Jakie operacje księgowe dotyczą spółki nieruchomościowej?

Zgłosił się do naszego biura klient, który interesuje się spółką nieruchomościową. Co taka spółka musi ujmować w bilansie? Jakie informacje musi przekazywać szefowi KAS?

Zgodnie z art. 5a pkt 49 ustawy o PIT (art. 4a pkt 35 ustawy o CIT) spółka nieruchomościowa oznacza podmiot inny niż osoba fizyczna, zobowiązany do sporządzania bilansu na podstawie prawa bilansowego, w którym:

• na pierwszy dzień roku podatkowego, a w przypadku gdy spółka nieruchomościowa nie jest podatnikiem podatku dochodowego – na pierwszy dzień roku obrotowego, co najmniej 50 proc. wartości rynkowej aktywów, bezpośrednio lub pośrednio, stanowiła wartość rynkowa nieruchomości położonych na terytorium Polski lub praw do takich nieruchomości oraz wartość rynkowa tych nieruchomości przekraczała 10 mln zł – w przypadku podmiotów rozpoczynających działalność,
• na ostatni dzień roku poprzedzającego rok podatkowy, a w przypadku gdy spółka nieruchomościowa nie jest podatnikiem podatku dochodowego – na ostatni dzień roku poprzedzającego rok obrotowy, co najmniej 50 proc. wartości bilansowej aktywów, bezpośrednio lub pośrednio, stanowiła wartość bilansowa nieruchomości położonych na terytorium Polski lub praw do takich nieruchomości i wartość bilansowa tych nieruchomości przekraczała 10 mln zł, a w przypadku gdy spółka nieruchomościowa nie jest podatnikiem podatku dochodowego – przychody ujęte w wyniku finansowym netto z tytułu najmu, dzierżawy lub leasingu (Wn konto 20 „Rozrachunki z odbiorcami” lub konto 24 „Pozostałe rozrachunki”; Ma konto 22 „Rozrachunki publicznoprawne – VAT”; Ma konto 84 „Rozliczenia międzyokresowe przychodów” oraz ujęcie przychodu w części przypadającej na bieżący okres sprawozdawczy Wn konto 84 „Rozliczenia międzyokresowe przychodów”; Ma konto 70–0 „Sprzedaż usług” lub konto 76-0 „Pozostałe przychody operacyjne”) oraz z tytułu udziałów w innych spółkach nieruchomościowych stanowiły co najmniej 60 proc. ogółu przychodów podatkowych lub przychodów ujętych w wyniku finansowym netto.

Spółka nieruchomościowa, której udziały/akcje, ogół praw i obowiązków, tytuły uczestnictwa lub prawa o podobnym charakterze są zbywane (Wn konto 24 „Pozostałe rozrachunki”; Ma konto 75–0 „Przychody finansowe” oraz rozchód udziałów/akcji Wn konto 75-1 „Koszty finansowe”; Ma konto 03 „Długoterminowe aktywa finansowe” lub konto 14 „Krótkoterminowe aktywa finansowe”), jest zobowiązana wpłacić na rachunek właściwego urzędu skarbowego, jako płatnik, zaliczkę na podatek od dochodu z tego tytułu w wysokości 19 proc. (Wn konto 22 „Rozrachunki publicznoprawne”; Ma konto 13 „Rachunki bankowe”), w terminie do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym powstał dochód, jeżeli:

• stroną dokonującą zbycia jest podmiot niemający siedziby lub zarządu w Polsce lub osoba fizyczna niemająca miejsca zamieszkania w Polsce,
• przedmiotem transakcji zbycia są udziały/akcje dające co najmniej 5 proc. praw głosu w spółce lub ogół praw i obowiązków dający co najmniej 5 proc. prawa do udziału w zysku spółki niebędącej osobą prawną, albo co najmniej 5 proc. ogólnej liczby tytułów uczestnictwa lub praw o podobnym charakterze, w spółce nieruchomościowej.

