Rezygnacja z tzw. zasady korzyści przy obliczaniu odszkodowania za wywłaszczenie oraz powiązanie wysokości świadczenia z wartością rynkową danej nieruchomości. To najważniejsze założenia budzącej kontrowersje nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw, którą wczoraj przyjął rząd.

Zasadniczo jest ona wprowadzana przy okazji wywłaszczeń pod Centralny Port Komunikacyjny, jednak zakres jej zastosowania będzie o wiele szerszy i obejmie cały system. Większość rozwiązań ma wejść w życie po trzech miesiącach od ogłoszenia przepisów w Dzienniku Ustaw.

System sprawiedliwszy…

Jak zaznaczają projektodawcy nowelizacji, obowiązujący od 1997 r. system przyznawania odszkodowań za nieruchomości prowadzi do absurdów i jest niesprawiedliwy. Chodzi przede wszystkim o różnicę między wypłacanym świadczeniem za budynek zamieszkały a nieruchomości niezabudowane. W pierwszym przypadku wysokość odszkodowania jest zależna od wartości rynkowej domu. Zdarza się, że otrzymana rekompensata nie wystarcza wówczas na przeprowadzenie się do nowego lokum, zwłaszcza gdy przejmowany przez państwo budynek jest w złym stanie technicznym. W drugim przypadku zastosowanie obecnie obowiązującej zasady korzyści prowadzi, zdaniem projektodawców, do niesprawiedliwego wzbogacania się na gruntach, bo odszkodowania są wielokrotnie wyższe niż ich faktyczna wartość (np. w sytuacji, gdy wartość gruntów wzrasta dzięki przeprowadzonej inwestycji). Dlatego posiadacze mogą dodatkowo wzbogacić się na ewentualnym wywłaszczeniu, co jest sprzeczne z ideą przyznawania rekompensat.
Marcin Horała, pełnomocnik rządu ds. CPK, w wypowiedzi dla DGP podkreślał, że obywatele nie mogą składać się na „ekstrapremię dla nielicznych osób, które miały szczęście posiadać duże areały gruntów niskiej wartości, na przyszłym przebiegu autostrady lub linii kolejowej”.
Co się zmieni? Rezygnacja z zasady korzyści oznacza, że od wprowadzenia nowelizacji wartość odszkodowania za wywłaszczenie będzie zależna od wartości rynkowej nieruchomości, w każdym przypadku. Dodatkowo właściciele mają otrzymywać finansowy bonus, pozwalający na pokrycie np. kosztów przeprowadzki (10 proc. lub 20 proc. wartości nieruchomości). Wywłaszczonym mają dodatkowo przysługiwać także dwa roszczenia do sądu cywilnego: za ewentualne poniesienie wyjątkowo wysokich szkód, których odszkodowanie nie zrekompensowało, oraz w sytuacji, gdy wysokość świadczenia za zamieszkałą nieruchomość byłaby niższa niż ustalone ustawowo wskaźniki.
Propozycja nowelizacji od początku spotkała się jednak z krytyką prawników i ekspertów. Zdaniem wielu z nich rezygnacja z zasady korzyści może doprowadzić do większych absurdów i niesprawiedliwości, ponieważ do tej pory miała ona przede wszystkim na celu rekompensowanie właścicielom tego, że muszą przymusowo zbyć nieruchomość, nawet jeśli sytuacja rynkowa jest akurat wyjątkowo niekorzystna. Nierzadko pojawiał się argument, że głównym celem nowych przepisów jest po prostu ograniczanie odpowiedzialności Skarbu Państwa. Co ciekawe, zgodnie z ustaleniami DGP, do propozycji sceptycznie podchodzi nawet część ministerstw.

…czy bardziej zawiły?

Doktor Marcin Włodarski, partner w kancelarii LSW Leśnodorski Ślusarek i Wspólnicy, podkreśla, że nowelizacja – zamiast uprościć procedurę odszkodowawczą – jeszcze bardziej ją komplikuje.
– Bo w jakim celu wprowadzamy kolejne bonusy odszkodowawcze, dodatkowy termin na wydanie nieruchomości, uzależnione m.in. od tak archaicznego pojęcia jak zameldowanie na pobyt stały oraz supernadzwyczajny tryb nabywania nieruchomości za dowolnie wyższą cenę „w wyjątkowych przypadkach, wynikających ze szczególnego znaczenia nabycia danej nieruchomości dla procesu inwestycyjnego”? Czy powinniśmy różnicować, która nieruchomość jest bardziej potrzebna dla realizacji celu publicznego? Przecież co do zasady wywłaszcza się tylko tyle, ile jest potrzebne dla realizacji inwestycji, jest zakaz wywłaszczania na zapas. Co więcej, każda nieruchomość wywłaszczona, na której nie zrealizowano inwestycji, podlega zwrotowi – tłumaczy dr Włodarski.
Prawnik podkreśla też, że jego zdaniem brak precyzyjnego mechanizmu ustalania ekstraordynaryjnej ceny może być wręcz potencjalnie korupcjogenny. Tym bardziej że każdy właściciel będzie chciał wykazywać, że jego nieruchomość jest wyjątkowa, choćby ze względu na wartość sentymentalną czy przechodzenie z pokolenia na pokolenie, a co za tym idzie – że odszkodowanie także trzeba ustalać w nadzwyczajnym trybie.
– Moim zdaniem kazuistyka nic nie poprawi. Powinniśmy kompleksowo zmienić podejście do kwestii odszkodowań za wywłaszczane nieruchomości i odejść od metody iluzorycznych operatów szacunkowych, na rzecz naprawdę atrakcyjnych cenowo propozycji nabycia nieruchomości. Wystarczyłoby, zamiast proponowanych przez CPK 10 zł za metr działki rolnej zaproponować 100 zł i wywłaszczenie nie byłoby problemem społecznym. Bo wywłaszczenie powinno wiązać się z dużym odszkodowaniem, żeby nie powiedzieć nagrodą, a nie wyłącznie zrekompensowaniem utraconego mienia. Na to jednak naszych polityków nie stać – pointuje dr Włodarski.
Etap legislacyjny
Projekt przyjęty przez Radę Ministrów