Nieruchomości nie muszą być środkami trwałymi w księgach rachunkowych

Jednostki powinny prezentować sprawozdania finansowe wiernie i rzetelnie, oddając istotę zdarzeń gospodarczych oraz cele i zasady zarządzania swoimi aktywami i pasywami. Kiedy zmianie ulegają modele prowadzenia biznesu, powinno to mieć odzwierciedlenie w księgach i sprawozdaniach.

Zagadnienie to dotyczy szczególnie nieruchomości. Z jednej strony coraz więcej jednostek traktuje posiadanie i czerpanie korzyści z nieruchomości jak ważne źródło korzyści ekonomicznych, z drugiej strony zmiany w przepisach nie ułatwiają księgowym i menedżerom decyzji, jak ujmować i wyceniać te ważne aktywa.

Jak wskazuje art. 46 par. 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. ‒ Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 1360; ost.zm. Dz.U. z 2023 r. poz. 326), nieruchomość to część powierzchni ziemskiej stanowiąca odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki, budowle trwale z gruntem związane lub części takich budynków i budowli, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią one odrębny od gruntu przedmiot własności.

W rachunkowości do nieruchomości zalicza się także rzeczowe prawa majątkowe, takie jak prawo wieczystego użytkowania gruntu, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego lub spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego. Prawa rzeczowe dają de facto możliwość korzystania z gruntów czy lokali, zatem zgodnie z zasadą przewagi treści ekonomicznej nad formą nie ma znaczenia, że nie są tytułem własności. Warto zaznaczyć, że z punktu widzenia prawa bilansowego częścią nieruchomości są wszystkie elementy, które są nierozerwalnie związane z nieruchomością, tzn. nie można ich oddzielić od nieruchomości bez ponoszenia znaczących nakładów lub spowodowania znaczącego uszczerbku w wartości nieruchomości w wyniku zmiany jej charakteru.

Klasyfikacja nieruchomości

Obecnie nieruchomości mogą być klasyfikowane i ujawniane w sprawozdaniach finansowych jednostek jako środki trwałe lub inwestycje. Od 2002 r. w dziale A bilansu, w ramach grupy IV „Inwestycje długoterminowe” wyodrębniono bowiem poz. 1 „Nieruchomości”. Kolejna nowelizacja ustawy o rachunkowości umożliwiła amortyzację tych obiektów, a więc usankcjonowała ich wycenę w cenie nabycia. Następna zaś zmiana – która weszła w życie od 2009 r. – wprowadziła możliwość ich wyceny w wartości rynkowej bądź inaczej ustalonej wartości godziwej. Zmiany te, a także regulacje prawa podatkowego, które pojawiły się w ostatnich latach, skomplikowały jednak w praktyce zasady klasyfikowania tych składników. Regulacje dotyczące nieruchomości są zawarte w ogólnych zasadach ujmowania oraz wyceny aktywów i pasywów (art. 28 ust. 1 pkt 1a ustawy z 29 września 1994 r. o rachunkowości; t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 120; dalej: u.r.), a także pozostałych przychodów i kosztów operacyjnych (art. 3 ust. 1 pkt 17 i 32c u.r.). Są to dość lakoniczne regulacje, a zatem aby prawidłowo ująć i zaprezentować nieruchomości w sprawozdaniach, należy wnikliwie przeanalizować wszystkie dotyczące ich okoliczności, biorąc pod uwagę ogólne zasady rachunkowości, a w szczególności zasadę ostrożności oraz przede wszystkim wiernego i rzetelnego obrazu oraz możliwość stosowania przez jednostkę Krajowych Standardów Rachunkowości, a w obszarze nieuregulowanym polskim prawem ‒ Międzynarodowych Standardów Rachunkowości.

Należy podkreślić, że bilansowo klasyfikacja, a w konsekwencji dalszy sposób postępowania z nieruchomościami, zależy od sposobu, w jaki jednostka zamierza czerpać korzyści ekonomiczne.

Nieruchomości zalicza się do środków trwałych, jeżeli są przeznaczone na potrzeby jednostki. Wynika to z art. 3 ust. 1 pkt 15 u.r. Dodatkowo KSR nr 11 „Środki trwałe” w pkt 4.24 wyjaśnia, że środek trwały jest przeznaczony na własne potrzeby wtedy, gdy jednostka będzie go użytkowała w ramach własnej działalności operacyjnej (statutowej) o charakterze produkcyjnym, usługowym lub handlowym albo dla celów administracyjnych.

Przykład 1

Przykład 2

Z kolei cechy przesądzające o tym, że nieruchomość zalicza się do inwestycyjnych, należałoby wywieźć z ogólnej definicji inwestycji, a więc z analizy art. 3 ust. 1 pkt 17 u.r. Zgodnie z nim inwestycje to aktywa posiadane (utrzymywane) przez jednostkę w celu osiągnięcia z nich korzyści ekonomicznych w postaci przyrostu ich wartości lub uzyskania dzięki nim przychodów w formie odsetek, dywidend (udziałów w zyskach) bądź innych pożytków, w tym z transakcji handlowej. W szczególności są to aktywa finansowe oraz te nieruchomości i wartości niematerialne i prawne (dalej: WNiP), które nie są użytkowane przez jednostkę (nie służą potrzebom jednostki), lecz są przez nią posiadane w celu osiągnięcia wymienionych korzyści. Nie tylko zatem rodzaj składnika aktywów, lecz także cel jego posiadania (utrzymywania przez jednostkę) decyduje o zakwalifikowaniu do środków trwałych bądź do nieruchomości inwestycyjnych. Na pierwszy rzut oka definicja ta wydaje się oczywista, ale już jeśli zadamy sobie pytanie, czym są korzyści ekonomiczne wynikające z nieruchomości, to pojawiają się wątpliwości. I okazuje się, że mogą być różne sposoby czerpania korzyści i odpowiedź na pytanie, czy dana nieruchomość w konkretnej jednostce jest inwestycją, wcale nie jest oczywista.

