Nowe przepisy w prawie budowlanym: oświadczenia o schronach i prostsza legalizacja budynków

Nowela wprowadza obowiązkowy załącznik do wniosku o pozwolenie na budowę w przypadku budynków użyteczności publicznej, budynków wielorodzinnych z kondygnacjami podziemnymi oraz podziemnych obiektów metra i tramwaju. Bez niego inwestor nie dostanie pozwolenia.

Tym załącznikiem jest oświadczenie inwestora, w którym musi on poinformować, czy ma obowiązek wybudować schron lub ukrycie o określonej odporności i pojemności, czy powinien zapewnić miejsce doraźnego schronienia, czy też taki obowiązek w ogóle go nie dotyczy.

– Jeśli prezydent szybko nie podpisze ustawy i nie zostanie ona opublikowana jeszcze w grudniu, to może pojawić się problem z wypełnieniem obowiązku dołączania od 1 stycznia 2026 r. oświadczenia inwestora do wniosku o pozwolenie na budowę. Gdyby ustawa została ogłoszona dopiero po 1 stycznia, inwestorzy mogliby twierdzić, że żądanie takiego dokumentu jest bezpodstawne, bo przepisy nie zaczęły jeszcze obowiązywać - komentuje Piotr Jarzyński, prawnik z Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy oraz wiceprzewodniczący Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej.

Jak dodaje, zapewne wszyscy uznają, że skoro nowelizacja przewiduje wejście w życie tego obowiązku właśnie 1 stycznia 2026 r., to w praktyce i tak będzie on stosowany – nawet zanim ustawa formalnie zostanie opublikowana. Inwestorzy będą to dołączać wymagane oświadczenie, żeby nie narażać się na zarzut złożenia wniosku z brakami formalnymi.

Prosta legalizacja starych samowoli

Nowela wprowadza też proste zasady legalizowania obiektów, które co prawda powstały na podstawie zgłoszenia albo pozwolenia na budowę, ale zostały wykonane z istotnym odstąpieniem od projektu budowlanego. Warunek jest jeden, od zakończenia robót musi minąć co najmniej 10 lat. W praktyce oznacza to znacznie mniej papierologii. Nadzór budowlany nie będzie już sprawdzał, czy taki budynek jest zgodny z przepisami o planowaniu przestrzennym.

Właściciel będzie musiał jedynie złożyć oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością, przedstawić inwentaryzację geodezyjną i ekspertyzę techniczną potwierdzającą, że obiekt jest bezpieczny. Nie będzie też – jak to jest teraz – obowiązku udowadniania zgodności obiektu z przepisami techniczno-budowlanymi.

- Dziś sytuacja jest paradoksalna. Legalizacja obiektu wybudowanego dwadzieścia lat temu bez pozwolenia i bez żadnych dokumentów jest prostsza niż doprowadzenie do zgodności budynku, który wzniesiono legalnie, ale wykonano w nim istotne odstąpienia od projektu. Inwestorzy, którzy nie posiadają dokumentacji albo nie chcą się do tego przyznać, zgłaszają po prostu, że obiekt powstał 20 lat temu bez pozwolenia na budowę, i przechodzą uproszczoną procedurę legalizacji samowoli sprzed lat – tłumaczy Mariola Berdysz, architekt, dyrektor fundacji „Wszechnica Budowlana”.

W ocenie ekspertów ze zmiany skorzystają przede wszystkim właściciele domów jednorodzinnych.

-Na pewno będzie ona narzędziem porządkującym stan prawny obiektów istniejących od lat, często nie stwarzających zagrożenia, a obarczonych wadami prawnymi (istotnym odstąpieniem od zatwierdzonej dokumentacji projektowej). Pozwoli to zakończyć wieloletnie spory i uporządkować stan prawny nieruchomości. Usunie również swoistą nierówność wobec prawa, ponieważ podobna uproszczona legalizacja, funkcjonująca na gruncie prawa budowlanego już od 5 lat, dotyczy inwestorów, którzy popełnili dużo dalej idącą samowolę budowlaną niż "tylko" odstępstwo – komentuje Joanna Maj, radczyni prawna, partner w SWK Legal.

