Zintegrowane plany inwestycyjne miały być hitem, a są problemem. Będą nowe przepisy

Ministerstwo Rozwoju i Technologii chce poprawić przepisy dotyczące zintegrowanych planów inwestycyjnych (ZPI). ZPI miały przyspieszyć i uprościć realizację inwestycji. Tymczasem tylko nieliczne większe miasta mogą pochwalić się uchwaleniem ZPI. Chodzi o Lublin i Płock. Projekt, nad którym aktualnie pracuje resort rozwoju, ma to zmienić. Eksperci chwalą propozycje, ale ich zdaniem nie są wystarczające.

Szykuje się też „konkurencyjna” zmiana. Nowe przepisy o ZPI mają się też pojawić w procedowanej obecnie w Sejmie poselskiej nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Bez zgody radnych na rozpoczęcie prac

Zintegrowane plany inwestycyjne to szczególny rodzaj miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, uchwalany przez gminę na wniosek i z reguły na koszt inwestora. Wdrożyła je nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z 7 lipca 2023 r. (Dz.U. z 2023 r. poz. 150), czyli tzw. reforma planistyczna. Teraz resort rozwoju pracuje nad projektem kolejnej noweli tej ustawy. Jedna z ważniejszych propozycji odnosi się do definicji inwestycji uzupełniającej.Ma być z niej usunięte zastrzeżenie, że musi ona służyć obsłudze inwestycji głównej.

- Obecnie samorząd nie może poprosić inwestora o remont lub budowę infrastruktury publicznej w innym miejscu niż tam, gdzie powstaje inwestycja główna, np. budynek mieszkalny, albo w jej bezpośrednim sąsiedztwie. Nowelizacja pozwoli gminie lepiej dopasować działania do lokalnych potrzeb – uważa Michał Leszczyński, dyrektor działu prawnego Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD).

W projekcie rezygnuje się również z wymogu uzyskania zgody rady gminy na przystąpienie do sporządzenia ZPI.

- Dziś inwestorzy muszą się liczyć z ryzykiem, że pomimo przejścia całej procedury, poniesienia kosztów i zawarcia umowy urbanistycznej rada gminy ostatecznie nie uchwali ZPI, bo na ostatnim etapie zmieni zdanie – tłumaczy dr Agnieszka Grabowska-Toś, wspólniczka zarządzająca Kancelarii Kania Stachura Toś, ekspertka Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej.

Ramowa umowa urbanistyczna

Z projektu wynika też, że rada gminy będzie mogła określać w uchwale ogólne zasady zawierania umów urbanistycznych. Dzięki temu możliwe będzie zróżnicowanie wymagań wobec inwestorów, np. w zależności od rodzaju inwestycji (mieszkaniowa, przemysłowa, handlowa) oraz parametrów (powierzchnia użytkowa, liczba mieszkań, intensywność zabudowy) czy lokalizacji.

Według mec. Michała Glińskiego, radcy prawnego, partnera zarządzającego w Wardyński & Partners, wprowadzenie uchwały ramowej uporządkuje chaos interpretacyjny i ograniczy uznaniowość negocjacji. - Standaryzacja zasad przyczyni się do większej przejrzystości oczekiwań gmin oraz zmniejszenia ryzyka zarzutów o nierówne traktowanie inwestorów – podkreśla prawnik.

Projekt wydłuża też terminy kontroli formalnej wniosku inwestora o przystąpienie do ZPI. Obecnie trwa ona zaledwie trzy dni, proponuje się 14 dni. Wprowadza się też dwumiesięczny termin na rozpatrzenie przez wojewódzki sąd administracyjny skargi na ZPI, a następnie skargi kasacyjnej przez Naczelny Sąd Administracyjny.

Prawnicy uważają, że ta ostatnia propozycja to tylko pobożne życzenie, oderwane od życia.