Jeśli główną działalnością jednostki jest np. działalność produkcyjna, a jednostka ma i wynajmuje nieruchomość, która nie służy tej produkcji – wątpliwości takie nie powstają. Sytuacja nie jest już tak oczywista, gdy główna działalność polega na lokowaniu środków w nieruchomościach i potem ich odsprzedawaniu albo przekazywaniu w najem, a innej działalności jednostka nie prowadzi.

Ustawa o rachunkowości nie zawiera wskazówek dotyczących bezpośrednio kwalifikowania nieruchomości do inwestycji, tak jak to czyni WSR nr 40 „Nieruchomości inwestycyjne”, na którym się wzorowano, wprowadzając tę kategorię do u.r. MSR nr 40 wskazuje, że „nieruchomość inwestycyjna” to nieruchomość (grunt, budynek lub część budynku albo oba te elementy) utrzymywana przez właściciela lub leasingobiorcę jako składnik aktywów z tytułu prawa do użytkowania w celu uzyskania przychodów z najmu lub ze względu na wzrost ich wartości, względnie z obu przyczyn. Nieruchomość zaliczona do inwestycji w świetle MSR nie jest przy tym:

• wykorzystywana przy produkcji, dostawach dóbr (w handlu), świadczeniu usług lub czynnościach administracyjnych (zalicza się ją wtedy do środków trwałych), przy czym należy zaznaczyć, że MSR, odmiennie niż to przyjęto w międzynarodowej statystyce, nie uważa najmu, któremu nie towarzyszą dodatkowe świadczenia, za usługę;
• przeznaczona na sprzedaż w ramach zwykłej działalności jednostki (zalicza się ją wtedy do zapasów).

W myśl MSR nr 40 nieruchomość „zajmowana przez właściciela” to z kolei nieruchomość, którą właściciel lub leasingobiorca utrzymuje jako składnik aktywów (środek trwały) z tytułu prawa do użytkowania,ze względu na jej wykorzystanie przy produkcji, dostawach dóbr, świadczeniu usług lub czynnościach administracyjnych. Wydaje się, że u.r. i MSR reprezentują zbieżne podejście – w obu przypadkach nieruchomość ma przynieść korzyści ekonomiczne. Ustawa wskazuje tu na przyrost wartości tych aktywów i inne pożytki, w tym z transakcji handlowej. Pożytkami mogą być zatem przychody ze sprzedaży bądź czynsze z tytułu najmu, o których wprost mówi MSR nr 40. W obu przypadkach wskazuje się, że nieruchomość zaliczona do inwestycji nie powinna być użytkowana przez samą jednostkę, lecz utrzymywana (posiadana) przez nią w celu osiągnięcia wymienionych korzyści.

MSR nr 40 dokładniej wskazuje, że nieruchomość inwestycyjna:

• nie powinna być wykorzystywana przy produkcji, dostawach dóbr, świadczeniu usług lub do czynności administracyjnych;
• jest utrzymywana (posiadana) ze względu na przychody z czynszów, wzrost jej wartości lub obie korzyści jednocześnie.

Korzyści, np. przepływy środków pieniężnych, uzyskiwane dzięki nieruchomości inwestycyjnej są w dużej mierze niezależne od wykorzystania pozostałych składników aktywów trwałych będących w posiadaniu jednostki. To właśnie – zgodnie z MSR nr 40 – odróżnia nieruchomość inwestycyjną od nieruchomości zajmowanej przez właściciela (zaliczanej do środków trwałych).

Przykład 3

Z punktu widzenia u.r. istotne dla zakwalifikowania nieruchomości może być spojrzenie na nie przez pryzmat modelu biznesu, a więc działalności operacyjnej prowadzonej przez jednostkę, oraz korzyści uzyskiwanych z tych aktywów.

W szczególności do korzyści wynikających z posiadania przez jednostkę inwestycji w nieruchomości/WNiP zalicza się:

• przychody z najmu nieruchomości lub udostępnienia WNiP;
• przychody z tytułu rozchodu (w szczególności sprzedaży) inwestycji;
• przychody ze wzrostu wartości inwestycji, jeśli są one wyceniane według ceny rynkowej lub inaczej określonej wartości godziwej.

Jeżeli świadczenie usług wynajmu wraz ze znaczącymi usługami towarzyszącymi temu wynajmowi jest głównym albo istotnym przedmiotem działalności operacyjnej (modelu biznesu) jednostki, to nieruchomość jest środkiem trwałym. Jeśli z kolei model biznesu jednostki zakłada, że nieruchomość będzie wynajmowana, ale podmiot nie świadczy istotnych usług związanych z tym wynajmem, to tak naprawdę nieruchomość jest przez jednostkę posiadana, a nie użytkowana. Powinna zostać zatem zakwalifikowana do inwestycji. Oczywiście jednoznaczne wskazania co do modelu biznesu w konkretnej jednostce powinny być zawarte w dokumentacji polityki rachunkowości. Warto też, aby jednostka opisała te zagadnienia we wprowadzeniu do sprawozdania finansowego.

Przykład 4

Przykład 5

Może się zdarzyć, że jednostka nie prowadzi żadnej działalności, a jedynie posiada nieruchomości, które mają jej w przyszłości przynieść korzyści ekonomiczne. W takim wypadku powinny one też zostać ujęte jako inwestycje.

