Maciej Boryczko partner, radca prawny Kancelaria Gessel
Piotr Tracz adwokat Kancelaria Gessel
Atrakcyjne inwestycje deweloperów zwykle cieszą się wielkim zainteresowaniem, tymczasem wielu nabywców jest zmuszonych finansować zakup lokalu na kredyt. A ponieważ potrzebują oni czasu na jego zaciągnięcie w banku, stąd w praktyce doprowadziło to do wypracowania na rynku modelu rezerwowania nieruchomości. Przeważnie wiąże się to z zawarciem umowy oraz wniesieniem przez zainteresowanego nabyciem nieruchomości dodatkowej opłaty rezerwacyjnej, stanowiącej określony procent ceny lokalu.
Pomimo rynkowej popularności opisanego mechanizmu dotychczas była to umowa nienazwana, której pojęcie i warunki nie były uregulowane w ustawie albo innym akcie prawnym. Działano zasadniczo w oparciu o luźną regułę „swobody umów” polskiego prawa cywilnego (art. 353[1] k.c.), zgodnie z którą strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny dowolnie – według ich własnego uznania – o ile tylko ostatecznie treść lub cel ich uzgodnień nie sprzeciwiają się właściwości (naturze) stosunku prawnego, przepisom prawa, ani też „zasadom współżycia społecznego”. Mówiąc prościej: to, co nie było zakazane – uznawano za dozwolone.

Nowa definicja i wymogi

Nadchodzą jednak zmiany, i to duże. Umowie rezerwacyjnej poświęcono cały rozdział nowej ustawy deweloperskiej (czyli ustawy z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym; Dz.U. z 2021 r. poz. 1177), która ma wejść w życie już 1 lipca 2022 r. Obrazowo można stwierdzić, że została ona ubrana w ścisły gorset wymogów prawnych. Nowością jest przede wszystkim ustawowa definicja (art. 29 ust. 2 nowej ustawy deweloperskiej), zgodnie z którą przez „umowę rezerwacyjną” rozumieć należy kontrakt zawarty pomiędzy deweloperem a osobą zainteresowaną przedstawioną przez niego ofertą sprzedaży, na bazie którego strony uzgadniają, że dojdzie do „czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego”. W art. 30 ust. 1 nowej ustawy wskazano z kolei, że umowa rezerwacyjna będzie musiała być sporządzona w formie pisemnej. Natomiast w art. 30 ust. 2 wymieniono obowiązkowe elementy, jakie powinny się znaleźć w treści. Nowością jest też uregulowanie opłaty rezerwacyjnej, m.in. poprzez wprowadzenie jej górnego limitu w wysokości „1 proc. ceny lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego określonej w prospekcie informacyjnym”. Jako że te i inne nowe regulacje oraz użyte w nich sformułowania budzą wątpliwości deweloperów – odpowiadamy na wybrane pytania.
•Jestem deweloperem. Dotychczas umożliwiałem nabywcom dokonywanie rezerwacji za pośrednictwem formularza on-line. Czy pod rządem nowej ustawy skan umowy wymieniony między mną a klientem za pośrednictwem e-maili będzie wystarczający?
Nie. Ustawa zastrzega wobec umów rezerwacyjnych konkretny rygor formalny – umowa o takim charakterze powinna zostać zawarta w formie pisemnej pod rygorem jej nieważności. Ma to istotne praktyczne znaczenie, bo w efekcie uzgodnienie warunków rezerwacji lokali w drodze ustaleń mailowych nie będzie miało charakteru umowy rezerwacyjnej w rozumieniu przewidzianym przez ustawę. Koniec również z rezerwacjami telefonicznymi oraz dokonywanymi przez wydzielony przez dewelopera system internetowy.
•Jak rozumieć wyrażony w definicji obowiązek czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego? Czy oznacza to, że nie będę mógł tego lokalu prezentować innym klientom?
Obowiązek czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego przez dewelopera należy rozumieć jako zakaz oferowania nieruchomości innym zainteresowanym. Przepis nie sprzeciwia się jednak prezentowaniu jej potencjalnym nabywcom z zastrzeżeniem, że ten konkretny lokal czy dom są już objęte rezerwacją – aby zachęcić do nabycia innych elementów inwestycji.
