Projekt nowelizacji ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 695 ze zm.) złożyli posłowie Polski 2050 po publikacjach DGP. Obecnie odpowiedzialność dewelopera za wady zależy od rodzaju zawartej z nabywcą umowy, a ta z kolei jest uzależniona od tego, na jakim etapie realizacji inwestycji klient decyduje się na zakup.

Umowy deweloperskie mogą być zawierane do momentu uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Potem deweloperzy zawierają z nabywcami najczęściej umowy przedwstępne lub bezpośrednio umowy sprzedaży. Wynikająca z kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.) odpowiedzialność za wady fizyczne i prawne z tytułu rękojmi odnosi się do umów sprzedaży. W przypadkurękojmi, jeśli wada została stwierdzona przed upływem roku od wydania nieruchomości, to obowiązuje domniemanie, że odpowiada za nią deweloper. Choć nie jest to automatycznie przesądzone, to jest to prostsza droga do dochodzenia obniżenia ceny, naprawy wady, wymiany, a nawet odstąpienia od umowy w przypadku wad istotnych.

Umowy deweloperskie bez rękojmi

Obowiązująca ustawa nie daje natomiast podstaw, by stosować przepisy o rękojmi do umów deweloperskich. Część deweloperów sama się na to godzi, ale prawo ich do tego nie obliguje. Nabywca, który zawarł umowę deweloperską, w przypadku stwierdzenia wad musi dochodzić swoich praw na podstawie ogólnych przepisów o odpowiedzialności odszkodowawczej. Co stawia go w gorszej sytuacji, ponieważ musi udowodnić winę dewelopera i wykazać, że ten nie dochował należytej staranności, jak również wykazać swoją szkodę i dowieść jej związek z tą nienależytą starannością.

– Proponowany projekt usuwa obecnie istniejącą lukę dotyczącą tej kwestii, przyznając nabywcy możliwość zgłaszania deweloperowi wad w ramach rękojmi w przypadku umów niebędących umowami sprzedaży. Przewiduje więc rozszerzenie ochrony na pozostałe typy umów – wyjaśnił na posiedzeniu komisji infrastruktury poseł Kamil Wnuk (Polska 2050).

Odpowiedzialność dewelopera za wady fizyczne i prawne lokalu ujednolicona

Doktor hab. Anna Machnikowska, prof. Uniwersytetu Gdańskiego, autorka nadesłanej do projektu opinii Krajowej Izby Radców Prawnych, pisze, że konsekwencją planowanej zmiany będzie ujednolicenie zasad odpowiedzialności dewelopera za wady fizyczne i wady prawne lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, a także lokalu użytkowego, niezależnie od rodzaju umowy zawieranej z nabywcą.

„Projektowana nowelizacja jest uzasadniona. Usuwa nieuprawnioną różnicę w standardzie ochrony nabywców lokali mieszkalnych, domów jednorodzinnych i lokali użytkowych, wzmacnia poziom ochrony nabywców, a także znosi wątpliwości dotyczące podstawy prawnej rękojmi, wskazując, że jest nią rękojmia za wady rzeczy sprzedanej” – pisze prof. Anna Machnikowska.

Komisja zarekomenduje dziś Sejmowi przyjęcie projektu. ©℗