Żółta kartka na budowie

W prawie budowlanym pojawi się też mechanizm żółtej kartki, czyli ostrzeżenia kierowanego przez organy nadzoru budowlanego do inwestora. Ma on służyć temu, by inwestor sam, zanim zostanie wszczęte postępowanie administracyjne, podjął działania wymagane prawem w sytuacji, gdy doszło do nielegalnych, istotnych odstępstw od projektu. Dopiero jeśli tego nie zrobi, organ nadzoru przeprowadzi właściwe postępowanie.

W praktyce ma to wyglądać tak, że jeśli powiatowy inspektor nadzoru budowlanego stwierdzi, że roboty są prowadzone niezgodnie z przepisami, będzie pouczał o konieczności doprowadzenia prac do zgodności z pozwoleniem na budowę, projektem zagospodarowania działki lub terenu, projektem architektoniczno-budowlanym albo z obowiązującymi przepisami.

Takie pouczenie zostanie potwierdzone wpisem do protokołu kontroli oraz do dziennika budowy. Po 60 dniach lub wcześniej, jeśli sam inwestor o to wystąpi, organ sprawdzi, czy roboty zostały już dostosowane do wymagań określonych w dokumentacji lub przepisach.

- Mechanizm żółtej kartki to dobre rozwiązanie. Może przyczynić się do zmniejszenia ilości wszczynanych spraw, a tym samym odciążenia organów nadzoru budowlanego – uważa Piotr Jarzyński. Przypomina, że możliwość zastosowania tego mechanizmu może być uzależniona od momentu wykrycia nieprawidłowości. Przykładowo, jeśli okaże się, że doszło do tego pod koniec budowy, to doprowadzenie robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem może pociągać za sobą konieczność rozbiórki znacznej części obiektu budowlanego.

Także Piotr Szulc, radca prawny z Kancelarii Radcy Prawnego Piotr Szulc, chwali wprowadzenie mechanizmu żółtej kartki. - Celem przepisów prawa budowlanego nie powinno być karanie inwestorów i automatyczne wszczynanie postępowań zmierzających do nałożenia sankcji, lecz stworzenie takiego otoczenia regulacyjnego, które zapewni, aby powstające obiekty były bezpieczne i realizowane zgodnie z obowiązującymi normami – uważa prawnik.

Jego wątpliwości budzi jednak przewidziany w projektowanych przepisach 60-dniowy termin na usunięcie nieprawidłowości. W wielu przypadkach zwłaszcza przy bardziej złożonych inwestycjach może on okazać się zbyt krótki. - Z tego względu zasadne byłoby rozważenie wydłużenia tego terminu do 120 dni, co lepiej odpowiadałoby realiom procesu budowlanego i zwiększało szanse na skuteczne doprowadzenie inwestycji do stanu zgodnego z prawem – postuluje Szulc.

Sprawdzanie projektu technicznego

Istotna dla inwestorów i projektantów jest kolejna zmiana przesądzająca, że nadzór budowlany projektu technicznego przy oddawaniu obiektu do użytkowania będzie obejmować wyłącznie sprawdzenie, czy spełniony został obowiązek dołączenia oświadczenia i kopii dokumentów dotyczących uprawnień budowlanych projektantów i wpisu na listę członków właściwej izby samorządu zawodowego.

- Niektóre organy nadzoru budowlanego pod koniec procesu inwestycyjno-budowlanego chciały szczegółowo weryfikować projekt techniczny, którego ewentualne błędy mogły być trudne do usunięcia w zrealizowanym obiekcie budowlanym. Tymczasem pracownicy organów nadzoru budowlanego nie posiadają potrzebnej wiedzy technicznej, aby sprawdzać te projekty, a odpowiedzialność za ich prawidłowe sporządzanie spoczywa na projektantach – tłumaczy Piotr Jarzyński.

Etap legislacyjny

Ustawa czeka na podpis prezydenta