Przykład 6

Nieruchomości, które w danym okresie sprawozdawczym, jako nieużytkowane przez jednostkę, zostały oddane w najem, gdyż są zbędne do prowadzenia podstawowej działalności, także mogą sprawiać problemy przy kwalifikacji. Jeżeli czerpanie w ten sposób pożytków jest traktowane jak uzupełnienie głównej działalności (z punktu widzenia celów biznesowych), to takie nieruchomości, jako niesłużące potrzebom własnym, stanowią inwestycje. Są to przecież aktywa posiadane (nie nabyte) w celu osiągnięcia określonych korzyści. Nawet wtedy, gdy np. ze względu na trwające w danym okresie postępowanie restrukturyzacyjne jest to główne źródło przychodów czy wpływów. Jednak kierownictwo jednostki z założenia traktuje taką sytuację jako przejściową, choć – jak pokazuje doświadczenie – może ona trwać kilka lat. Celem restrukturyzacji nie jest przecież zmiana modelu biznesowego. Wykorzystanie nieruchomości drogą najmu czy pobierania innych pożytków ma za zadanie optymalizację zasobów. Jeśli np. po zakończeniu restrukturyzacji nieruchomość będzie ponownie użytkowana na potrzeby jednostki, to stanie się znowu środkiem trwałym.

Natomiast nieruchomości, które są zbędne i które jednostka ma zamiar sprzedać, nie powinny tylko z tego powodu być przekwalifikowywane ze środków trwałych do inwestycji. Zamiar sprzedaży nie jest tożsamy z zamiarem osiągania korzyści.

Przykład 7

Dodatkowe wątpliwości pojawiają się w spółkach nieruchomościowych. Prawo bilansowe nie definiuje takiej spółki, ale zgodnie z przepisami o podatku dochodowym spółkom takim narzucono ograniczenia co do wysokości kosztów amortyzacji. Pojawia się wiec pytanie, czy taka spółka ma środki trwałe, czy też może mieć także nieruchomości. Zgodnie z art. 4a pkt 35 ustawy z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 2587; ost.zm. Dz.U. z 2023 r. poz. 1130; dalej: ustawa o CIT) jest to podmiot inny niż osoba fizyczna, obowiązany do sporządzania bilansu na podstawie przepisów o rachunkowości, w którym:

a) na pierwszy dzień roku podatkowego, a w przypadku gdy spółka nieruchomościowa nie jest podatnikiem podatku dochodowego ‒ na pierwszy dzień roku obrotowego, co najmniej 50 proc. wartości rynkowej aktywów, bezpośrednio lub pośrednio, stanowiła wartość rynkowa nieruchomości położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw do takich nieruchomości oraz wartość rynkowa tych nieruchomości przekraczała 10 mln zł albo równowartość tej kwoty określoną według kursu średniego walut obcych, ogłaszanego przez Narodowy Bank Polski, z ostatniego dnia roboczego poprzedzającego pierwszy dzień roku podatkowego ‒ w przypadku podmiotów rozpoczynających działalność,

b) na ostatni dzień roku poprzedzającego rok podatkowy, a w przypadku gdy spółka nieruchomościowa nie jest podatnikiem podatku dochodowego ‒ na ostatni dzień roku poprzedzającego rok obrotowy, co najmniej 50 proc. wartości bilansowej aktywów, bezpośrednio lub pośrednio, stanowiła wartość bilansowa nieruchomości położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw do takich nieruchomości i wartość bilansowa tych nieruchomości przekraczała 10 mln zł albo równowartość tej kwoty określoną według kursu średniego walut obcych, ogłaszanego przez NBP, z ostatniego dnia roboczego poprzedzającego ostatni dzień roku podatkowego poprzedzającego odpowiednio rok podatkowy albo rok obrotowy oraz w roku poprzedzającym odpowiednio rok podatkowy albo rok obrotowy przychody podatkowe, a w przypadku gdy spółka nieruchomościowa nie jest podatnikiem podatku dochodowego ‒ przychody ujęte w wyniku finansowym netto, z tytułu najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy, leasingu i innych umów o podobnym charakterze lub z przeniesienia własności, których przedmiotem są nieruchomości lub prawa do nieruchomości, o których mowa w art. 3 ust. 3 pkt 4 ustawy o CIT, oraz z tytułu udziałów w innych spółkach nieruchomościowych, stanowiły co najmniej 60 proc. ogółu odpowiednio przychodów podatkowych albo przychodów ujętych w wyniku finansowym netto ‒ w przypadku podmiotów innych niż określone w lit. a.

Jak wskazano w powyższych przepisach, są to spółki posiadające nieruchomości o określonej wartości lub które uzyskują przychody z tytułu najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy, leasingu i innych umów o podobnym charakterze lub z przeniesienia własności, których przedmiotem są nieruchomości lub prawa do nieruchomości. Zakwalifikowanie podmiotu w świetle prawa podatkowego jako spółki nieruchomościowej nie powinno jednak przesądzać o ujęciu bilansowym. Decydować powinny okoliczności – to, czy jest to sam najem (lub usługi pokrewne), czy też towarzyszą mu inne istotne usługi świadczone przez podmiot.

Ujmowanie przychodów i kosztów...

Jak zatem zostało przedstawione wcześniej, nie zawsze prawidłowa kwalifikacja nieruchomości jest oczywista. Dalsze wątpliwości dotyczą sposobu prezentowania w rachunku zysków i strat przychodów i kosztów powiązanych z nieruchomością zaliczoną do inwestycji.

Artykuł 3 ust. 1 pkt 17 u.r. nie wskazuje wprost, że przychody i koszty powstające w związku z utrzymywaniem, obsługą czy wreszcie rozliczeniem rozchodu lub wyceną nieruchomości zaliczanych do inwestycji zalicza się do pozostałych przychodów/kosztów operacyjnych. Jak przy tym stanowi art. 3 ust. 1 pkt 32 u.r., przez „pozostałe koszty i przychody operacyjne” rozumie się koszty i przychody związane pośrednio z działalnością operacyjną jednostki. W szczególności są to koszty i przychody związane:

• ze zbyciem nieruchomości oraz WNiP zaliczonych do inwestycji;
• z utrzymywaniem nieruchomości oraz WNiP zaliczonych do inwestycji, w tym z aktualizacją wartości tych inwestycji, a także z ich przekwalifikowaniem odpowiednio do środków trwałych oraz WNiP, jeżeli do wyceny inwestycji przyjęto cenę rynkową bądź inaczej określoną wartość godziwą.

