Sprzedaż czy wynajem mieszkania bez przedstawienia specjalnego certyfikatu może się skończyć koniecznością zapłaty 5 tys. zł. To skutek wchodzącej jutro w życie zmiany przepisów.

W piątek, 28 kwietnia, wchodzi w życie nowelizacja przepisów ustawy o charakterystyce energetycznej budynków (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 497 ze zm.). Choć co do zasady nie zmienia ona obowiązującego obecnie stanu prawnego, to jednak wprowadza sankcję w postaci grzywny za brak świadectwa energetycznego przy sprzedaży lub najmie nieruchomości.

– Osoby, które chcą wynająć lub sprzedać mieszkanie, nie zdają sobie sprawy z obowiązku, który istnieje już od 2009 r. Mimo że brak świadectwa nie uniemożliwia zawarcia umowy najmu czy sprzedaży nieruchomości, to notariusz jest zobowiązany od 28 kwietnia przekazać świadectwo lub odnotować jego brak w akcie notarialnym i poinformować o rygorze zagrożenia grzywną – wyjaśnia Krzysztof Kabaj z zarządu Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości.

– Oczywiście, żeby doszło do nałożenia grzywny, która może wynieść od 20 zł do 5000 zł, to ktoś musi o tym fakcie powiadomić policję. Różnie jednak między stronami transakcji się układa i jeśli nawet w momencie podpisywania aktu notarialnego relacje są dobre, to potem może się to zmienić. Dlatego rekomenduję sporządzanie takich świadectw na cele związane ze sprzedażą i najmem, ale także celem umieszczania wymaganych ustawą informacji ze świadectw w ogłoszeniach reklamujących nieruchomości – radzi ekspert.

Sprzedaż i wynajem

Nowe przepisy nic nie zmieniają w sytuacji osób, które wykorzystują budynek lub lokal na własne potrzeby lub ewentualnie zawarły umowy najmu przed 28 kwietnia 2023 r.

Jeśli natomiast budynek lub lokal właściciel zamierza sprzedać lub wynająć po wejściu w życie nowelizacji, musi mieć świadectwo. Obojętnie czy jest to najem długo- czy krótkoterminowy. Dotyczy to również spółdzielczych lokatorskich praw do lokalu (w przypadku najmu lokalu).

Czas, na który została zawarta umowa najmu, nie ma tu znaczenia. Zwolnienie z tego obowiązku możliwe jest jedynie w przypadkach wskazanych w art. 3 ust. 4 ustawy, czyli na przykład w sytuacji zawarcia umowy najmu budynku mieszkalnego przeznaczonego do użytkowania nie dłużej niż cztery miesiące w roku (patrz: grafika).

– W budynkach zarządzanych przez wspólnoty czy spółdzielnie właściciele mogą zwrócić się do zarządców o świadectwo energetyczne budynku dla swych lokali. Gdyby budynek go nie miał, to wówczas zarządca ma obowiązek udostępnić dokumentację potrzebną do sporządzenia takiego świadectwa – wyjaśnia Agnieszka Zamkowska, analityk rynku nieruchomości w Centrum AMRON.

Sporządzenie świadectwa ma też obowiązek zlecić inwestor, przed złożeniem zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego lub wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie. Chyba że zawiadomienie dotyczy domu do 70 mkw. zabudowy dla własnych celów mieszkaniowych. Wtedy budujący jest zwolniony z obowiązku dołączania świadectwa.

Jak uzyskać dokument

Listę osób uprawnionych do sporządzania świadectw można znaleźć na stronie Ministerstwa Rozwoju i Technologii. Ceny certyfikatów są bardzo zróżnicowane. Zależą m.in. od typu budynku i jego powierzchni. Trzeba się liczyć z wydaniem przynajmniej 300 zł w przypadku mieszkania lub 1000 zł w przypadku domu. Jeśli przedmiotem sprzedaży lub wynajmu jest mieszkanie, to świadectwo sporządza się tylko dla tego konkretnego lokalu, a nie dla całego budynku.

