Zarząd wspólnoty mieszkaniowej nie jest uprawniony do wyrażenia zgody na sprzedaż napojów alkoholowych w budynku mieszkalnym należącym do wspólnoty. Taka decyzja musi pochodzić od właścicieli lokali. Uznał tak Sąd Apelacyjny w Szczecinie.
To wyrok o doniosłym znaczeniu praktycznym, gdyż w rzeczywistości często we wspólnotach decyzje podejmuje zarząd, a nie ogół mieszkańców.
Sprawa dotyczyła sporu pomiędzy właścicielką lokalu usługowego a wspólnotą. Kobieta, będąca członkinią wspólnoty, wynajmowała swój lokal na niewielki sklep należący do sieci franczyzowej. W umowie pomiędzy wynajmującą a najemcą wskazano, że w lokalu można sprzedawać alkohol. Zgodę na sprzedaż wyraził zarządca nieruchomości.
Po kilku latach jednak konieczne było uzyskanie kolejnego zezwolenia od lokalnego wójta.
Zgodnie z art. 18 ust. 6 pkt 3 ustawy o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1119 ze zm.) do wniosku o wydanie zezwolenia należy dołączyć zgodę właściciela, użytkownika, zarządcy lub administratora budynku, jeśli punkt sprzedaży będzie zlokalizowany w budynku mieszkalnym wielorodzinnym.
Wynajmująca oraz najemca starali się taką zgodę uzyskać – ale od zarządu wspólnoty. Ten zaś odmówił.
W efekcie umowa najmu lokalu została rozwiązana. A kobieta pozwała wspólnotę o zapłatę, uznając, że wskutek braku zgody poniosła straty sięgające kilkudziesięciu tysięcy złotych.
Sąd pierwszej instancji jednak powództwo oddalił, a sąd drugiej – oddalił apelację.
Powód? Nie można było oczekiwać zgody na sprzedaż alkoholu od zarządu wspólnoty, bo ten nie jest w ogóle uprawniony do jej wydania. Należy też odróżniać zarządcę, o którym wspomniano w przepisie art. 18 ust. 6 pkt 3, od zarządu, o którym ustawodawca się nie zająknął.
„Zgoda musi pochodzić od właścicieli lokali, jako że stanowi ona czynność przekraczającą zwykły zarząd nieruchomością wspólną, a zatem do podejmowania decyzji w tej kwestii zarząd wspólnoty nie jest uprawniony. Do jej wyrażenia koniecznym jest więc podjęcie odpowiedniej uchwały wspólnoty mieszkaniowej” – stwierdził sąd apelacyjny w opublikowanym niedawno uzasadnieniu wyroku.
Zaznaczył, że ustawodawca postąpił rozsądnie, uznając, że decyzja powinna pochodzić od ogółu mieszkańców, ewentualnie od osoby, na którą scedowali codzienne zarządzanie nieruchomością.
Sąd zwrócił bowiem uwagę, że sprzedaż alkoholi w lokalu użytkowym ma wpływ na korzystanie z pozostałych lokali, w szczególności zaś z lokali mieszkalnych, których właściciele są zmuszeni do znoszenia zachowań zakłócających spokój, porządek czy ciszę nocną przez klientów sklepu.
„Oddziaływanie punktu sprzedaży alkoholu na otoczenie jest więc na tyle znaczne, że zgoda taka jest wymagana, zaś członkowie wspólnoty mają prawo wyrazić swoje zdanie, czy akceptują sprzedaż napojów alkoholowych w lokalu wchodzącym w skład wspólnoty, czy też nie” – stwierdził sąd.
Kobiecie zaś jako członkini wspólnoty przysługiwała inicjatywa uchwałodawcza. Jednak z niej nie skorzystała. Nie ma zatem żadnego powodu, aby wspólnota była zobowiązana do zapłaty, skoro niedopełnienie formalności było po stronie najbardziej zainteresowanej sprawą, czyli właścicielki lokalu. ©℗
orzecznictwo
Wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 30 grudnia 2021 r., sygn. akt I ACa 454/21 www.serwisy.gazetaprawna.pl/orzeczenia