Określenie zawarte w art. 3 ust. 1 pkt 32 u.r., jako że zawiera sformułowanie „w szczególności”, oznacza katalog otwarty, który należy interpretować rozszerzająco.

Jeżeli cechą przychodów i kosztów z tytułu inwestycji w nieruchomości jest spełnienie warunku pośredniego powiązania z działalnością operacyjną, to wskazanie takie podpowiada, że te przychody i koszty to pozostałe przychody i koszty operacyjne. Jeżeli jednak model biznesowy jednostki przewiduje prowadzenie działalności produkcyjnej, handlowej lub świadczenie usług innych niż najem, to wówczas takie ujęcie i prezentacja są spójne ze stwierdzeniem, że są to przychody (i koszty) „związane pośrednio z działalnością operacyjną jednostki”.

Przykład 8

Natomiast w przypadku jednostek, w których wynajmowanie powierzchni handlowych, biurowych, magazynowych, mieszkalnych czy innych stanowi przedmiot działalności operacyjnej (biznesu), taka prezentacja byłaby niewłaściwa, gdyż wprowadzałaby czytelnika sprawozdania finansowego w błąd. Można by wtedy bowiem odnieść wrażenie, że u.r., regulując sposób kwalifikowania przychodów i kosztów związanych z utrzymywaniem nieruchomości inwestycyjnych, przesądza o ich pośrednim związku z działalnością operacyjną. A taki pogląd nie jest słuszny. Ustawodawca wskazał bowiem w u.r., którą działalność uznaje za operacyjną, a którą za tylko pośrednio związaną z działalnością operacyjną. Zależy to od modelu biznesowego konkretnej jednostki.

Załączniki nr 1 i 5 do u.r. wyraźnie wskazują, że w rachunku zysków i strat, sporządzanym zgodnie z tymi załącznikami, wyodrębnia się poziom „Zysk (strata) ze sprzedaży”, który dopiero potem jest korygowany o pozostałe przychody/koszty operacyjne. Te ostatnie są kategoriami uzupełniającymi wynik podstawowej działalności operacyjnej (por. zał. nr 1). W pozycjach tych nie powinny zatem się znajdować kwoty, które powstają jako efekt jednej z podstawowych aktywności jednostki.

Na koszty należy spojrzeć w podobny sposób. Koszty utrzymywania (w tym ewentualnie amortyzacji) nieruchomości inwestycyjnych, pośrednio związanych z działalnością operacyjną jednostki, powinny – podobnie jak przychody z nieruchomości inwestycyjnych – być zaliczane (zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 32 lit. c u.r.) do pozostałych kosztów operacyjnych. Są one na tym poziomie wyniku operacyjnego konfrontowane z przychodami z najmu i innymi pożytkami uzyskiwanymi z takich nieruchomości, co zapewnia tzw. poziomą współmierność wyniku finansowego.

Powyższe oznacza, że przychody i powiązane z nimi koszty dotyczące nieruchomości zaliczonych do inwestycji powinny być w takim wypadku ujmowane jako element góry rachunku zysków i strat.

Przykład 9

...a także skutków wyceny

Nie ma wątpliwości dotyczących ujmowania skutków wyceny w przypadku, gdy nieruchomość jest zakwalifikowana do aktywów wycenianych w wartości rynkowej lub inaczej określonej wartości godziwej. W takim wypadku zmiany wartości wynikające z corocznej wyceny są odnoszone w ciężar pozostałych kosztów operacyjnych (jeśli spadnie wartość nieruchomości) lub w dobro pozostałych przychodów operacyjnych (przy wzroście wartości).

Punkt wyjścia dla wyceny nieruchomości inwestycyjnych stanowi ich wartość początkowa, określana również jako wartość brutto. W przypadku nabycia nieruchomości, gruntu i/lub nowych bądź używanych budynków wartością początkową jest cena ich nabycia, która obejmuje kwotę należną sprzedającemu, bez podlegającego odliczeniu VAT, powiększoną zarówno o koszty bezpośrednio związane z zakupem i przystosowaniem nieruchomości do stanu zdatnego do używania, jak i koszty obsługi zobowiązań zaciągniętych w celu sfinansowania zakupu (w tym związane z nimi ujemne różnice kursowe, pomniejszone o dodatnie różnice kursowe).

Przykład 10

Jeżeli nieruchomość została wybudowana we własnym zakresie, to wartością początkową jest koszt jej wytworzenia, obejmujący poniesione do dnia przyjęcia obiektu do użytkowania koszty bezpośrednie oraz uzasadnioną część kosztów pośrednich związanych z wytworzeniem budynku. Koszt wytworzenia zwiększają również koszty obsługi zobowiązań zaciągniętych w celu finansowania budowy we własnym zakresie (także związane z tym ujemne różnice kursowe, pomniejszone o dodatnie różnice kursowe). Mówiąc krótko, stosuje się zasady wyceny przyjęte dla środków trwałych, wyjaśnione szerzej w rozdziale 6 KSR nr 11.

Na kolejne dni bilansowe wycena nieruchomości inwestycyjnych może nastąpić alternatywnie, według dwóch rodzajów (modeli) cen zgodnie z art. 28 ust. 1 pkt 1a u.r. Kierownik jednostki dokonuje wyboru modelu wyceny dla nieruchomości i WNiP zaliczanych do inwestycji, kierując się w szczególności:

• oczekiwaniami interesariuszy jednostki,
• możliwościami uzyskania wiarygodnych danych dotyczących wartości tych aktywów na każdy dzień bilansowy.

