Obowiązujące od jutra regulacje są wzorowane na rozwiązaniach, które sprawdziły się już na Zachodzie. Z założenia mają one pomóc m.in. w zaspokojeniu podstawowych potrzeb mieszkaniowych osób zagrożonych wykluczeniem społecznym ze względu na niskie dochody lub szczególnie trudną sytuację życiową. Według resortu rozwoju, który jest autorem opisywanych przepisów, mogą one też pomóc wynajmującym w łagodzeniu negatywnych skutków pandemii COVID-19, która doprowadziła do nadpodaży mieszkań na wynajem, powodując zahamowanie dotychczas prężnie rozwijającego się rynku najmu.
Pomoc dla samorządów
Wchodząca w piątek w życie nowelizacja ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz.U. z 2021 r. poz. 1243) to element tzw. rynkowej części pakietu mieszkaniowego ogłoszonego w zeszłym roku przez resort rozwoju. Umożliwia ona samorządom zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych społeczności lokalnych poprzez wykorzystywanie współpracy ze społecznymi agencjami najmu (SAN) i właścicielami mieszkań przeznaczonych na wynajem. Jak wskazywało Ministerstwo Rozwoju, Pracy i Technologii w ocenie skutków tej regulacji, docelowo, do 2030 r., samorządy powinny dysponować możliwościami zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych wszystkich gospodarstw domowych oczekujących aktualnie na wynajem mieszkania od gminy.
SAN-y mają dzierżawić mieszkania lub domy jednorodzinne od ich właścicieli oraz wynajmować je osobom wskazanym przez gminę. Najemcy będą musieli spełniać kryteria określone w uchwale rady gminy.
Ustawa definiuje społeczną agencję najmu oraz określa, na jakich zasadach zawierane mają być umowy pomiędzy gminą, SAN, właścicielem mieszkania i najemcą. I tak: umowy dzierżawy między właścicielami a SAN będą zawierane na czas oznaczony. Tak samo będzie w przypadku umów najmu między agencjami a osobami fizycznymi wskazanymi przez gminę. Z kolei SAN-y będą podpisywać kontrakty z gminami na okres pięciu lat z możliwością ich przedłużania na kolejne pięcioletnie okresy. Tego typu umowy mają określać liczbę lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych w zasobie agencji, zasady współfinansowania przez gminę działalności SAN czy podziału odpowiedzialności za ewentualne nieuregulowane niezależności.
SAN-y będą mogły działać w formie: spółek z ograniczoną odpowiedzialnością lub spółek akcyjnych, w których gmina lub gminy dysponują udziałem większościowym, fundacji, stowarzyszeń oraz spółdzielni socjalnych.
Najemcy SAN-ów będą mogli korzystać z dopłat do czynszu z rządowego programu „Mieszkanie na Start” (patrz grafika). Zaś dzierżawiący mieszkania – ze zwolnień podatkowych.
Odpowiedzialna za prace nad ustawą wiceminister rozwoju Anna Kornecka w wywiadzie dla DGP wyjaśniała, że SAN-y mają stanowić alternatywę dla budownictwa komunalnego.
– Rozszerzą pakiet narzędzi polityki mieszkaniowej, którymi dysponują gminy. Chcemy, by dzięki temu skróciły się kolejki oczekujących na lokale komunalne – wskazywała.
Jak dodawała, agencje będą funkcjonowały na poziomie gmin, a ustawa ma stworzyć ramy prawne dla SAN-ów, a także spopularyzować to rozwiązanie.
Dopytywana, co ma zachęcać właścicieli do oddania swoich mieszkań w zasób takich agencji, odpowiadała, że przede wszystkim korzyścią dla nich będzie stabilna perspektywa najmu.
– Doświadczenia pandemii pokazują nam, że pięć lat niezakłóconego dochodu, nawet niższego niż na rynku komercyjnym, może być uznane za wartość – akcentowała.
Reakcje zainteresowanych
– Każde narzędzie, które pomoże nam w tym, żeby wzbogacać gospodarkę mieszkaniową, przyjmujemy z zadowoleniem. Będziemy oczywiście przyglądali się temu instrumentowi i popularyzowali go tam, gdzie będzie to możliwe – mówi DGP Marek Wójcik, pełnomocnik Związku Miast Polskich ds. legislacji.
Jak zaznacza, kluczem jest tu jednak zainteresowanie ze strony właścicieli mieszkań, którzy zechcą skorzystać z SAN, a także potencjalnych wynajmujących, choć o brak tych drugich, jak przyznaje, mniej by się martwił. W jego ocenie można przewidywać, że rozwiązanie to bardziej sprawdzi się w dużych miastach.
Wójcik zauważa, że taka agencja działa już w Poznaniu i Warszawie.
– Miasta te jednak należą do absolutnej polskiej czołówki w kwestii gospodarki mieszkaniowej – mają doświadczenie w tym zakresie, są innowacyjne i otwarte na różnego rodzaju nowinki – podkreśla. Jak dodaje, z całą pewnością jednak zadomowienie się tych przepisów w naszym porządku prawnym i w świadomości właścicieli lokali będzie wymagało czasu.
– Mówimy nawet o wieloletniej perspektywie, w której rozwiązanie to upowszechni się i będzie miało zauważalny wymiar – konkluduje przedstawiciel ZMP.
Od 2017 r. SAN w Warszawie prowadzi Fundacja Habitat for Humanity Poland. Obecnie operuje ona blisko 50 lokalami. Fundacja od lat bada i promuje model SAN w Polsce.
Katarzyna Przybylska, kierowniczka ds. rzecznictwa z Habitat for Humanity, uważa, że ustawowe uregulowanie SAN może być szansą na wypełnienie luki w polityce mieszkaniowej lub społecznej gmin.
– Przepisy ustawy zostały tak dostosowane, aby jak najlepiej odpowiadać na potrzeby samorządów. To gmina będzie decydować, do kogo skieruje wsparcie (określając kryteria i wskazując najemców), a SAN będzie prowadzony przez spółkę gminną lub organizację pozarządową na podstawie umowy (określającej m.in. finansowanie i podział ryzyk) – tłumaczy. W tym drugim wypadku, dodaje Przybylska, ważne będzie współdziałanie i partnerska relacja, aby zapewnić optymalne wykorzystanie modelu SAN.
– Właśnie w elastyczności zastosowań SAN widzimy potencjał tego rozwiązania – stwierdza.
Przybylska wskazuje, że do Habitat for Humanity docierają głosy zainteresowanych tym rozwiązaniem samorządów i organizacji pozarządowych. W jej ocenie przeszkodą mogą jednak być finanse. Istotne byłoby więc wsparcie finansowe gmin w postaci np. projektów unijnych. ©℗
Co chce osiągnąć rząd dzięki społecznym agencjom najmu (SAN)
Etap legislacyjny
Ustawa wchodzi w życie