Nowe zasady odpowiedzialności dewelopera za wady

• umowy deweloperskiej,
• umowy zobowiązującej do przeniesienia własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (wynikającej z art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5 ustawy deweloperskiej), w zakresie nieuregulowanym w art. 41 ustawy deweloperskiej (dotyczącym odbioru lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego), oraz
• umowy obejmującej lokal użytkowy zawieranej wraz z umową deweloperską albo zobowiązującą i dotyczących tego samego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, nazywanej dalej umową dotyczącą lokalu użytkowego (mowa o niej w art. 2 ust. 2 ustawy deweloperskiej).

Przyczyny nowelizacji ustawy deweloperskiej

Zmiany były odpowiedzią na stanowisko doktryny prezentowane po wejściu w życie ustawy deweloperskiej. Wskazywało ono na brak podstaw do stosowania przepisów k.c. o rękojmi za wady (art. 566 i n. k.c.) w odniesieniu do umów deweloperskich, zobowiązujących czy dotyczących lokali użytkowych. W efekcie nabywcy znajdowali się w gorszej sytuacji niż osoby kupujące nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży.

Uwaga! Zasadniczym celem dodania art. 41a było więc usunięcie tej luki i zapewnienie jednolitych podstaw odpowiedzialności dewelopera także wtedy, gdy przeniesienie własności następuje w wyniku wykonania umowy deweloperskiej, umowy zobowiązującej lub umowy dotyczącej lokalu użytkowego. [ramka]

Odpowiedzialność kontraktowa deweloperów

Przed 9 września 2025 r. nabywca mógł dochodzić od dewelopera roszczeń wyłącznie na podstawie art. 471 k.c., czyli według zasad odpowiedzialności kontraktowej za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy, chyba że na jego działanie miały wpływ okoliczności, za które nie ponosił on odpowiedzialności.

Przypomnę, że przesłankami odpowiedzialności kontraktowej są:

• zdarzenie szkodzące, z którym określony przepis prawa łączy obowiązek naprawienia szkody przez inny podmiot niźli poszkodowany;
• szkoda będąca wynikiem tego zachowania;
• normalny związek przyczynowy łączący oba wyżej wymienione elementy.

Ważne! Deweloper poniesie odpowiedzialność za niezachowanie należytej staranności, czyli ogólnie wymaganej w stosunkach danego rodzaju (art. 472 k.c.), chyba że z przepisu szczególnego ustawy albo z czynności prawnej wynika coś innego.

Jednak jego należytą staranność w zakresie prowadzonej przez niego działalności gospodarczej określa się przy uwzględnieniu zawodowego charakteru tej działalności (art. 355 par. 1 i 2 k.c.). W takim przypadku profesjonalizm osoby wykonującej zobowiązanie z umowy powinien przejawiać się w dwóch podstawowych aspektach, czyli postępowaniu zgodnym z regułami fachowej wiedzy oraz sumienności. Od profesjonalisty – obok fachowych kwalifikacji – wymaga się zwiększonego zaangażowania w podjęte działania przygotowujące i realizujące świadczenie. Chodzi tu o większą zapobiegliwość, rzetelność, dokładność w działaniach, w stosunku do podmiotów, które nie wykonują zobowiązania w ramach swojej działalności gospodarczej.

Jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z 17 kwietnia 2023 r. (sygn. akt II CSKP 1080/22), należyta staranność osoby zawodowo wykonującej zobowiązanie – poza sytuacjami, w których umówiono się inaczej – jest rozumiana jako przeciętnie wymagana, a więc zachowująca ustaloną wzorcem średnią na poziomie na tyle dobrym, aby prawidłowo wykonać czynności zawodowe.

W przypadku wad lokalu mieszkalnego, domu jednorodzinnego lub lokalu użytkowego będziemy mieli do czynienia najczęściej z nienależytym wykonaniem zobowiązania, co jak wynika z wyroku SN z 6 sierpnia 2024 r. (sygn. akt II CSKP 2160/22):

• oznacza wszystkie te sytuacje, które nie są kwalifikowane jako niewykonanie zobowiązania i
• polegające na wykonywaniu zobowiązania przez dewelopera w sposób niezgodny z jego treścią, np. co do jakości czy standardu wykonania lokalu lub domu.

Z kolei Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z 4 listopada 2016 r. (sygn. akt VI ACa 1069/15) podkreślił, że odpowiedzialność przewidziana w art. 471 k.c. jest oparta na zasadzie winy.