Powyższe przepisy znajdują również zastosowanie w przypadku dokonania przez jeden podmiot więcej niż jednej transakcji zbycia udziałów/akcji (Wn konto 24 „Pozostałe rozrachunki”; Ma konto 75–0 „Przychody finansowe” oraz rozchód udziałów/akcji Wn konto 75-1 „Koszty finansowe”; Ma konto 03 „Długoterminowe aktywa finansowe” lub konto 14 „Krótkoterminowe aktywa finansowe”), ogółu praw i obowiązków, tytułów uczestnictwa lub praw o podobnym charakterze w spółce nieruchomościowej, w okresie nieprzekraczającym 12 miesięcy, liczonych począwszy od ostatniego dnia miesiąca, w którym nastąpiło pierwsze ich zbycie. W takim przypadku spółka nieruchomościowa musi wpłacić zaliczkę na podatek w terminie do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym suma praw głosu w spółce, której udziały/akcje zostały zbyte, lub ogółu praw i obowiązków dających prawa do udziału w zyskach w spółce niebędącej osobą prawną albo tytułów uczestnictwa lub praw o podobnym charakterze wyniosła w ww. okresie co najmniej 5 proc. (Wn konto 22 „Rozrachunki publicznoprawne”; Ma konto 13 „Rachunki bankowe”). Jeśli spółka nieruchomościowa nie posiada informacji o kwocie transakcji zbycia, zaliczkę na podatek ustala się w wysokości 19 proc. wartości rynkowej zbywanych udziałów/akcji, ogółu praw i obowiązków, tytułów uczestnictwa albo praw o podobnym charakterze. Na podatniku ciąży obowiązek uprzedniego przekazania płatnikowi kwoty zaliczki na podatek. W terminie wpłaty na rachunek właściwego urzędu skarbowego zaliczki na podatek płatnik jest zobowiązany przesłać podatnikowi informację o wpłaconej zaliczce.

Spółka nieruchomościowa nieposiadająca siedziby lub zarządu w Polsce jest zobowiązana ustanowić przedstawiciela podatkowego, który wykonuje w imieniu i na rzecz spółki nieruchomościowej obowiązki płatnika. Pamiętać należy, że odpowiada on solidarnie ze spółką nieruchomościową za zobowiązanie podatkowe, które rozlicza w imieniu i na rzecz tej spółki.

Spółki nieruchomościowe oraz podatnicy posiadający, bezpośrednio lub pośrednio, w spółce nieruchomościowej udziały/akcje dające co najmniej 5 proc. praw głosu w spółce lub ogół praw i obowiązków dający co najmniej 5 proc. prawa do udziału w zysku spółki niebędącej osobą prawną albo co najmniej 5 proc. ogólnej liczby tytułów uczestnictwa lub praw o podobnym charakterze są zobowiązani przekazywać szefowi Krajowej Administracji Skarbowej w terminie do końca trzeciego miesiąca po zakończeniu roku podatkowego spółki nieruchomościowej, a w przypadku gdy spółka nieruchomościowa nie jest podatnikiem podatku dochodowego – do końca trzeciego miesiąca po zakończeniu roku obrotowego spółki nieruchomościowej, informację o (według stanu na ostatni dzień roku podatkowego spółki, a w przypadku gdy nie jest ona podatnikiem podatku dochodowego – na ostatni dzień jej roku obrotowego):

• podmiotach posiadających, bezpośrednio lub pośrednio, w tej spółce nieruchomościowej udziały akcje, ogół praw i obowiązków, tytuły uczestnictwa lub prawa o podobnym charakterze, wraz z podaniem liczby posiadanych przez każdego z nich takich praw (w przypadku informacji przekazywanych przez spółki nieruchomościowe),
• liczbie posiadanych, bezpośrednio lub pośrednio, w tej spółce nieruchomościowej udziałów/akcji, ogółu praw i obowiązków, tytułów uczestnictwa lub praw o podobnym charakterze (w przypadku informacji przekazywanych przez podatników będących wspólnikami spółek nieruchomościowych).

Informacje te składa się w postaci elektronicznej odpowiadającej strukturze logicznej dostępnej w Biuletynie Informacji Publicznej na stronie podmiotowej urzędu obsługującego ministra właściwego ds. finansów publicznych.