Projekt nowelizacji prawa bankowego - jak informuje nas odpowiedzialny za jego przygotowanie wiceminister sprawiedliwości Marcin Warchoł - czeka obecnie na wpis do wykazu prac rządu. Z Oceny Skutów Regulacji (OSR) wynika, że trafi on do konsultacji publicznych.
- Zmiany te potrzebne są kredytobiorcom, którzy - w obliczu wzrastających stóp procentowych - płacą podwyższone raty kredytów i dodatkowo ponoszą koszty z tytułu ubezpieczenia pomostowego - argumentuje wiceszef MS.
Reklama
Jak wskazuje, kredytobiorcy często oczekują długie miesiące, a nawet przeszło rok na wpis hipoteki do księgi wieczystej. Jak wyjaśnia, jest to spowodowane po pierwsze ustawą o przekształceniu użytkowania wieczystego we własność (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 2040), która obciążyła sądy wieczysto-księgowe, po drugie pandemią, a po trzecie - boomem inwestycyjnym ostatnich lat, zwłaszcza w dużych miastach.
- Te kolejki sprawiają, że mniej więcej przez rok kredytobiorcy płacą podwyższone - w związku z ubezpieczeniem pomostowym - raty kredytów. To dotkliwe dla rodzin z dziećmi, które chcą się urządzić w nowym mieszkaniu - podkreśla Warchoł.

Reklama
Dlatego, jak mówi, resort uważa, że pieniądze te powinny być traktowane jak depozyt czy kaucja, bo przecież 99 proc. tych wniosków kończy się wpisem do księgi wieczystej. W przypadkach, w których zrealizuje się negatywny scenariusz, ta kaucja przepadnie.
- Drugim elementem uzupełniającym tę propozycję będzie umożliwienie notariuszom dokonywania wpisów hipotek do ksiąg wieczystych - zapowiada Marcin Warchoł.
Co proponuje MS?
Jak wskazano w OSR, ubezpieczenie pomostowe może być pobierane przez bank na dwa sposoby. Zazwyczaj kredytodawca stosuje podwyższenie marży kredytowej do momentu dostarczenia mu odpisu z ksiąg wieczystych potwierdzających założenie hipoteki. - Z informacji ogólnodostępnych wynika, że do tego momentu marża jest podwyższona o 0,5-2 pkt proc. w stosunku do oprocentowania zapisanego w umowie kredytowej. Wysokość podwyższonej marży jest zależna od konkretnego banku - głosi OSR.
Inną metodą pobierania przez bank ubezpieczenia pomostowego jest opłacanie składki ubezpieczeniowej. Zazwyczaj - według projektodawców - wynosi ona ok. 0,07-0,1 proc. wartości kredytu, czyli od kilkuset do nawet kilku tysięcy złotych rocznie. - Zatem przy kredycie w wysokości 250 tys. zł ubezpieczenie o stawce 0,1 proc. wyniesie miesięcznie 250 zł - wylicza resort.
Jednocześnie - zauważa - mimo że całkowite koszty ubezpieczenia pomostowego ponosi kredytobiorca, to ochroną objęty jest wyłącznie bank udzielający kredytu.
Zgodnie z projektem w przypadku naliczenia przez bank dodatkowych opłat lub prowizji związanych z oczekiwaniem na wpis do księgi wieczystej kwoty te po dokonaniu wpisu podlegały zwrotowi lub zaliczeniu na poczet innych należności obciążających kredytobiorcę.
Resort jest świadom ryzyka, że wskutek projektowanych rozwiązań instytucje finansowe zdecydują się podnieść marżę. Jednak - jak ocenia - „przełożyłoby się to na atrakcyjność kredytów hipotecznych i wydaje się, że instytucje te nie zdecydują się na taki krok”.
Uprawnienie wpisów do ksiąg wieczystych
W Ministerstwie Sprawiedliwości równolegle podjęto prace, które mają na celu odciążenie sądów „w czynnościach o charakterze bezspornym oraz skrócenie czasu na dokonanie czynności w postępowaniu wieczystoksięgowym”.
- Wstępnie zakłada się, że notariusze mogliby dokonywać wpisów w księgach wieczystych, które wiązałyby się z zakładaniem nowych ksiąg wieczystych poprzez wyodrębnienie nieruchomości lokalowej z zabudowanej nieruchomości gruntowej, gdy zbywcą jest przedsiębiorca oraz wpisu hipoteki - głosi OSR.
Warunkiem wdrożenia proponowanych zmian jest konieczność dokonania modyfikacji w funkcjonalności systemu teleinformatycznego, które uwzględniałyby odstępstwa od normalnego toku czynności podejmowanych przez sąd w postępowaniu wieczystoksięgowym oraz przeprowadzenie odpowiednich szkoleń dla notariuszy.
Jednak - jak przyznano - modyfikacja takiego systemu jest czasochłonna i wprowadzane zmiany nie będą mogły tak szybko przynieść efektów jak zmiana prawa bankowego.
Co na to rynek? Radca prawny Polskiego Związku Firm Deweloperskich Przemysław Dziąg obawia się, że banki znajdą sobie sposób na to, by odbić sobie te koszty.
Pomysły resortu krytykuje dr Tadeusz Białek, wiceprezes Związku Banków Polskich. - To nie z winy banków kredytobiorcy ponoszą przez długi okres koszty związane z brakiem zabezpieczenia, a z powodu zatorów i niewydolności wydziałów wieczystoksięgowych. Zatem na usunięciu tych przyczyn powinny koncentrować się prace ministerstwa - podkreśla przedstawiciel ZBP.
Jak mówi, banki od wielu lat, wychodząc naprzeciw potrzebom klientów, uruchamiają kredyt - oddają środki pieniężne do dyspozycji klienta przed uzyskaniem wpisu hipoteki zabezpieczającej kredyt do księgi wieczystej. - W każdym takim jednostkowym przypadku banki przyjmują na siebie, aż do uzyskania zabezpieczenia, nie tylko podwyższone ryzyko udostępnienia kredytu przed uzyskaniem wpisu hipoteki, ale także ponoszą wyższy koszt kapitału przypisany do kredytu niezabezpieczonego hipotecznie na nieruchomości mieszkalnej (wymóg prawny wyższych wag ryzyka) - tłumaczy.
Brak jest zatem, jak przekonuje, jakichkolwiek podstaw do późniejszego - po uzyskaniu wpisu hipoteki - twierdzenia, że ryzyko to się nie ziściło i koszty powinny zostać zwrócone przez bank. - To tak jakby od ubezpieczyciela żądać zwrotu składki za okres, w którym nic się nie wydarzyło z przedmiotem ubezpieczenia - dowodzi.
Jak przestrzega, odebranie bankom możliwości zabezpieczenia przyjmowanego przez nie ryzyka uruchomienia kredytu przed ustanowieniem zabezpieczenia negatywnie wpłynie na dostępność i koszt kredytów hipotecznych w długofalowej perspektywie. - Z pewnością w perspektywie krótkofalowej spowoduje poszukiwanie innego zabezpieczenia na ten czas - dodaje Tadeusz Białek. ©℗
Coraz więcej udzielonych kredytów / Dziennik Gazeta Prawna - wydanie cyfrowe
Etap legislacyjny
Projekt czeka na wpis do wykazu prac rządu