Przepis ten ustanawia wzruszalne domniemanie, w myśl którego do niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania doszło na skutek okoliczności, za które dłużnik odpowiada. Oznacza to, że zgodnie z ustawą należy domniemywać, iż przyczyną niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, z którego wynikła szkoda, jest zachowanie dłużnika lub inna okoliczność, za którą ponosi on w danej sytuacji odpowiedzialność. Artykuł 471 k.c. zmienia więc rozkład ciężaru dowodu w stosunku do reguł ogólnych. To bowiem deweloper, aby zwolnić się z odpowiedzialności, musi udowodnić, że niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania wynikało z okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności – potwierdził SA w Białymstoku w wyroku z 17 marca 2017 r. (sygn. akt I ACa 879/16).

Istnieją dwa sposoby na zwolnienie się z odpowiedzialności.

• Pierwszy polega na wykazaniu okoliczności, które były przyczyną wykonania lub niewykonania zobowiązania, za które dłużnik nie odpowiada. Mogą to być: przypadkowe zdarzenie, siła wyższa, działanie osób trzecich, za które dłużnik nie odpowiada lub działania samego wierzyciela.
• Drugim będzie wykazanie, że dłużnik dochował przy wykonywaniu zobowiązania należytej staranności (W. Borysiak [w:] „Kodeks cywilny. Komentarz”, red. K. Osajda, Warszawa 2021, art. 471).

Rękojmia za wady

Dochodzenie odszkodowania na podstawie art. 471 k.c. jest uznawane za trudniejsze niż skorzystanie z uprawnień z tytułu rękojmi za wady, które umożliwiają żądanie przez kupującego od sprzedawcy usunięcia wad, wymiany rzeczy na wolną od wad albo obniżenia ceny bądź odstąpienia od umowy, jeżeli wada jest istotna (art. 560 par. 1 i 4 k.c., art. 561 par. 1 k.c.).

Uwaga! Odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady została oparta na zasadzie ryzyka. Jest ona bezwzględna (absolutna), a jej wystarczającą przesłanką faktyczną jest ustalenie, że rzecz wykazuje cechy kwalifikujące ją w danym stosunku prawnym jako rzecz wadliwą (wyrok SN z 3 lutego 2022 r., sygn. akt II CSKP 361/22). Odpowiedzialność sprzedawcy jest oceniana niezależnie od jego winy. Obciąża go bez względu na to, czy wiedział lub mógł wiedzieć o tym, że sprzedawana rzecz jest wadliwa, czy przyczynił się do powstania wady i nie może się od niej uchylić (wyrok SN z 30 czerwca 2021 r., sygn. akt I NSNc 171/20).

Odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy nie zależy od poniesienia przez kupującego szkody, ale od wykazania, że wada spowodowała zmniejszenie wartości lub użyteczności rzeczy (wyrok SA w Białymstoku z 8 lipca 2016 r., sygn. akt I ACa 172/16).

Ta odpowiedzialność nie obejmuje jednak bezpośrednio pełnego zakresu szkody poniesionej przez kupującego, dlatego możliwe jest dochodzenie odszkodowania na podstawie art. 566 k.c., art. 574 k.c. i art. 471 k.c.

Wady nieruchomości wspólnej

Wprowadzony ostatnią nowelizacją ustawy deweloperskiej art. 41a, w opinii ustawodawcy, zakresem odpowiedzialności obejmuje nie tylko wady lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, ale części wspólnych przedsięwzięcia wielolokalowego oraz innej niż dom jednorodzinny części nieruchomości w przypadku ich budowy.

Nowy przepis nie rozwiązuje jednak istotnych problemów dotyczących dochodzenia odpowiedzialności dewelopera za wady nieruchomości wspólnej. Po pierwsze, na tle art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali (dalej: u.w.l.) nie zawsze wiadomo, jakie części budynku lub urządzenia stanowią nieruchomość wspólną. Po drugie, zgodnie z art. 209 k.c. każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa, jednak na gruncie u.w.l. wspólnota mieszkaniowa nie ma z mocy prawa uprawnienia do występowania przeciwko deweloperowi z roszczeniami odszkodowawczymi związanymi z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej.