W przypadku posiadania więcej niż jednego obiektu inwentarzowego zakwalifikowanego do inwestycji w nieruchomości jednostka stosuje jeden model wyceny z wyjątkiem sytuacji wskazanych w pkt 6.7 KSR nr 11. Analogiczne podejście stosuje się w odniesieniu do inwestycji w WNiP. Wybór modelu wyceny dla inwestycji w nieruchomości jest niezależny od wyboru modelu wyceny dla inwestycji w WNiP.

Warto też zaznaczyć, że nieruchomości budowane z zamiarem zakwalifikowania ich do inwestycji są wyceniane w okresie budowy w koszcie wytworzenia, niezależnie od tego, jaki model wyceny przyjęła jednostka dla nieruchomości zaliczonych do inwestycji. Nie dotyczy to jednak składnika nieruchomości związanego z gruntem. Jeżeli jednostka stosuje model wyceny do wartości godziwej, to grunt podlega wycenie do wartości godziwej niezależnie od tego, czy stanowi samodzielny składnik aktywów, czy też jest zabudowany nieruchomością zakończoną lub w toku prac.

Historyczna cena nabycia

Pierwszy model – tzw. tradycyjny – historycznej ceny nabycia, wynikający z art. 31 i art. 32 ust. 1–5 u.r., zakłada kontynuację stosowania wartości początkowej ustalonej zgodnie z art. 28 u.r., po jej powiększeniu o koszty ulepszenia i pomniejszeniu o systematycznie dokonywane odpisy amortyzacyjne oraz odpisy z tytułu trwałej utraty wartości. Wartość obiektu może – na podstawie odrębnych przepisów – ulegać aktualizacji (na co się jednak nie zanosi). Nie ma możliwości dokonywania jednorazowych ani grupowych odpisów amortyzacyjnych. Odpisy amortyzacyjne, zgodnie z przywołanym już art. 3 ust. 1 pkt 32 lit. c u.r., obciążają pozostałe koszty operacyjne, jeśli nieruchomość i jej wykorzystywanie stanowi uzupełnienie działalności jednostki. W przypadku gdy najem na zasadach opisanych powyżej jest korzyścią uzyskiwaną z tej nieruchomości, koszty amortyzacji będą ujmowane w ramach kosztów działalności operacyjnej. Zawsze odpisy z tytułu trwałej utraty wartości, gdy wystąpią przesłanki ich dokonania, będą ujmowane jako pozostałe koszty operacyjne.

Jest to model wyceny stosowany do środków trwałych, szczegółowo wyjaśniony w KSR nr 11. Wydaje się, że jego zastosowanie ma uzasadnienie w przypadkach, gdy brak aktywnego rynku nieruchomości i trudno ustalić wartość rynkową. Jest to podejście zbieżne z regulacjami prawa podatkowego (choć nie identyczne w szczegółach). Zgodnie z ustawą o CIT oraz ustawą z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 2647; ost.zm. Dz.U. z 2023 r. poz. 1130) nieruchomości służące jakiejkolwiek działalności gospodarczej podlegają amortyzacji podatkowej jako środki trwałe.

Oczywiście wadą tego modelu wyceny jest systematyczne zaniżanie wartości dłużej utrzymywanych przez jednostkę nieruchomości inwestycyjnych (na skutek stałej inflacji, a zarazem długiego okresu użytkowania budynków). Szczególnie dotyczy to nieruchomości nabytych przed laty. W takim wypadku utrudniona staje się też ocena trafności decyzji inwestycyjnych, gdyż główny efekt lokowania wolnych środków pieniężnych, jakim jest wzrost wartości nieruchomości, nie podlega wykazaniu w księgach rachunkowych i sprawozdaniu. Wymaga on pozaksięgowego ustalenia.

Przykład 11

Należy zaznaczyć, że w świetle obecnie obowiązujących przepisów podatkowych model uwzgledniający naliczanie amortyzacji może być korzystniejszy dla niektórych spółek nieruchomościowych. Zgodnie bowiem z art. 15 ust. 6 ustawy o CIT kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz WNiP (odpisy amortyzacyjne) dokonywane zgodnie z art. 16a‒16m ustawy o CIT. Przy czym w przypadku spółek nieruchomościowych odpisy dotyczące środków trwałych zaliczonych do grupy 1 Klasyfikacji nie mogą być w roku podatkowym wyższe niż dokonywane zgodnie z przepisami o rachunkowości odpisy amortyzacyjne lub umorzeniowe z tytułu zużycia środków trwałych, obciążające w tym roku podatkowym wynik finansowy jednostki. W przypadku stosowania drugiego modelu wyceny nie ma kosztów amortyzacji w rachunkowości, a to oznacza ich brak w ujęciu podatkowym. Nie ma jednak jednoznaczniej odpowiedzi, czy tak jest zawsze, wszystko zależy od wartości nieruchomości, innych kosztów ponoszonych przez jednostkę oraz oczekiwań właścicieli jednostki.

Przykład 12

Przykład 13

Przy okazji warto zaznaczyć, że w podatku dochodowym możliwości podwyższenia stawki amortyzacji dla nieruchomości wynikają przede wszystkim z art. 16i ust. 2 pkt 1 ustawy o CIT i dotyczą sytuacji, gdy nieruchomości są użytkowane w warunkach złych lub pogorszonych. Za pogorszone warunki używania budynków i budowli, o których mowa w art. 16i ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o CIT, uważa się używanie tych środków trwałych pod ciągłym działaniem wody, par wodnych, znacznych drgań, nagłych zmian temperatury oraz innych czynników powodujących przyspieszenie zużycia obiektu. Z kolei za złe warunki używania budynków i budowli, o których mowa w art. 16i ust. 2 pkt 1 lit. b ustaswy o CIT, uważa się używanie tych środków trwałych pod wpływem niszczących środków chemicznych, a zwłaszcza gdy służą one produkcji, wytwarzaniu lub przechowywaniu żrących środków chemicznych. Dotyczy to również przypadków silnego działania na budynek lub budowlę niszczących środków chemicznych rozproszonych w atmosferze, wodzie lub wydzielających się w postaci oparów, których źródłem są inne obiekty znajdujące się w pobliżu.

