie tylko zezwolenie

Wskazana przez czytelnika uchwała w sprawie godzin funkcjonowania punktów handlowych oferujących sprzedaż alkoholu może podlegać weryfikacji we wskazanym wyżej trybie. Jednak od strony merytorycznej kluczowa będzie ocena okoliczności faktycznych w kontekście aktualnego stanu prawnego. Należy przypomnieć m.in. art. 18 ust. 6 pkt 3 ustawy o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi. Zgodnie z nim do wniosku o wydanie zezwolenia na sprzedaż wyrobów alkoholowych należy dołączyć zgodę właściciela, użytkownika, zarządcy lub administratora budynku na obrót takimi towarami, jeżeli punkt sprzedaży będzie zlokalizowany w budynku mieszkalnym wielorodzinnym. W tych okolicznościach, w przypadku wspomnianego budynku wielorodzinnego, zgoda powinna być wyrażona przez współwłaścicieli lokali. A zgodnie z art. 6 ustawy o własności lokali ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Może ona nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.

Bez ogólnego charakteru

W kontekście sygnalizowanego problemu i przywołanych przepisów szczególnie pomocne może być stanowisko zawarte w wyroku Sądu Okręgowego w Olsztynie z 21 września 2022 r. (sygn. akt I C 777/21), w którym również weryfikowano legalność uchwały wspólnoty mieszkaniowej (ogólnej) określającej możliwe godziny sprzedaży alkoholu (do godz. 22). W ramach oceny prawnej tego dokumentu sąd zwrócił uwagę na kilka kwestii. Wskazał m.in., że nie każda uchwała w ww. zakresie przedmiotowym (wprowadzająca ograniczenia w prowadzeniu sprzedaży alkoholu) w sposób arbitralny i prawnie niedopuszczalny wkracza w sferę swobody działalności gospodarczej. Podkreślił, powołując się na wcześniejsze orzecznictwo sądowe, że tego typu uchwała powinna dotyczyć konkretnego podmiotu, który będzie prowadził działalność polegającą na sprzedaży napojów alkoholowych. Tymczasem, jak zauważył sąd, wspomniana uchwała miała charakter uniwersalny, w tym znaczeniu, że zgoda była ogólna i ukierunkowana na przyszłość – abstrakcyjna i bezterminowa.

Ponadto sąd także stwierdził, że: „(…) inną rzeczą jest zatem skonkretyzowana «zbiorowa» decyzja wspólnoty podjęta w konkretnym czasie i w ramach konkretnego postępowania o wydanie koncesji, tj. w trybie ustawy i zgodnie z prerogatywą płynącą z konkretnego przepisu ustawy, inną zaś uchwała tworząca swoisty nowy «wewnątrzwspólnotowy» stan prawny, w sposób abstrakcyjny i w zamyśle wiążący regulująca i wkraczająca arbitralnie w sposób korzystania z lokali wchodzących w skład wspólnoty mieszkaniowej. Takie bowiem bezterminowe i abstrakcyjne uregulowanie faktycznie stanowiłoby przejaw ingerencji w sposób korzystania z lokali odrębnych od nieruchomości wspólnej, co w sposób oczywisty kompetencyjnie wykracza poza ustawowe granice zarządzania tą właśnie nieruchomością wspólną”.

A zatem biorąc pod uwagę powyższe rozważania sądu oraz wskazane przepisy, trzeba wskazać, że w przypadku czytelnika istnieje realna szansa na skuteczne podważenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej. Nie może bowiem funkcjonować „uniwersalna” uchwała określająca dopuszczalne godziny sprzedaży alkoholu w budynku. Wspólnota powinna zająć się sprawą w sposób indywidualny i podjąć decyzję po analizie konkretnego przypadku. Zatem warto skierować pozew do sądu okręgowego o uchylenie uchwały, aby w pierwszej kolejności wyeliminować niekorzystne zasady sprzedaży alkoholu. W następnej kolejności należy zainicjować, ale już konkretnym wnioskiem, właściwe postępowanie przed wspólnotą mieszkaniową. ©℗