Od 28 kwietnia świadectwo można otrzymać w formie papierowej lub elektronicznej, opatrzone numerem nadanym w centralnym rejestrze charakterystyki energetycznej oraz podpisem osoby uprawnionej. Brak świadectwa nie uniemożliwi przystąpienia do notarialnej umowy sprzedaży czy zawarcia umowy najmu. Dołączenie świadectwa notariusz odnotuje w akcie. W przypadku jego braku pouczy sprzedającego o obowiązku sporządzenia certyfikatu i grożącej za jego brak karze grzywny. Karę może wymierzyć sąd, na wniosek osoby, która świadectwa nie otrzymała. Grzywna grozi też za nieprawidłowe sporządzenie certyfikatu lub wydanie go przez osobę bez uprawnień.

Od 20 zł do 5 tys. zł może wynieść grzywna za sprzedaż czy wynajem mieszkania bez świadectwa energetycznego

Nowelizacja nie wprowadza obowiązku zawarcia informacji o przekazaniu świadectwa w umowie najmu. Warto to jednak zrobić, aby mieć potwierdzenie, że taki dokument został sporządzony i przekazany. Najemca ma bowiem prawo zażądać jego wydania, a jeśli go nie otrzyma, sporządzić dokument na koszt wynajmującego.

Świadectwo charakterystyki energetycznej określa zapotrzebowanie budynku na energię niezbędną do ogrzewania i wentylacji, podgrzania ciepłej wody, chłodzenia, a w przypadku budynków niemieszkalnych również oświetlenia. Dzięki zawartym w nim informacjom użytkownik budynku czy lokalu może się dowiedzieć, jakie jest orientacyjne roczne zapotrzebowanie na energię, a tym samym prawdopodobny koszt jej zużycia. Ponieważ jednak metody stosowane do obliczeń są niedoskonałe, to i wynik obarczony jest błędem. Dlatego wkrótce metody te mają się zmienić, a informacje zawarte w świadectwach staną się bardziej użyteczne. Do tego konieczna będzie jednak zmiana przepisów wykonawczych do ustawy.

Okres ważności

Świadectwo musi być sporządzone, nawet jeśli kupujący lub wynajmujący go nie chce. Dokument jest ważny przez 10 lat od daty sporządzenia, chyba że w lokalu czy budynku zostaną wykonane prace, które zmienią zapotrzebowanie na energię. Może to być na przykład wymiana okien czy zmiana źródła ciepła. Świadectwa wydane przed 28 kwietnia 2023 r. nie tracą swojej ważności. Ich ważność również wynosi 10 lat.

Nowelizacja ustawy o charakterystyce energetycznej budynków wprowadza także wymagania dotyczące treści ogłoszeń. Jeśli dla budynku lub jego części zostało sporządzone świadectwo, to w ogłoszeniu o sprzedaży lub najmie należy podać: wskaźniki rocznego zapotrzebowania na energię użytkową, energię końcową, nieodnawialną energię pierwotną, udział odnawialnych źródeł energii w rocznym zapotrzebowaniu na energię końcową, jednostkową wielkość emisji CO2.

Co zrobić z otrzymanym świadectwem? W przypadku budynków o powierzchni użytkowej powyżej 250 mkw. zajmowanych przez organy wymiaru sprawiedliwości, prokuraturę oraz organy administracji publicznej i w których obsługuje się interesantów oraz budynków o powierzchni użytkowej przekraczającej 500 mkw., w których są świadczone usługi dla ludności, o ile świadectwo jest już sporządzone – powinno zostać umieszczone w widocznym miejscu.

Przepisy wprowadzają też nowe wymagania, jeśli chodzi o kontrole systemów ogrzewania i klimatyzacji. Za ich nieprzestrzeganie również grozi grzywna. ©℗

Świadectwa nie zawsze potrzebne / Dziennik Gazeta Prawna - wydanie cyfrowe