Jest też możliwość przyśpieszenia amortyzacji, jeśli jednostka nabyła używaną, czyli co najmniej pięcioletnią nieruchomość, lub poniosła nakłady wynoszące co najmniej 30 proc. wartości ceny zakupu w celu dostosowania tej nieruchomości do własnych potrzeb, zanim przyjęła tę nieruchomość do użytkowania. Wynika to z art. 16j ustawy o CIT.

Cena nabycia lub wartość godziwa

Drugi model wyceny nieruchomości inwestycyjnych to wycena w cenie rynkowej bądź inaczej określonej wartości godziwej, z czym wiąże się zaprzestanie dokonywania amortyzacji nieruchomości inwestycyjnych i traktowanie ulepszeń jak bieżących remontów, których koszty wpływają na wynik finansowy w okresie ich poniesienia. Model ten zakłada okresowe przeszacowywanie wartości rynkowej nieruchomości (którą można zastosować, jeśli jest ona znana i wiarygodna) lub inaczej określonej wartości godziwej, do aktualnej wartości, za jaką dany składnik aktywów mógłby zostać wymieniony, na warunkach transakcji rynkowej, między zainteresowanymi i dobrze poinformowanymi, niepowiązanymi ze sobą stronami.

Cenę rynkową można niekiedy ustalić dla gruntu. Natomiast dla budynków na ogół konieczne jest oszacowanie wartości godziwej, gdyż każdy jest inny, a o wartości decydują nie tylko cechy budynku, lecz także jego lokalizacja.

Ustawa o rachunkowości mówi o wycenie na dzień bilansowy, co oznacza, że nie można wartości rynkowych (godziwych) nieruchomości inwestycyjnych ustalać raz na kilka lat. Nie rzadziej niż na dzień bilansowy, a więc – w zasadzie – co roku, należy zweryfikować aktualność wartości godziwej, po jakiej figuruje w księgach rachunkowych nieruchomość inwestycyjna, i w razie potrzeby ustalić ją na nowo, aby stanowiła wiarygodną podstawę podejmowania decyzji przez czytelników sprawozdań finansowych. Skutki przeceny odnosi się, jako pośrednio związane z działalnością operacyjną, odpowiednio na pozostałe przychody operacyjne lub pozostałe koszty operacyjne i prezentuje w rachunku zysków i strat jako pozostałe przychody (koszty) operacyjne.

Przykład 14

Ustawa o rachunkowości nie określa sposobu ustalania wartości godziwej, a tym bardziej nie zawiera rozbudowanych wskazań (tak jak MSR nr 40 i Międzynarodowy Standard Sprawozdawczości Finansowej nr 13 „Wycena w wartości godziwej”) dotyczących sposobu ustalania tej wartości zależnie od okoliczności. Jest to wartość, która w przypadku budynków musi polegać na profesjonalnym osądzie i być obliczona przy zastosowaniu odpowiedniej metody szacunku. Kierownik jednostki, jako osoba odpowiedzialna za jej rachunkowość, powinien wybrać te rozwiązania i metody, które zapewniają rzetelność i prawidłowość ustalonych danych. Warto zaznaczyć, że ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 344; ost.zm. Dz.U. z 2023 r. poz. 1113; dalej: u.g.n.) wskazuje w art. 150 ust. 1, iż w wyniku wyceny nieruchomości dokonuje się:

1) określenia wartości rynkowej;

2) określenia wartości odtworzeniowej;

3) ustalenia wartości katastralnej;

4) (uchylony)

5) określenia innych rodzajów wartości przewidzianych w odrębnych przepisach.

A z kolei art. 150 ust. 5 u.g.n. wskazuje, że określenia wartości wymienionych w ust. 1 pkt 1 i 2 oraz w art. 161 dokonują rzeczoznawcy majątkowi, o których mowa w przepisach rozdziału 1 działu V ustawy. Oznacza to, że w świetle tych przepisów ustalanie wartości rynkowej powinno być dokonywane przez uprawnionego rzeczoznawcę.

Prawo bilansowe tego nie wymaga, wskazując jedynie w art. 28 ust. 9 u.r., że w przypadku zakładów ubezpieczeń wartość godziwą nieruchomości stanowiących lokaty, których ryzyko ponosi ubezpieczający, określa – co najmniej raz na pięć lat – rzeczoznawca majątkowy. Przypomnieć należy jednocześnie, że za prawidłowość odzwierciedlenia wartości aktywów i pasywów w toku wyceny odpowiada kierownik. Niezawarcie w u.r. wymogu ustalania przez specjalistę (co roku lub co kilka lat) wartości godziwej z jednej strony stanowi udogodnienie – nie naraża jednostek na dodatkowe koszty przeprowadzania takich wycen, a także pozwala na stosowanie metod uproszczonych, przy założeniu że ustalane w ten sposób wartości są rzetelne i wiarygodne. Z drugiej strony konieczne wydaje się jednak uświadomienie osób odpowiadających w jednostce za jej sprawozdawczość finansową, jak wielka odpowiedzialność ciąży na nich, jeśli nieruchomości inwestycyjne są wyceniane w wartości godziwej, a więc oszacowanej. Założenia przyjmowane do ustalenia wartości godziwej powinny być uzasadnione i sprawdzalne, sposób przeprowadzenia szacunku jasny, a najważniejsze założenia ujawniane. Jest to bowiem obszar narażony na błędy i manipulacje. Dlatego jednostki sporządzające sprawozdania finansowe zgodnie z załącznikiem nr 1 do u.r. są zobowiązane ujawnić – w przypadku gdy składniki aktywów niebędące instrumentami finansowymi wycenia się w wartości godziwej – istotne założenia przyjęte do jej ustalenia (o ile dane przyjęte do ustalenia wartości godziwej nie pochodzą z aktywnego rynku).

