Bałagan prawny pod blokami. Nowe przepisy mają pomóc spółdzielniom

Ministerstwo Rozwoju i Technologii chce przywrócić możliwość ustanawiania prawa użytkowania wieczystego do gruntów mieszkaniowych. Podejmuje też kolejną próbę uregulowania stanu prawnego gruntów głównie pod warszawskimi blokami. Do Rządowego Centrum Legislacji trafił projekt ustawy o uregulowaniu praw do gruntów zabudowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe oraz o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami i niektórych innych ustaw.

Powrót użytkowania wieczystego

Obecnie obowiązuje zakaz ustanawiania użytkowania wieczystego na cele mieszkaniowe. Resort rozwoju proponuje z niego zrezygnować i w ten sposób częściowo „odkręcić” reformę sprzed siedmiu lat, której celem była stopniowa likwidacja tego prawa. Uwłaszczyło się wtedy niemal 2,5 miliona mieszkańców bloków i domów jednorodzinnych.

Na powrocie prawa użytkowania wieczystego skorzystają spółdzielnie mieszkaniowe i Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe. Zniesienie zakazu ma ułatwić im realizację inwestycji mieszkaniowych o charakterze społecznym, czyli takich, które nie są nastawione na zysk, lecz mają zaspokajać realne potrzeby mieszkaniowe.

Dla gruntów oddawanych w użytkowanie wieczyste pod mieszkania, budownictwo społeczne oraz inwestycje mieszkaniowe dla studentów i doktorantów zaproponowano preferencyjne warunki finansowe. Roczna opłata za użytkowanie wieczyste ma wynosić 0,3 proc. wartości gruntu, a opłata początkowa nie więcej niż 10 proc. jego ceny.

Projekt przewiduje też możliwość obniżenia pierwszej opłaty za ustanowienie użytkowania wieczystego. W przypadku gruntów należących do Skarbu Państwa decyzję o bonifikacie będzie podejmował właściwy organ na podstawie zarządzenia wojewody. Natomiast przy nieruchomościach należących do samorządów o udzieleniu bonifikaty zdecyduje odpowiednia rada gminy, powiatu lub sejmik województwa.

Regulowane prawa do gruntów pod blokami

Ministerstwo rozwoju chce też uregulować sytuację prawną gruntów pod blokami. Niejasny stan prawny tych nieruchomości to spuścizna po PRL-u. Problem nie wziął się znikąd, powstał jeszcze w czasach PRL i narastał przez lata.

Ówczesne władze (rady narodowe), które wydawały zgody na budowę bloków, nie przejmowały się specjalnie formalnościami i popełniały wiele błędów w tym zakresie. Teraz po latach mści się to na spółdzielniach i ich mieszkańcach. Swój udział miało w tym także orzecznictwo Sądu Najwyższego. Do końca 2012 r. dopuszczalne było przekształcanie lokatorskiego prawa do lokalu we własnościowe w budynkach stojących na gruntach o nieuregulowanym stanie prawnym. Sądy wieczystoksięgowe zakładały dla takich praw księgi wieczyste, a przyzwolenie na to dał Sąd Najwyższy w dwóch uchwałach.

Sytuacja zmieniła się w 2013 r., po uchwale tego samego sądu (III CZP 104/12). Siedmiu sędziów SN uznało wówczas, że własnościowe prawo do lokalu w budynku posadowionym na gruncie, którego spółdzielnia nie jest właścicielem ani użytkownikiem wieczystym, ma jedynie charakter ekspektatywy, czyli przyrzeczenia tego prawa. W konsekwencji niedopuszczalne stało się zakładanie księgi wieczystej w celu jego ujawnienia.

Projekt przewiduje, że spółdzielnie mieszkaniowe będą mogą domagać się ustanowienia na ich rzecz użytkowania wieczystego gruntu oraz nieodpłatnego przeniesienia własności budynków, jeżeli budynki te zostały wybudowane na gruntach należących do Skarbu Państwa lub samorządu. Dotyczy to sytuacji, gdy:

• po 5 grudnia 1990 r. spółdzielnia (lub jej poprzednik prawny) wybudowała budynki za zgodą właściwego organu nadzoru budowlanego, albo

• przed 5 grudnia 1990 r. budynki zostały wybudowane z własnych środków spółdzielni (lub jej poprzednika prawnego), za zgodą organu nadzoru budowlanego, a do końca 1996 r. nie zgłoszono roszczeń przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościami.

W takich przypadkach spółdzielnia ma prawo uregulować stan prawny gruntu i stać się właścicielem znajdujących się na nim budynków bez ponoszenia dodatkowych kosztów.

Przepisy mają obowiązywać tylko przez rok. Spółdzielnie będą mogły występować z roszczeniami do starosty (w wypadku gruntów Skarbu Państwa) albo do wójtów, burmistrzów, prezydentów miasta, zarządów powiatu albo województwa (gdy właścicielem ziemi jest samorząd).

Za ustanowienie prawa użytkowania wieczystego spółdzielnia zapłaci ratuszowi pierwszą opłatę roczną wynoszącą od 15 do 25 proc. wartości rynkowej, a następnie trzeba będzie regulować roczne opłaty wynoszące 1 proc. wartości nieruchomości. Natomiast przeniesienie własności budynków będzie darmowe.