Spółdzielnie mieszkaniowe po nowemu. Kadencje, dokumenty i przywrócenie członkostwa

Ministerstwo Rozwoju i Technologii opublikowało na Rządowym Centrum Legislacji projekt nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz prawa spółdzielczego. To już kolejna zmiana tych przepisów w krótkim czasie. Pierwsza trafiła do podpisu prezydenta i dotyczyła głównie zasad udzielania pełnomocnictw przez członków spółdzielni do reprezentowania ich na walnych zgromadzeniach. Druga ma charakter kompleksowy i dopiero teraz rozpoczynają się nad nią prace legislacyjne.

Kadencje w rękach spółdzielców

Resort proponuje wprowadzenie dobrowolnej kadencyjności członków zarządu. Zgodnie z projektem sami spółdzielcy będą decydować, czy dana osoba ma pełnić funkcję przez kolejne kadencje, czy tylko przez jedną. W statucie spółdzielni trzeba będzie określić też wymagania dla kandydatów na członków zarządu. Ma to gwarantować, że prezesem zostanie osoba z odpowiednimi kwalifikacjami, zapewniająca prawidłowe zarządzanie zasobami spółdzielni.

W przypadku rady nadzorczej znika limit dwóch kadencji z rzędu, chyba że statut spółdzielni przewiduje inaczej. Zniesienie ograniczeń w tym zakresie ma ułatwić obsadzenie rad, zwłaszcza w małych spółdzielniach, gdzie liczba chętnych i uprawnionych członków jest ograniczona.

Maksymalny czas trwania kadencji zarządu i rady nadzorczej ma wynosić cztery lata, spółdzielnia może jednak ustalić krótszy okres. Kadencje obu organów mają być zgodne.

Ministerstwo chce ponadto przywrócić możliwość zastąpienia walnego zgromadzenia zebraniem przedstawicieli. Takie rozwiązanie wcześniej funkcjonowało w wielu spółdzielniach, ale nowela z 2007 r. (Dz.U. z 2007 r. nr 125 poz. 873) je wykluczyła. Po wejściu w życie opisywanej noweli decyzja o zastąpieniu walnego zgromadzenia zebraniem przedstawicieli będzie należała do członków spółdzielni i zależała od specyfiki konkretnej spółdzielni.

Projekt przewiduje również możliwość udziału w walnym zgromadzeniu przy pomocy środków komunikacji elektronicznej, w tym zdalnego głosowania nad uchwałami. Zasady i tryb zdalnego uczestnictwa określi statut spółdzielni.

Dostęp do dokumentów nie tylko dla członków

Właściciele lokali, którzy nie są członkami spółdzielni, oraz osoby posiadające spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, nie mające członkostwa, będą mogły – zgodnie z projektem – żądać dostępu do dokumentów spółdzielni, a w tym m.in. do statutów, regulaminów, uchwał organów, faktur i umów dotyczących nieruchomości, w której mają lokal. Dziś nie mają do tego formalnej podstawy.

Spółdzielnie powyżej 500 członków będą musiały prowadzić stronę internetową, na której udostępnią: statut, regulaminy, uchwały, protokoły organów, roczne sprawozdania finansowe i protokoły lustracji. Mniejsze spółdzielnie będą mogły z tego obowiązku zrezygnować, jeśli tak postanowią członkowie w statucie.

Ponadto resort rozwoju chce, aby spółdzielnie prowadziły wykaz umów zawieranych z osobami trzecimi. Dzięki temu członkowie spółdzielni będą mogli sprawdzić, jakie umowy podpisuje zarząd. Z wykazu wyłączone będą tylko umowy o pracę (poza tymi z członkami zarządu), aby chronić prywatność pracowników. Wykaz będzie aktualizowany na bieżąco, co zwiększy jawność i przejrzystość działań spółdzielni.

Spółdzielca we wspólnocie mieszkaniowej

Nowe przepisy będą dokładnie określać, kiedy właściciele lokali będą zobowiązani podejmować decyzje dotyczące wspólnych nieruchomości. Uchwała właścicieli będzie wymagana m.in. przy: zmianie przeznaczenia części wspólnej, nadbudowie lub przebudowie, ustanowieniu odrębnej własności lokalu powstałego w wyniku przebudowy, podziale nieruchomości wspólnej, zmianie wysokości udziałów czy obciążeniu nieruchomości. Pozostałe sprawy spółdzielnia będzie mogła prowadzić samodzielnie.

Przewiduje się również, że w przypadku wyodrębnienia ostatniego lokalu w budynku wspólnota mieszkaniowa powstanie w ciągu trzech miesięcy od zawarcia umowy. W tym czasie właściciele będą mogli zdecydować, czy chcą pozostać pod zarządem spółdzielni. Obecnie powstanie wspólnoty następuje automatycznie, a powrót pod zarząd spółdzielni po jej utworzeniu jest praktycznie niemożliwy.

Projektowane przepisy wprowadzą obowiązek przynależności spółdzielni do związków rewizyjnych zajmujących się spółdzielniami. Projekt ma na celu także wprowadzenie zakazu łączenia funkcji członka zarządu z członkostwem w związku rewizyjnym, aby zapewnić bezstronność kontroli. Z kolei osoby pełniące funkcje w zarządach, prokurenci, likwidatorzy, główni księgowi, radcy prawni czy adwokaci nie będą mogły prowadzić lustracji w spółdzielniach, w których pełnią lub pełnili te funkcje.

Walne zgromadzenie będzie mogło decydować o przynależności do konkretnego związku rewizyjnego maksymalnie raz na sześć lat.

Przywrócenie członkostwa

Projekt zakłada przywrócenie członkostwa osobom, które je straciły po nowelizacji z 2017 r. (Dz.U. z 2017 r. poz. 1596). Oznaczało to brak możliwości udziału w głosowaniach i wpływu na decyzje spółdzielni, w której mieszkają. Problem zgłaszały same spółdzielnie, osoby dotknięte zmianą i rzecznik praw obywatelskich. Projektowana ustawa ma przywrócić tym ludziom pełne prawa członkowskie.

Dla pozostałych grup przewiduje się możliwość domagania się przywrócenia członkostwa. Chodzi o dawnych członków spółdzielni popegeerowskich, członków oczekujących, osób w nowo powstałych wspólnotach mieszkaniowych czy małżonków właścicieli lokali w spółdzielniach.

Projekt uporządkuje również sytuację z lokalami w budynkach stojących na gruntach o nieuregulowanym stanie prawnym. W takim przypadku będą stosowane przepisy podobne do tych obowiązujących przy spółdzielczym lokatorskim prawie do lokalu. Oznacza to m.in., że spółdzielnia oddawać będzie lokal do używania osobie, na rzecz której ustanowiono prawo, a ta zobowiąże się wnieść wkład mieszkaniowy i opłaty zgodnie ze statutem i ustawą.

Etap

Projekt skierowany do uzgodnień, konsultacji publicznych i opiniowania