•Jaki może być skutek niezawarcia w umowie rezerwacyjnej niektórych wymaganych przez prawo elementów?
Odnosząc się do samej treści umowy, ustawa wskazuje w art. 30 ust. 2 szereg postanowień, które powinny się w niej znaleźć. Poza informacjami o stronach umowy, dacie i miejscu jej zawarcia w szczególności należy określić: cenę rezerwowanego lokalu bądź domu, wysokość uzgodnionej opłaty rezerwacyjnej, okres rezerwacji, informacje o samym przedmiocie rezerwacji w postaci danych wskazujących na usytuowanie lokalu w budynku oraz określenie powierzchni użytkowej lokalu bądź domu oraz układu jego pomieszczeń. Pominięcie któregokolwiek obowiązkowego elementu może skutkować nieważnością umowy rezerwacyjnej, więc zalecana jest czujność po stronie deweloperów, jak i nabywców.
•Czy deweloper może zaproponować zawarcie umowy rezerwacyjnej na bliżej nieokreślony czas, który doprecyzowany zostanie dopiero później – wedle postępów budowy?
Artykuł 31. nowej ustawy deweloperskiej stanowi, że umowa rezerwacyjna zawierana jest na czas określony. Ustawa staje zatem jednoznacznie na przeszkodzie dokonania rezerwacji „bezterminowej”. W szczególności – w przypadku ubiegania się przez rezerwującego o kredyt (co stanowi jedną z najbardziej popularnych motywacji stojących za potrzebą dokonania wcześniejszej rezerwacji lokalu bądź domu) – okres obowiązywania umowy powinien uwzględniać czas niezbędny do uzyskania przez rezerwującego decyzji kredytowej. Co istotne, przepisy nie wskazują jednak „widełek” dopuszczalnego okresu rezerwacji.
•Pobieram od zainteresowanych inwestycją nabywców bezzwrotną opłatę rezerwacyjną w wysokości 3 proc. ceny lokalu. Czy nowe przepisy ustawy wpływają jakkolwiek na praktykę wnoszenia opłat rezerwacyjnych?
W zakresie opłat rezerwacyjnych konieczne będzie wprowadzenie istotnych zmian w treści wzorów umów, gdyż nowe przepisy stawiają bardzo konkretne zasady wnoszenia (oraz zwrotu) opłaty rezerwacyjnej. Ustawa stanowi, że treść umowy rezerwacyjnej może przewidywać, że zobowiązanie dewelopera wynikające z tej umowy jest związane z obowiązkiem poniesienia przez rezerwującego stosownej opłaty rezerwacyjnej. Takie brzmienie przepisu skłania do wniosku, że dopuszczalne jest również uzgodnienie zawarcia umowy nieodpłatnej. Z drugiej strony, jeśli zawarcie umowy będzie związane z koniecznością poniesienia opłaty, to jej wysokość nie może jednak przekraczać 1 proc. ustalonej ceny lokalu bądź domu określonej w prospekcie informacyjnym opracowanym przez dewelopera. Ponadto opłata rezerwacyjna po jej uiszczeniu powinna zostać zaliczona przez dewelopera na poczet ostatecznej ceny nabycia praw wynikających z umowy deweloperskiej.
•W jakich przypadkach opłata rezerwacyjna będzie zwracana nabywcy?
W uzasadnieniu do ustawy autorzy nowych przepisów zwracają uwagę na fakt, że dostrzegli na rynku praktyki pobierania wysokich opłat rezerwacyjnych, które nie zawsze podlegały zwrotowi w przypadku niezawarcia umowy deweloperskiej. Ustawa nie pozostawia tej kwestii bez regulacji. Przewiduje (w art. 34) obowiązek niezwłocznego zwrotu wniesionej opłaty rezerwacyjnej, jeśli:
  • rezerwującemu nie udało się uzyskać pozytywnej decyzji kredytowej bądź przyrzeczenia udzielenia kredytu w związku z niekorzystnym wynikiem oceny jego zdolności kredytowej,
  • deweloper nie wykona zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej (czyli np. zaoferuje zarezerwowany lokal czy dom innemu zainteresowanemu), bądź
  • deweloper dokona zmiany w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach bez należytego poinformowania drugiej strony umowy rezerwacyjnej.
