Zamieszanie z oświadczeniami schronowymi. Zawinił ustawodawca?

Oświadczenie, które wywołało zamieszanie, jest obowiązkowym załącznikiem do wniosku o pozwolenie na budowę m.in. budynków wielorodzinnych z garażem podziemnym, praktycznie wszystkich budynków użyteczności publicznej (m.in. urzędów, szkół, sądów) czy też części inwestycji infrastrukturalnych. Bez tego załącznika inwestor nie dostanie pozwolenia na budowę. Składa się je pod rygorem odpowiedzialności karnej za składanie fałszywych informacji, zgodnie z art. 233 par. 6 kodeksu karnego.

Problem w tym, że przepisy przejściowe noweli prawa budowlanego (Dz.U. 2025 poz. 1847), która wprowadziła taki obowiązek, do spraw wszczętych każą stosować nowe przepisy.

- Niestety, przepis przejściowy w nowelizacji prawa budowlanego (art. 7 ust. 1) wprowadził wymóg złożenia oświadczeń także w toczących się postępowaniach. W praktyce oznacza to, że niektóre firmy otrzymują wezwania z urzędów do uzupełnienia dokumentacji o to oświadczenie, mimo że nie były objęte nowymi obowiązkami. Jest to błąd ustawodawcy. W przepisach zabrakło bowiem wyraźnego wyłączenia – twierdzi Michał Leszczyński, dyrektor Strategii i Legislacji, Główny Legislator, Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Oświadczenie, czyli zbędna formalność

Niezłożenie oświadczenia może mieć poważne konsekwencje proceduralne. Jego brak może zostać potraktowany jako wada w postępowaniu i urzędnik może na tej podstawie odmówić wydania pozwolenia na budowę. Ale nie tylko.

W każdej sprawie wszczętej przed 7 stycznia br. (data wejścia w życie omawianej noweli), w której nie ma jeszcze ostatecznej decyzji, trzeba uzupełnić braki formalne. Inaczej może to się źle skończyć dla inwestora.

- Obowiązek ten dotyczy nie tylko spraw prowadzonych w pierwszej instancji, ale również postępowań odwoławczych. Brak takiego oświadczenia stanowi wadę formalną, której uzupełnienia powinien żądać organ. Jeśli organ wyda decyzję mimo braku oświadczenia, będzie stanowiło to podstawę jej uchylenia przez sąd administracyjny – tłumaczy Rafał Dębowski, adwokat, wiceprzewodniczący Komisji Prac Legislacyjnych Okręgowej Rady Adwokackiej w Warszawie. I dodaje, że efekt tego jest taki, że w każdym postępowaniu trzeba sprawdzać, czy dokumentacja jest kompletna według nowych zasad, czy trzeba wzywać do uzupełnienia oświadczenia, czy odwołanie spełnia nowe wymogi.

- To generuje mnóstwo dodatkowej pracy i realne ryzyko prawne, w tym ryzyko odpowiedzialności karnej inwestora, który często nie wie, czy złożona dokumentacja projektowa, opracowana przez projektanta, realizuje obowiązek wykonania budowli ochronnej o określonej kategorii odporności i pojemności lub wykonania obiektu budowlanego w sposób umożliwiający zorganizowanie w nim miejsca doraźnego schronienia o określonej pojemności, czy też nie – wyjaśnia mec. Dębowski.

Ustawa schronowa

Sytuację może uratować art. 206 ustawy o ochronie ludności i obronie cywilnej (Dz.U. z 2024 r. poz. 1907; dalej: ustawa schronowa). Wynika z niego, że przepisy art. 93–95 tej ustawy (dotyczące budowli ochronnych w budynkach użyteczności publicznej, miejsc doraźnego schronienia, budowli podziemnych wykorzystywanych do celów transportu) stosuje się dla zamierzenia budowlanego, wobec którego po dniu 31 grudnia 2025 r. został złożony m.in. wniosek o pozwolenie na budowę.

-To oznaczałoby, że wszystkie wnioski o wydanie pozwolenia na budowę złożone przed tą datą nie mogą być badane pod kątem spełnienia obowiązku wykonania budowli ochronnej lub realizacji obiektu budowlanego w sposób umożliwiający zorganizowanie w nim miejsca doraźnego schronienia, nawet jeśli nowelizacja prawa budowlanego od 1 stycznia 2026 r. wprowadziła związane z tym wymogi – twierdzi Piotr Jarzyński, prawnik z Jarzyński & Wspólnicy, wiceprzewodniczący Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej.

Według niego ewidentnie doszło do kolizji między przepisami przejściowymi dwóch ustaw: prawa budowlanego i ustawy o ochronie ludności i obronie cywilnej.

-Intencją ustawodawcy w nowelizacji prawa budowlanego było to, aby nowe wymogi zaczęły obowiązywać w związku z obowiązkami nałożonymi na inwestorów ustawą o ochronie ludności i obronie cywilnej – uważa prawnik.

Oznacza to, że oświadczenia nie muszą składać inwestorzy, którzy złożyli wnioski o pozwolenie na budowę przed wejściem w życie przepisów noweli prawa budowlanego.

Interpretacja GUNB

Urzędnicy przyznają, że problem istnieje. Jednocześnie uspokajają, że zwrócili się do Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego z prośbą o wyjaśnienie, jak interpretować przepisy, i sytuacja została już opanowana.

- Rzeczywiście pojawiły się wątpliwości, ponieważ przepisy przejściowe nie przesądzają wprost, że inwestorzy, którzy złożyli wnioski o pozwolenie na budowę przed 1 stycznia, są zwolnieni z obowiązku złożenia oświadczenia. W związku z tym skierowałem zapytanie do Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego w celu ich wyjaśnienia. W odpowiedzi urząd potwierdził nasze stanowisko , nie ma potrzeby wzywania inwestorów do składania oświadczenia, jeżeli wniosek został złożony przed 1 stycznia. Oczywiście nie jest to wiążąca wykładnia przepisów, jednak w praktyce daje organom pewien komfort działania – komentuje Sebastian Witek, naczelnik wydziału architektury w Urzędzie Miasta Rybnika.

Jak twierdzi GUNB, w tym zakresie prawo budowlane ma charakter służebny wobec ustawy o ochronie ludności i obronie cywilnej.

- Z art. 206 ustawy schronowej wynika, że obowiązki dotyczące obiektów zbiorowej ochrony mają zastosowanie do zamierzeń budowlanych, wobec których wnioski o pozwolenie na budowę, wnioski o wydanie odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu, a także zgłoszenia budowy lub wykonywania innych robót budowlanych zostały złożone po 31 grudnia 2025 r. – mówi naczelnik Witek.

W odniesieniu więc do wniosków złożonych przed 1 stycznia inwestor nie ma obowiązku składania oświadczenia, a postępowanie może być prowadzone bez wzywania do uzupełnienia wniosku o pozwolenie na budowę.