Może jednak wystąpić z takim powództwem, powołując się na inną podstawę prawną. Właściciel lokalu może bowiem przenieść na rzecz wspólnoty mieszkaniowej przysługujące mu uprawnienie z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy sprzedanej (z wyjątkiem uprawnienia do odstąpienia od umowy) oraz konkretne roszczenia odszkodowawcze związane z tymi wadami, w drodze umowy przelewu (wyrok SA w Lublinie z 7 listopada 2022 r., sygn. akt I ACa 71/22). Zgodnie bowiem z uchwałą siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z 29 stycznia 2014 r. (sygn. akt III CZP 84/13) wspólnota może skutecznie dochodzić roszczeń z tytułu wad nieruchomości wspólnej tylko w takim zakresie, w jakim właściciele dokonali na jej rzecz cesji swoich uprawnień. W praktyce, jak wskazał SA w Warszawie w wyroku z 4 lipca 2018 r. (sygn. akt VI ACa 23/17), oznacza to konieczność przedstawienia cesji od wszystkich właścicieli, aby dochodzić całości roszczenia.

Mankamenty nowych przepisów

Nowy art. 41a nie rozstrzyga wszystkich wątpliwości. Nie wskazuje, które konkretnie przepisy k.c. o rękojmi za wady mają zastosowanie do umów uregulowanych w ustawie deweloperskiej, a które nie. Wątpliwości może budzić np. sytuacja, w której wada była znana nabywcy w chwili zawarcia umowy ostatecznej lub w chwili wydania rzeczy (została ujawniona na etapie procedury odbioru lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego wskazanej w art. 41 ustawy deweloperskiej). Zgodnie z art. 557 par. 1 i 2 k.c. zwalniałoby to dewelopera od odpowiedzialności z tytułu rękojmi.

Dodatkowo procedura odbioru określona w art. 41 ustawy deweloperskiej nie obejmuje lokali użytkowych. Ich nabywcy nadal nie mają takich samych uprawnień co do odbioru oraz zgłaszania i usuwania wad, jak nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (np. nie mogą korzystać z procedury usunięcia wad nieistotnych w trzech terminach i możliwości ich usunięcia na koszt dewelopera). Dopiero po zawarciu umowy ostatecznej będą mogli zgłaszać roszczenia z tytułu rękojmi za wady.

Uwaga! Wątpliwości dotyczą także odbioru lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, zgłaszania wad i ich usuwania na podstawie art. 41 ustawy deweloperskiej. Nie jest jasne, np. jaka podstawa prawna roszczenia w przypadku odmowy uznania wad przez dewelopera w procedurze odbioru powinna być podana w pozwie nabywcy przeciwko deweloperowi złożonym przed przeniesieniem praw z umowy deweloperskiej (a zgodnie z dominującym poglądem doktryny powinno być to roszczenie odszkodowawcze za nienależyte wykonanie umowy). Nie wiadomo też, czy samo zawarcie umowy ostatecznej przenoszącej na nabywcę prawa wynikające z umowy deweloperskiej spowoduje, że będzie można dochodzić również wcześniej powstałych roszczeń za wady (także te nieuznane przez dewelopera na etapie odbioru i to uwzględniając ww. wątpliwość co do zastosowania art. 557 par. 1 i 2 k.c.) na zasadach, jakie obowiązują przy rękojmi za wady, co może wymagać dodatkowych czynności ze strony nabywcy.

Zastosowanie art. 41a ustawy deweloperskiej

Omawiana nowelizacja nie dotyczy nabywców, którzy zawarli umowy ostateczne przeniesienia praw wynikających z umowy deweloperskiej, umowy zobowiązującej i umowy dotyczącej lokalu użytkowego do 8 września 2025 r. włącznie. Ustawodawca nie wprowadził bowiem przepisu przejściowego, a uregulował jedynie moment wejścia w życie art. 41a. Prawo, co do zasady, nie działa wstecz, chyba że pod pewnymi warunkami ustawodawca przewidziałby wprost taką możliwość. W obliczu dotychczas zgłaszanych wątpliwości interpretacyjnych co do zastosowania do umowy deweloperskiej, umowy zobowiązującej i umowy dotyczącej lokalu użytkowego przepisów k.c. o rękojmi za wady i różnego podejścia przez deweloperów do rozpatrywania zgłoszeń wad przez nabywców, procedując tę zmianę, można się było pochylić w interesie konsumentów nad przygotowaniem przepisu przejściowego wprowadzającego art. 41a z mocą wsteczną przy poszanowaniu postanowień Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej. Przepis ten ma zatem zastosowanie do umów ostatecznych zawartych od 9 września 2025 r. A to oznacza, że nabywcy, którzy zawarli umowę ostateczną wcześniej, mogą dochodzić roszczeń wyłącznie na podstawie art. 471 k.c.

Przykład