Plan ogólny może obniżyć wartość działki. Czy gmina zapłaci odszkodowanie?

Załóżmy, że wartość nieruchomości w momencie uzyskania WZ i pozwolenia na budowę wynosi 500 tys. zł, a właściciel wykorzystuje ją do prowadzenia określonej działalności. Następnie rada gminy uchwala plan miejscowy, który w tym obszarze zakazuje prowadzenia tego rodzaju usług. W efekcie wartość działki spada o 50 tys. zł.

W takiej sytuacji zastosowanie ma art. 36 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej: u.p.z.p.). Zgodnie z nim, jeśli w wyniku uchwalenia planu miejscowego korzystanie z nieruchomości w dotychczasowy sposób stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone, to właściciel może żądać od gminy:

• odszkodowania za rzeczywistą szkodę, albo
• wykupu nieruchomości,
• a w razie sprzedaży – rekompensaty za spadek wartości (art. 36 ust. 3 u.p.z.p.).

Wysokość tej ostatniej ustala się na podstawie operatu szacunkowego porównującego wartość działki przed i po uchwaleniu planu miejscowego. W powyższym przykładzie właściciel mógłby więc wystąpić do gminy o 50 tys. zł rekompensaty.

Mniejsza skala zabudowy

Odszkodowanie przysługuje również wtedy, gdy plan miejscowy ogranicza skalę możliwej zabudowy. Przykładowo, jeśli właściciel uzyskał decyzję o warunkach zabudowy pozwalającą na budowę 1000 m² powierzchni użytkowej mieszkalnej (tzw. PUM), a nowy plan miejscowy dopuszcza zabudowę jedynie do 500 m² PUM, to szkodą będzie spadek wartości nieruchomości odpowiadający tej różnicy.

Uwaga! Mechanizm działa też w drugą stronę. Jeśli więc plan miejscowy podnosi wartość działki, gmina może pobrać rentę planistyczną nawet do 30 proc. wzrostu wartości, jeśli właściciel sprzeda nieruchomość w ciągu pięciu lat od uchwalenia planu.

Bez konsekwencji dla gminy

Zmieni się to jednak po wprowadzeniu do 30 czerwca 2026 r. planów ogólnych gmin. To dokumenty strategiczne, które będą podstawą dla przyszłych planów miejscowych oraz decyzji o warunkach zabudowy.

Plan ogólny dzieli obszar gminy na strefy planistyczne, obszary uzupełnienia zabudowy (OUZ) i pozostałe, które bez planu miejscowego nie mogą być zabudowane. Nowe decyzje o warunkach zabudowy będzie można wydawać tylko na terenach OUZ.

Tu pojawia się problem: właściciele działek położonych poza OUZ stracą możliwość uzyskania WZ, a więc także prawo do zabudowy – przynajmniej do czasu uchwalenia planu miejscowego. Zadają więc pytanie o to, czy w takiej sytuacji możliwe będzie uzyskanie odszkodowania. Formalnie – nie. Zgodnie z art. 37 ust. 11a u.p.z.p., przy ustalaniu odszkodowania za obniżenie wartości nieruchomości nie uwzględnia się skutków uchwalenia lub zmiany planu ogólnego. W praktyce oznacza to, że nawet jeśli działka po wprowadzeniu tego planu straci połowę wartości, gmina nie zapłaci ani złotówki.

Ustawodawca uznał, że skoro plan ogólny nie daje jeszcze prawa do uzyskania pozwolenia na budowę, to nie może stanowić podstawy roszczeń odszkodowawczych. Problem w tym, że w rzeczywistości wartość nieruchomości zależy zasadniczo od tego, co można na niej wybudować. A to z kolei określają: plan miejscowy albo – w jego braku – decyzja o warunkach zabudowy. Ta zaś będzie od uchwalenia planu ogólnego (co powinno nastąpić do 30 czerwca 2026 r.) wydawana na podstawie jego ustaleń.

Krótko mówiąc, to plan ogólny stanie się pierwotnym źródłem informacji o możliwościach inwestycyjnych działki, nawet jeśli formalnie nie jest aktem prawa miejscowego pozwalającym na zabudowę.

Poczekać na plan miejscowy?

Można by powiedzieć, że jeśli działka nie ma decyzji o warunkach zabudowy, najlepiej poczekać, aż gmina po planie ogólnym uchwali plan miejscowy, i dopiero wtedy wystąpić o odszkodowanie. Tyle że ma to kilka słabych punktów.

▶ Po pierwsze, szkoda liczona jest poprzez porównanie wartości nieruchomości zanim uchwalono plan miejscowy z wartością po jego uchwaleniu. Jeśli jednak działka była niezabudowana i nieobjęta WZ (bo znajdowała się poza OUZ), nie ma punktu odniesienia – nie da się wykazać utraty konkretnego prawa do zabu dowy.

▶ Po drugie, nawet gdy działka leży w OUZ, jej potencjał inwestycyjny może być ograniczony przez strefę planistyczną w planie ogólnym. Przykładowo, jeśli strefa przewiduje zieleń i rekreację, formalna możliwość uzyskania WZ niewiele zmienia, bo na takiej działce nie da się zrealizować inwestycji o istotnej wartości rynkowej.

▶ Po trzecie, nawet uzyskanie WZ przed uchwaleniem planu ogólnego nie musi oznaczać, że właściciel dostanie potem odszkodowanie. Nowe przepisy wprowadzają terminowość WZ – decyzje będą ważne przez pięć lat, tymczasem plan miejscowy może zostać uchwalony po sześciu, siedmiu, a nawet 10 latach. W efekcie właściciel może utracić ważność WZ, zanim powstanie szkoda w rozumieniu ustawy.

Bez roszczeń

Nowy system planowania przestrzennego oznacza, że plan ogólny nie rodzi roszczeń odszkodowawczych. Nie można więc żądać rekompensaty za spadek wartości działki wynikający z tego, że znalazła się poza obszarem uzupełnienia zabudowy albo w strefie planistycznej, która znacząco ogranicza jej potencjał inwestycyjny.

Właściciel gruntu powinien mieć świadomość, że choć plan ogólny nie odbiera mu działki formalnie, to może odebrać jej wartość rynkową. A prawo – przynajmniej na razie – nie daje za to żadnego odszkodowania.

Jak się zabezpieczyć?

Aby uniknąć skutków utraty wartości działki, najlepiej działać zanim plan ogólny zacznie obowiązywać. Złożenie wniosku o warunki zabudowy może pozwolić uzyskać realną podstawę do zabudowy działki i ułatwić jej późniejszą sprzedaż. Choć decyzja o WZ będzie ważna przez pięć lat, w tym czasie właściciel zyska konkretne uprawnienia planistyczne, które mogą znacząco zwiększyć wartość nieruchomości. Jeśli teren ma potencjał inwestycyjny, warto też rozpocząć inwestycję etapami, czyli zanim nowe plany ograniczą możliwości zabudowy. ©℗