Wyjaśnijmy, że na dewelopera został nałożony obowiązek polegający na konieczności informowania rezerwującego o zmianach wprowadzonych do treści prospektu informacyjnego lub jego załączników. Informacje powinny być przekazywane w sposób czytelny, umożliwiający proste rozpoznanie istotnej zmiany wśród innych informacji.
W treści nowych przepisów zaproponowano również najbardziej dotkliwy dla dewelopera scenariusz, w którym jest on zmuszony do zwrotu rezerwującemu dwukrotności wniesionej opłaty rezerwacyjnej. Taki finał może mieć proces sprzedaży, który nie dojdzie ostatecznie do skutku z winy dewelopera – mianowicie, jeżeli deweloper nie usunął wad zgłoszonych do protokołu odbioru przez nabywcę i w rezultacie takiego zaniechania nabywca nie przystąpił do podpisania umowy przenoszącej własność nieruchomości (art. 34 ust. 2 nowej ustawy). Ponadto zgodnie z art. 34 ust. 3 opłata jest zwracana w podwójnej wysokości, jeśli deweloper nie wykonuje zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej.
•Czy możliwe jest ustalenie w treści umowy z klientem odmiennych od ustawowych zasad zwrotu opłaty rezerwacyjnych?
Jak czytamy w odpowiedzi Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, która została udzielona na pytanie wystosowane przez redakcję: „Art. 34 ustawy określa, w jakich przypadkach następuje zwrot opłaty rezerwacyjnej. Postanowienia umów rezerwacyjnych zawierane z wykorzystaniem wzorców umów, będą podlegały ocenie pod kątem klauzul abuzywnych”.
Tłumacząc powyższe trzeba wskazać, że „klauzule abuzywne” stanowią pojęcie wynikające z prawa konsumentów i oznaczają postanowienia szczególnie krzywdzące dla strony wchodzącej w relacje z przedsiębiorcą. Tak krzywdzące, że jeżeli nie zostały ustalone indywidualnie (czyli zostały zawarte na standardowym, wykorzystywanym przez dewelopera wzorze) nie będą wiązać nabywcy (art. 385[1] par. 1. Kodeksu cywilnego). Przepisy jednoznacznie wyjaśniają, że za „indywidualnie nieuzgodnione” uznaje się te postanowienia umowy, na które konsument (czyli w opisywanym przypadki nabywca) nie miał rzeczywistego wpływu. W szczególności odnosi się to do postanowień umowy przejętych z wzorca umowy zaproponowanego konsumentowi przez kontrahenta.
Jeżeli w umowie rezerwacyjnej zawarte zostałyby tego rodzaju klauzule, wówczas należałoby je uznać za niewiążące wobec nabywcy (art. 385[1] par. 1 i par. 2 k.c.), przy czym pozostałe postanowienia umowy rezerwacyjnej wciąż pozostaną w mocy. W praktyce klauzula nieprzewidująca zwrotu opłaty nie będzie miała zastosowania, zaś nabywca będzie mógł powoływać się na przepisy nakazujące zwrot pieniędzy.
•Czy nowe przepisy dotyczące formy i treści umowy rezerwacyjnej będą stosowane do inwestycji, w których trwa już proces sprzedaży?
Przepisy nie przewidują szczególnych zasad wejścia w życie regulacji związanych z umową rezerwacyjną, w związku z czym należy uznać, że zmiany dotyczyć będą tylko rezerwacji lokali w ramach nowych przedsięwzięć deweloperskich, czyli w zasadzie dotyczących tych, w przypadku których do dnia wejścia w życie nowych regulacji nie doszło do rozpoczęcia procesu sprzedaży. ©℗
Deweloper nie będzie już mógł wedle własnego uznania ustalić wysokości opłaty rezerwacyjnej. Nie będzie mogła ona przekroczyć 1 proc. ceny lokalu. Przedsiębiorca zwróci ją niedoszłemu nabywcy w dwukrotnej wysokości, jeśli sprzedaż nie dojdzie do skutku z powodu nieusunięcia wad.