Tak. Wójt miał podstawy prawne, by wydać decyzję o nałożeniu opłaty planistycznej, jeśli zostały spełnione ustawowe przesłanki. Zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej: u.p.z.g.), jeżeli na skutek uchwalenia lub zmiany miejscowego planu wzrosła wartość nieruchomości, a właściciel zbył ją przed upływem pięciu lat od wejścia w życie planu, gmina ma prawo pobrać jednorazową opłatę. Nie ma przy tym znaczenia, z jakich powodów doszło do zbycia, np. że środki były potrzebne na utrzymanie działalności firmy.

Kiedy gmina ma obowiązek naliczyć opłatę planistyczną po sprzedaży działki

Zgodnie z przepisami u.p.z.g. opłatę planistyczną nalicza się, gdy spełnione są łącznie następujące warunki:

1) został uchwalony lub zmieniony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego,

2) właściciel lub użytkownik wieczysty sprzedał nieruchomość przed upływem pięciu lat od wejścia w życie planu,

3) w wyniku planu wzrosła wartość nieruchomości,

4) plan miejscowy zawiera zapis o wysokości stawki procentowej (nie więcej niż 30 proc. wzrostu wartości).

Jeśli spełnione są wszystkie te warunki, gmina ma obowiązek nałożyć opłatę. Uwaga! Nie może z niej zrezygnować ani kierować się względami społecznymi czy ekonomicznymi.

Podstawą do ustalenia wysokości opłaty jest operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego. Porównuje on wartość działki przed i po uchwaleniu planu – uwzględniając zarówno wcześniejsze przeznaczenie terenu, jak i faktyczny sposób jego użytkowania. Różnica w wycenie stanowi podstawę do naliczenia opłaty, której wysokość wynosi ustalony w planie procent od tego wzrostu.

Wiążąca decyzja o opłacie

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w wyroku z 10 lipca 2024 r. (sygn. akt II SA/Gl 345/24) potwierdził, że operat rzeczoznawcy jest kluczowym dowodem, a spełnienie wszystkich czterech przesłanek nakłada na wójta obowiązek wydania decyzji o opłacie.

W analizowanym przypadku przedsiębiorca sprzedaje nieruchomość, by ratować płynność finansową, co z punktu widzenia gospodarczego może być zrozumiałe. Jednak u.p.z.g. nie przewiduje żadnych wyjątków w sytuacji, gdy wzrost wartości wynika wprost z uchwalenia planu, a sprzedaż nastąpiła przed upływem pięciu lat.

Również Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 25 kwietnia 2023 r. (sygn. akt II OSK 1362/20) zaznaczył, że operat może być zakwestionowany tylko wtedy, gdy zawiera istotne błędy, nie spełnia wymogów formalnych lub został sporządzony przez osobę bez uprawnień. Jeśli jednak dokument spełnia wszystkie wymogi, jego ustalenia są wiążące dla organu administracji i sądu. ©℗

Podstawa prawna

Podstawa prawna

• art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i 6 ustawy z 23 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1130; ost.zm. Dz.U. z 2025 r. poz. 527)