Postulat ten IARP zawarła w uwagach zgłoszonych do projektu rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Jest to tzw.elementarz projektanta, który określa minimalne wymagania, jakie muszą spełnić budynki i ich otoczenie. W 2017 r. rozporządzenie to zostało zmienione w taki sposób, że w miejsce parametrów dla poszczególnych pomieszczeń wprowadzono minimalną powierzchnię mieszkania (25 mkw.). Zdaniem architektów doprowadziło to do tzw. patodeweloperki.

„IARP konsekwentnie od 2018 r. w swoich stanowiskach wskazuje na konieczność ponownej analizy skutków uchylenia przepisów określających parametry poszczególnych pomieszczeń w mieszkaniu (szerokość oraz powierzchnia), prowadzącego w konsekwencji do legitymizacji substandardu mieszkaniowego” – piszą architekci. Jak dodają, regulacje dotyczące tego typu parametrów należą do szczególnie wrażliwych społecznie. Ich istotą jest bowiem zagwarantowanie przez państwo odpowiedniego standardu użytkowego mieszkań, zarówno w sferze sanitarno-higienicznej, jak również w sferze komfortu psychicznego użytkowników, mając w konsekwencji także wpływ na demografię.

Istotne jest zatem, w ocenie architektów, aby poziom tego standardu nie był poddany wyłącznie rynkowej grze interesów, ale był gwarantowany przez państwo poprzez odpowiednie normy prawne. Autorzy opinii są przekonani, że uwzględnienie ich apelu pomogłoby wyeliminować przypadki obchodzenia prawa, prowadzące do patologii w postaci „mikroapartamentów” czy „aparthoteli”.

Na rynku nieruchomości miało przybyć mieszkań, a przybyło mikroapartamentów

Przepisy regulujące minimalne standardy pomieszczeń obowiązywały do końca 2017 roku. Wymagały one np., aby przynajmniej jeden pokój w mieszkaniu miał powierzchnię minimum 16 mkw.

- Zastąpienie tych parametrów przez minimalny standard powierzchni mieszkania, określony na poziomie 25 mkw., otworzyło, zgodnie z naszymi przewidywaniami, drogę do zjawisk, które potem zostały nazwane patodeweloperką – ocenia Piotr Gadomski, wiceprezes Izby Architektów RP. Jak tłumaczy, projektodawca chciał zwiększyć w ten sposób dostępność mieszkań w sensie ilościowym.

- Powierzchni mieszkalnej od tego nie przybyło, ale pojawiła się możliwość „klitkowania”, a na mieszkania nie można patrzeć tylko przez pryzmat parametrów technicznych. To, jak mieszkamy, rzutuje na nasze zdrowie psychiczne, relacje z domownikami, demografię. Jeśli państwo chce realnie poprawić politykę mieszkaniową, nie może się skupiać tylko na zwiększeniu podaży mieszkań, ale też na ich jakości – kwituje Gadomski.

Niepożądane skutki nowelizacji warunków technicznych z 2017 roku dostrzegł również Waldemar Buda (PiS), gdy kierował ministerstwem rozwoju i technologii. Przygotował małą nowelizację rozporządzenia (Dz.U. z 2023 r., poz. 2442 ze zm.) pod hasłem walki z patodeweloperką. Parametrów jednak nie przywrócił.

Te standardy projektowania mieszkań powinny wrócić

Z tego też powodu postulat IARP z 2018 r. jest wciąż aktualny. Izba nie zabiega o przywrócenie rozwiązań identycznych z tymi sprzed 2018 roku, ale o przyjęcie kryteriów, które określą minimalny standard mieszkania. Takie normy byłyby też ostatecznym argumentem w rozmowie architekta z inwestorem, który próbuje wymóc zaprojektowanie niefunkcjonalnych mieszkań w inwestycji.

Postulat IARP rozumie i popiera Grzegorz Piątek, architekt i pisarz. Jego ostatnia książka „Świątynia i śmietnik. Architektura dla życia”, która ukaże się w listopadzie, dotyczy jakości mieszkań w Polsce i ich dostępności.

- Trzeba przywrócić standardy, określające parametry pomieszczeń. Trudno uwierzyć, że ktoś kiedyś uznał, że dobrze będzie je rozmontować. To, jak mieszkamy, działa na nasze samopoczucie i nie można tego zostawić rynkowi, wierząc, że dobra architektura się obroni. To tak, jakbyśmy zlikwidowali normy jakości żywności, bo przecież ludzie wolą jeść zdrowoniż niezdrowo. To tak nie działa. Rolą państwa jest stworzyć normy, które zapewnią minimalne standardy, także mieszkaniowe – uważa Grzegorz Piątek.

Normy dla architektów nie wystarczą, trzeba jeszcze je egzekwować

Nasz rozmówca zwraca jednocześnie uwagę, że same normy nie wystarczą, jeśli państwo nie zapewni egzekwowania przepisów, które wprowadza.

- Dziś niestety nadzór budowlany jest niedoinwestowaną instytucją, która, również ze względu na nieliczną kadrę, nie jest w stanie zagwarantować, że przepisy będą przestrzegane. W tej sytuacji nawet najlepsze prawo nie zagwarantuje nam, że jego przyjęcie poprawi jakość mieszkań – dodaje Piątek.

Słabość państwa jest też jedną z tych przyczyn powstawania niefunkcjonalnych klitek, na którą wskazuje Tomasz Stoga, prawnik, prezes Profit Development oraz wrocławskiego oddziału Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

- Nie wiem, czy zmiana prawa coś tu zmieni. Dobrym przykładem jest problem z lokalami użytkowymi, które są quasi-mieszkaniami, a sprytni marketingowcy patodeweloperów, bo niestety są tacy na rynku, sprzedają je jako mikroapartamenty. Wielokrotnie mówiłem, że nie byłoby tego problemu, gdyby nadzór budowlany był w stanie egzekwować przepisy o użytkowaniu lokalu zgodnie z przeznaczeniem – zauważa Stoga. Zastrzega przy tym, że nie ma nic przeciwko określeniu parametrów dla poszczególnych pomieszczeń.

- Sam nigdy nie budowałem tak małych, dwudziestopięciometrowych mieszkań. Obawiam się jedynie, czy te przepisy będą egzekwowane. Może lepiej skupmy się na zwiększeniu podaży gruntów pod mieszkania, które dziś osiągają horrendalne ceny. Dlaczego gminy nie przekształcają gruntów przeznaczonych na inny cel na mieszkaniowe? Osiągnięcie stabilnej równowagi między popytem i podażą to jest najlepsze, co można zrobić dla jakości mieszkań – mówi Tomasz Stoga.

Grzegorz Piątek też uważa, że samorządy mogłyby odegrać większą rolę w podnoszeniu jakości architektury budynków mieszkalnych. Powinny to robić w inwestycjach realizowanych przez Towarzystwa Budownictwa Społecznego i wyznaczać w ten sposób wzory dla innych uczestników rynku. Żeby jednak tak było, musi się zwiększyć skala budownictwa społecznego, aby stało się realną alternatywą dla deweloperów.

- Póki co została nam ochrona standardu projektowego– podsumowuje wiceprezes Piotr Gadomski.

Etap legislacyjny

Projekt po uzgodnieniach, konsultacjach społecznych i opiniowaniu