Model wartości godziwej, podobnie jak model ceny nabycia (kosztu wytworzenia), ma zalety i wady. Istotną zaletą jest to, że dzięki wycenie nieruchomości inwestycyjnych w wartości rynkowej lub inaczej określonej wartości godziwej w sprawozdaniu finansowym prezentowana jest realna wartość tych aktywów. Ma to szczególne znaczenie, gdy cena historyczna znacznie odbiega od wartości rynkowej. Stosowanie tego modelu umożliwia „poprawę wizerunku” majątku jednostki, co jest ważne w przypadku analiz dokonywanych przez inwestorów, kredytodawców czy kontrahentów. Jednocześnie, co trzeba podkreślić, może stwarzać dodatkowe ryzyko wynikające z założeń przyjmowanych dla ustalenia wartości rynkowej lub godziwej.

Model ten ma także wady, do których zalicza się przede wszystkim konieczność systematycznej aktualizacji wartości godziwej wszystkich nieruchomości inwestycyjnych jednostki przez cały okres ich posiadania, co rodzi trudności przy corocznej wycenie bilansowej. Biorąc pod uwagę, że każdy obiekt jest inny i wymaga indywidualnego podejścia, może się to wiązać z dodatkowymi kosztami wyceny. Konieczne jest też, w przypadku budynków, prowadzenie podwójnej ewidencji obiektów nieruchomości inwestycyjnych – jednej w wartości godziwej, a drugiej w wartości początkowej (ewentualnie powiększonej o ulepszenia i pomniejszonej o amortyzację), w celu ustalenia amortyzacji podatkowej.

Warto podkreślić, że u.r. jednoznacznie wskazuje, że należy stosować jeden model wyceny. Artykuł 28 ust. 1 pkt 1a u.r. stanowi bowiem, że nieruchomości oraz WNiP zaliczane do inwestycji wycenia się według zasad stosowanych do środków trwałych oraz WNiP, określonych w pkt 1 oraz w art. 31, art. 32 ust. 1–5 i art. 33 ust. 1 u.r. lub według ceny rynkowej bądź inaczej określonej wartości godziwej. Przepis ten odnosi się do „nieruchomości”, a nie wybranych nieruchomości. Jego konstrukcja oraz zasada, że do określonej grupy aktywów stosuje się te same zasady ujmowania i wyceny, uprawniają do stwierdzenia, iż ustalając zasady (politykę) rachunkowości, kierownik jednostki powinien wybrać jeden model wyceny i konsekwentnie go stosować do wszystkich inwestycji w nieruchomości.

Rozbudowa nieruchomości

Należy też wskazać, że koszty ponoszone w związku z ulepszeniem inwestycji w nieruchomości zidentyfikowane zgodnie z wcześniej opisanymi zasadami należy ujmować według przyjętego modelu wyceny dla nieruchomości. Oznacza to, że w przypadku stosowania do wyceny inwestycji modelu ceny nabycia jest to zwiększenie wartości początkowej. Po przyjęciu ulepszenia do użytkowania jednostka dokonuje korekty wartości odpisów amortyzacyjnych, uwzględniając to, w jaki sposób nastąpił w związku z poniesionymi kosztami wzrost korzyści wynikających z tego składnika aktywów. Natomiast w przypadku stosowania do wyceny inwestycji modelu wartości godziwej koszt ulepszeń ujmuje się jako pozostałe koszty operacyjne. Wzrost wartości użytkowej nieruchomości w wyniku poniesionych kosztów zostanie odzwierciedlony w takim przypadku poprzez zmiany wartości nieruchomości w wyniku wyceny na dzień bilansowy.

Przykład 15

Przykład 16

Zmiana modelu wyceny

Ustawa o rachunkowości przewiduje, że można dokonać zmiany polityki rachunkowości. Dotyczy to też rozwiązań związanych z nieruchomościami zakwalifikowanymi do inwestycji. W przypadku podjęcia przez kierownika jednostki decyzji o zmianie dotychczas stosowanego modelu wyceny inwestycji w nieruchomości/WNiP zmianę tę wprowadza się zgodnie z postanowieniami art. 8 ust. 2 u.r., uwzględniając wskazania zawarte w KSR nr 7. Podkreślić należy, że zmiana taka powinna być podyktowana tylko albo zmianą przepisów w zakresie rachunkowości, albo uzasadnioną potrzebą jeszcze bardziej wiernego niż dotychczas odzwierciedlenia obrazu sytuacji jednostki. Samo wprowadzenie zmian w przepisach prawa podatkowego, jak to miało miejsce z początkiem 2022 r., nie było wystarczającą przesłanką do zmiany sposobu wyceny w rachunkowości, gdzie liczy się rzetelny obraz sytuacji majątkowej i finansowej oraz wynik finansowy jednostki ‒ a nie koszty uzyskania przychodów.

Przykład 17

Zmiany przeznaczenia

Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 32 lit. c u.r. do pozostałych przychodów i kosztów operacyjnych zalicza się m.in. skutki przekwalifikowania nieruchomości ze środków trwałych (oraz WNiP), jeżeli do wyceny inwestycji przyjęto cenę rynkową bądź inaczej określoną wartość godziwą. Oznacza to, że w razie przekwalifikowania środka trwałego do inwestycji w nieruchomości, wycenianych według modelu ceny nabycia, różnice wyceny się nie pojawią. Natomiast w przypadku przekwalifikowania nieruchomości i zmiany jej wartości na cenę rynkową albo inaczej określoną wartość godziwą różnice między wartością godziwą a wartością nieruchomości według ceny nabycia, pomniejszoną o umorzenie i odpisy z tytułu trwałej utraty wartości, odnosi się odpowiednio do pozostałych przychodów lub kosztów operacyjnych.