- Czy sądy administracyjne zdołają dotrzymać tych terminów? Tym bardziej, że mają one charakter instrukcyjny, za ich przekroczenie nie przewidziano żadnych sankcji – zauważa Piotr Jarzyński, prawnik z Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy.

Dziury w projekcie

Zdaniem prawników w projekcie zabrakło kilku ważnych rozwiązań.

- Brakuje regulacji o możliwości wstąpienia nowego inwestora do procedury ZPI. Ustawa nie przesądza jednoznacznie, czy jest to możliwe – mówi dr Agnieszka Toś-Grabowska.

Według mec. Michała Glińskiego przepisy powinny też określać maksymalne granice zobowiązań inwestora w zakresie inwestycji uzupełniających, np. jako procent wzrostu wartości nieruchomości lub maksymalny udział w kosztach całkowitych projektu.

- Brak takich limitów oznacza nieprzewidywalność kosztów i może zniechęcać do korzystania z tego narzędzia – twierdzi mec. Gliński.

Zdaniem dr Agnieszki Toś-Grabowskiej projekt nie przewiduje także innych zmian, które mogłyby usprawnić przebieg procedury ZPI.

- Do wniosku o uchwalenie ZPI inwestor musi dołączyć projekt ZPI, co oznacza konieczność poniesienia kosztów jego przygotowania. Projekt ten musi obejmować zarówno obszar inwestycji głównej, jak i uzupełniającej - mimo że inwestor nie ma pewności, czy ich zakres zostanie zaakceptowany przez gminę. Aby więc przygotowanie projektu ZPI miało sens, zakres inwestycji powinien zostać uzgodniony z gminą wcześniej, jeszcze przed wszczęciem procedury ZPI – tłumaczy prawniczka.

Tego etapu postępowania ustawa planistyczna nie reguluje. W konsekwencji proces uzgadniania trwa miesiącami i obejmuje nieformalne konsultacje z mieszkańcami i radnymi.

- Wprawdzie niektóre miasta - jak Warszawa czy Kraków - opracowały wewnętrzne zasady postępowania poprzedzającego formalne złożenie wniosku o ZPI, jednak w mojej ocenie proces ten nie powinien być uzależniony od uznania każdej gminy – wyjaśnia mec. Toś-Grabowska.

Natomiast PZFD postuluje, by nie ograniczać umowy urbanistycznej wyłącznie do gminy. - W wielu przypadkach inwestycje dotyczą terenów, gdzie w interesie ogółu leży np. przebudowa drogi wojewódzkiej lub urządzeń wodnych. W takich sytuacjach państwowe instytucje, jak Wody Polskie, mogłyby być stroną umowy, co służyłoby społeczności lokalnej – postuluje dyrektor Michał Leszczyński.

Samorządowe propozycje

Samorządowcy też mają swoje postulaty co do zmian.

- Myślę, że warto doprecyzować podział obowiązków między organem stanowiącym a wykonawczym. Przykład: jeżeli rada gminy zgadza się na objęcie ZPI określonego obszaru, a w trakcie prac okazuje się, że wspólnie z inwestorem chcielibyśmy ten obszar rozszerzyć, np. o drogę, chodnik, teren rekreacyjny czy przedszkole, to dziś musimy wracać z tym na radę. To wydłuża proces o kolejne miesiące – procedury, komisje, wojewoda, nadzór – tłumaczy Marek Wójcik, ekspert Związku Miast Polskich.

Poprawka w tej sprawie ma pojawić się w poselskim projekcie nowelizacji ustawy planistycznej, procedowanej w Sejmie. W imieniu samorządowców wniosą ją posłowie.

- Proponujemy, by w takich przypadkach organ wykonawczy mógł samodzielnie podejmować decyzję o rozszerzeniu obszaru ZPI. Chodzi o przyspieszenie procedur, nie o ograniczanie roli rady – tłumaczy samorządowiec.

Etap legislacyjny

Projekt rządowy w uzgodnieniach, projekt poselski skierowany do I czytania