Na terenie nieruchomości należącej do naszej spółki wykonaliśmy prace budowlane polegające m.in. na utwardzeniu terenu, a następnie wzniesieniu budynku gospodarczego. Niestety, nasze inwestycje nie spodobały się właścicielowi sąsiedniej działki. W piśmie do powiatowego nadzoru budowlanego stwierdził, że bezprawnie podwyższyliśmy teren (gdzie powstał wspomniany budynek), co spowodowało spływanie wód na jego nieruchomość. Tymczasem nasza działka zawsze była położona wyżej niż sąsiada, co wynikało z rzeźby terenu. Czy nadzór budowlany może nakazać nam rozbiórkę albo inne działania?
Z kontekstu podanego zapytania należy wnioskować, że właściciel sąsiedniej działki skierował do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego pismo, wnosząc o nakazanie spółce przeprowadzenia prac budowlanych w celu obniżenia poziomu gruntu, aby uniemożliwić spływ wód opadowych. Podane kwestie, co do zasady, mogą być rozpatrywane w kontekście przepisów ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane. Przy czym należy podkreślić, że podwyższenie terenu czy jego utwardzenie nie wymaga uzyskania pozwolenia na budowę albo zgłoszenia prac w rozumieniu art. 30 tego aktu prawnego. Organy inspekcji nadzoru budowlanego są jednak uprawnione do przeprowadzenia postępowania administracyjnego, aby w jego toku ustalić, czy wykonane podwyższenie terenu wymaga wdrożenia któregoś z trybów przewidzianych w prawie budowlanym dla oceny legalności wykonanego podwyższenia terenu nieruchomości. Do takich wniosków prowadzi analiza wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach z 20 października 2021 r. (sygn. akt II SA/Ke 695/21). W stanie faktycznym tej sprawy również powstał problem związany z podniesieniem terenu o kilka centymetrów w związku z utwardzeniem i przepływem wód na nieruchomość sąsiednią. W analizie prawnej sąd zwrócił uwagę na przepisy rozporządzenia ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. We wskazanych przepisach bowiem zostały ustalone warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i związane z nimi urządzenia, ich umiejscowienie na działce oraz zagospodarowanie działek przeznaczonych pod zabudowę. Spośród przepisów wspomnianego rozporządzenia na uwagę zasługują m.in. te , które są związane z odprowadzaniem wód z powierzchni działek (są one zgrupowane w rozdziale 5).
Działka z możliwością uzbrojenia
Zgodnie z par. 26 ww. aktu wykonawczego działka budowlana pod zabudowę budynkami przeznaczonymi do zamieszkania powinna mieć zapewnioną możliwość przyłączenia tzw. uzbrojenia działki lub bezpośrednio budynku do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, elektroenergetycznej i ciepłowniczej. Z kolei w par. 28 podano, że działka budowlana, na której sytuowane są budynki, powinna być wyposażona w kanalizację umożliwiającą odprowadzenie wód opadowych do sieci kanalizacji deszczowej lub ogólnospławnej. Ponadto – w przypadku budynków niskich lub takich, dla których nie ma możliwości przyłączenia do sieci kanalizacji deszczowej lub ogólnospławnej – dopuszcza się odprowadzenie wód opadowych na własny teren nieutwardzony, do dołów chłonnych lub zbiorników retencyjnych.
Bez zmian w naturalnym spływie wody
Z punktu widzenia poruszonej problematyki kluczowe znaczenie ma natomiast par. 29 ww. rozporządzenia, z którego wprost wynika, że dokonywanie zmiany naturalnego spływu wód opadowych w celu kierowania ich na teren sąsiedniej nieruchomości jest zabronione. Na kanwie tej właśnie regulacji NSA w wyroku z 26 stycznia 2016 r. (sygn. akt II OSK 1375/14) zaznaczył, że odnosi się ona w ogólności do takich rozwiązań technicznych, które zapewniają odpowiednie, tj. zgodne z prawem, odprowadzenie wód opadowych. Co ważne, sąd rozpatrując sprawę, zauważył, że zgodnie z ustaleniami organów nadzoru budowlanego, których skarżący nie był w stanie skutecznie podważyć, podniesienie terenu działki w żaden sposób nie zmieniło sytuacji w zakresie odpływu wód zarówno na tej parceli jak i innych. „To znaczy – stwierdził sąd – że wody opadowe przepływały z terenu działki nr ewid. [...] w sposób naturalny na działkę sąsiednią jeszcze przed podniesieniem terenu”. W wyroku także podkreślono, że działka jeszcze przed zabudową charakteryzowała się nieznacznym podwyższeniem w stosunku do rzędnych wysokościowych działki sąsiedniej, a naturalny spływ wód opadowych z obydwu tych działek odbywał się w kierunku północnym. Uznano więc, że różnica poziomu terenu pomiędzy działkami wpisuje się w istniejące naturalne nachylenie terenu w kierunku północnym. Ustalenie to skutkowało zaś przyjęciem, że w trakcie inwestycji nie doszło do zmiany naturalnego spływu wód opadowych, a tylko takie działanie uprawnia organy nadzoru budowlanego do reakcji prawnej opisanej w art. 51 ust. 1 pkt 1 i pkt 2 w zw. z art. 50 ust. 1 pkt 2, pkt 4 oraz w art. 51 ust. 7 prawa budowlanego. Podane przepisy przewidują specjalne uprawnienia dla organów nadzoru budowlanego do nakazania zaniechania dalszych robót, rozbiórki czy doprowadzenia obiektu do stanu poprzedniego oraz do wykonania określonych czynności lub robót budowlanych. Finalnie inspektor nadzoru budowlanego wydał decyzję o umorzeniu postępowania, ponieważ okazało się ono bezprzedmiotowe. Nie stwierdzono bowiem negatywnego wpływu podwyższenia terenu i jego utwardzenia na sytuację działki sąsiedniej, położonej niżej.
!Podwyższenie terenu czy też jego utwardzenie co do zasady nie wymagają pozwolenia czy zgody organu. Nie oznacza to jednak, że tego typu prace mogą być prowadzone dowolnie.
Reasumując, przedstawione okoliczności faktyczne pozwalają wysnuć wniosek, że w opisanej w pytaniu sytuacji organ nadzoru budowlanego nie będzie stosował mechanizmów wymuszających na spółce prowadzenie jakichś działań naprawczych, rozbiórkowych czy innych prac budowlanych.
Podstawa prawna:
• art. 51 ust. 1 pkt 1–2 ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 2351; ost. zm. Dz.U. z 2022 r., poz. 1768.)
• par. 26–28 rozporządzenia ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 1225)