W odwrotnym przypadku, tj. przekwalifikowania nieruchomości inwestycyjnej do środków trwałych, sposób postępowania objaśnia KSR nr 11 „Środki trwałe”. Wskazuje on w par. 6.26, że w razie pozyskania środka trwałego na skutek przekwalifikowania z nieruchomości inwestycyjnej wartość początkową takiego środka trwałego stanowi:

• wartość księgowa netto nieruchomości na dzień przekwalifikowania – jeżeli zgodnie z przyjętymi zasadami (polityką) rachunkowości jednostka wycenia nieruchomości inwestycyjne według zasad określonych dla środków trwałych; w księgach rachunkowych jednostka ujmuje na kontach „Środki trwałe” i „Umorzenie środków trwałych” odrębnie wartość księgową brutto i umorzenie oraz ewentualnie odpisy z tytułu utraty wartości, figurujące dotychczas na kontach „Nieruchomości inwestycyjne” i „Umorzenie nieruchomości inwestycyjnych”;
• wartość księgowa netto nieruchomości na dzień przekwalifikowania, ustalona w wartości godziwej, figurująca dotychczas na koncie „Nieruchomości inwestycyjne” – jeżeli nieruchomość była od początku ujmowana w jednostce jako nieruchomość inwestycyjna i wyceniana w wartości godziwej; na dzień przekwalifikowania nieruchomości jednostka wycenia ją w aktualnej wartości godziwej, a różnice z tytułu zmiany wartości rozlicza zgodnie z zasadami właściwymi dla nieruchomości inwestycyjnych, tzn. odnosi na pozostałe przychody/koszty operacyjne; tak ustalona wartość księgowa netto stanowi wartość początkową nieruchomości przyjętej do środków trwałych w wyniku przekwalifikowania;
• wartość księgowa brutto nieruchomości ustalona w momencie jej pozyskania przez jednostkę, pomniejszona o umorzenie za okres od pozyskania nieruchomości do dnia przekwalifikowania oraz o odpisy aktualizujące – jeżeli kiedykolwiek w okresach wcześniejszych składnik majątku był ujęty jako środek trwały i jednostka, zgodnie z przyjętymi zasadami (polityką) rachunkowości, wycenia nieruchomości inwestycyjne w cenie rynkowej bądź inaczej określonej wartości godziwej; jeśli nie jest możliwe ustalenie ceny nabycia, w której pierwotnie ujęto nieruchomość na koncie „Środki trwałe” (historycznej wartości początkowej), to wartość początkową przekwalifikowywanej nieruchomości na dzień przekwalifikowania stanowi cena sprzedaży takiego samego lub podobnego przedmiotu; jednocześnie na dzień przekwalifikowania przeprowadza się – zgodnie z KSR nr 4 „Utrata wartości aktywów” – test na utratę wartości środka trwałego, dokonując ew. odpisu aktualizującego w ciężar pozostałych kosztów operacyjnych.

Różnice między nowo ustaloną wartością netto nieruchomości przekwalifikowanej do środków trwałych a wartością, w której figurowała na koncie „Nieruchomości inwestycyjne”, odnosi się na pozostałe przychody lub koszty operacyjne.

W przypadku „odwrotnego” przekwalifikowania postępuje się zatem w sposób wskazany w KSR nr 11, a powstałe różnice wyceny odnosi na pozostałe przychody i koszty operacyjne.

Prezentacja informacji

Przepisy prawa bilansowego nie zawierają rozbudowanych wymogów dotyczących ujawniania informacji na temat inwestycji w nieruchomości. Dlatego warto pamiętać o kilku kwestiach. Przede wszystkim we wprowadzeniu do sprawozdania finansowego ujawnić należy przyjęte zasady (politykę) rachunkowości stosowane przez jednostkę w odniesieniu do inwestycji w nieruchomości i inwestycji w WNiP, w tym zasady ich amortyzacji. Zaleca się, aby jednostka jasno wskazała, czy do wyceny wszystkich nieruchomości zaliczonych do inwestycji i inwestycji w WNiP stosuje model wartości godziwej, czy model kosztu.

Należy też przypomnieć, że w rachunku zysków i strat w pozycji „Zysk/strata z tytułu rozchodu niefinansowych aktywów trwałych” wykazuje się różnicę między przychodami z tytułu rozchodu inwestycji w nieruchomości i WNiP a ich wartością księgową netto powiększoną o koszty związane z rozchodem. Nie kompensuje się wyniku z tytułu rozchodu różnych ww. składników inwestycji.

Warto też, dokonując prezentacji informacji o nieruchomościach zaliczonych do inwestycji, zadbać o to, aby odbiorcy sprawozdań uzyskali dodatkowe dane pozwalające im właściwie ocenić model biznesu i charakter inwestycji. Należy zatem rozważyć ujawnienie np. takich informacji jak:

• wartość rynkowa lub inaczej określona wartość godziwa dla nieruchomości zaliczonych do inwestycji, w przypadku stosowania przez jednostkę zasad stosowanych do środków trwałych, o ile różni się ona w sposób istotny od wykazanej w bilansie wartości księgowej netto;
• wartość początkowa w pełni zamortyzowanych nieruchomości będących nadal w używaniu w przypadku stosowania modelu kosztu;
• przyczyny wpływające na zmiany stóp i stawek amortyzacji, jeśli jednostka wycenia je według zasad stosowanych do środków trwałych lub WNiP;
• wskazanie czynników wpływających na trwałą utratę wartości tych aktywów czy też czynników powodujących przerwanie lub zaprzestanie budowy nieruchomości zaliczonych do inwestycji.

W przypadku stosowania wyceny według modelu wartości godziwej warto rozważyć wskazanie, jak dalece wartości te wynikają z ekspertyzy wydanej przez niezależnego rzeczoznawcę, posiadającego uznawane i odpowiednie kwalifikacje zawodowe, który ostatnio przeprowadzał wyceny nieruchomości lub WNiP zaliczonych do inwestycji np. w podobnej lokalizacji czy zaliczanych do tej samej kategorii. ©℗