Subskrybuj nas na Youtube
Zapisz się na newsletter
Zdaniem ekspertów regulacje uchwalone w 2011 r. naruszają nie tylko konstytucyjnie chronione prawo własności, ale też zasadę równości obywateli wobec prawa. Źródłem problemów dla właścicieli nieruchomości położonych w uzdrowiskach jest art. 38a ustawy o lecznictwie uzdrowiskowym, uzdrowiskach i obszarach ochrony uzdrowiskowej oraz o gminach uzdrowiskowych (t.j. Dz.U. z 2025 r., poz. 1135 ze zm.; dalej: ustawa), który zakazuje budowy określonych obiektów, w zależności od strefy uzdrowiskowej.
– Najbardziej rygorystyczne ograniczenia ustawa przewiduje w odniesieniu do strefy uzdrowiskowej „A”. Wśród obiektów objętych zakazem w tej strefie jest zarówno budowa nowych domów jednorodzinnych, jak też ich odbudowa, rozbudowa czy nadbudowa. Ustawa wprowadza bezwzględny zakaz wydawania pozwoleń na budowę w odniesieniu do takich zamierzeń budowlanych – mówi dr hab. Aleksander Maziarz, adwokat i profesor Akademii Leona Koźmińskiego.
Lodziarni nie pobudujesz
– Artykuł 38a ustawy to nasza zmora. Mimo że walczymy od lat o jego zmianę, nie udało nam się dotąd do niej przekonać. Myślę, że mało kto z decydentów zdaje sobie sprawę, co ten przepis oznacza dla gmin uzdrowiskowych. Strefa uzdrowiskowa „A” może mieć w jednej gminie powierzchnię 5 ha, a w drugiej 150 ha. Właściciele położonych na nich nieruchomości nie tylko nie mogą budować nowych domów, ale nawet modernizować istniejących – mówi Jan Golba, prezes Stowarzyszenia Gmin Uzdrowiskowych RP i burmistrz Muszyny.
Kłopot gmin z art. 38 ustawy nie kończy się na domach. Zabrania on też lokalizacji w strefie uzdrowiskowej „A” nowych oraz rozbudowy istniejących zakładów przemysłowych.
– Problemem jest definicja zakładu przemysłowego. Ustawodawca zdecydował, że działalnością przemysłową jest każda działalność, która wiąże się z przeróbką dowolnej substancji na inny produkt. To znaczy, że w tej strefie nie można uruchomić piekarni, lodziarni ani nawet wytwórni leczniczej wody mineralnej – mówi burmistrz Golba.
Posłowie będą dyskutować o nieruchomościach w uzdrowiskach
Ustawodawca, wprowadzając tak surowe ograniczenia w strefie uzdrowiskowej „A”, która obejmuje najbardziej atrakcyjny i najcenniejszy obszar, chciał je chronić przed inwestycjami, które zniszczą ich obecny charakter. Plotka mówi, że autorzy tych przepisów chcieli, przede wszystkim, powstrzymać rozmach w przebudowie domów w jednym z podwarszawskich uzdrowisk. Przed 2011 r. przepisy dopuszczały modernizację domów w strefie uzdrowiskowej „A”, bez możliwości zwiększenia powierzchni ich zabudowy. Ponieważ jednak pojęcie modernizacji nie jest precyzyjne i mogły się zdarzyć przypadki nadużyć, wprowadzono surowy zakaz.
– Ustawowy zakaz wydawania pozwoleń na budowę w odniesieniu do istniejących domów jednorodzinnych położonych w strefie uzdrowiskowej „A” powoduje, że ich właściciele nie tylko nie mogą dokonać poważniejszych zmian. Zgodnie z przepisami, nie jest możliwa nawet odbudowa domu jednorodzinnego, który uległ zniszczeniu na skutek pożaru, powodzi czy innego zdarzenia losowego. Sytuacja jest absurdalna, bo domu nie można zbudować czy przebudować, ale budowa nowego pensjonatu, kawiarni czy restauracji jest dopuszczalna – mówi prof. Aleksander Maziarz.
Ustawodawca wyjątek zrobił tylko dla osób, które uzyskały prawo do nieruchomości przed dniem 2 października 2005 r. Pozostali właściciele domów jednorodzinnych, żeby je rozbudować lub nadbudować, muszą uzyskać pozwolenie na budowę np. pensjonatu, chociaż jest on bardziej uciążliwy dla otoczenia niż rozbudowany, nadbudowany lub odbudowany dom jednorodzinny.
Naruszenie prawa własności i kompetencji gmin?
Zdaniem prof. Maziarza obecne przepisy naruszają nie tylko konstytucyjnie chronione prawo własności, ale też zasadę równości, skoro właściciel jednej działki może zbudować na niej pensjonat, a jego sąsiad nie może przebudować domu. Zakaz ten, w ocenie eksperta, można przyrównać do wywłaszczenia, bowiem brak możliwości odbudowy domu jednorodzinnego pozbawia w istocie możliwości korzystania z nieruchomości zgodnie z przeznaczeniem.
– Tak daleko idące ograniczenia w możliwości zabudowy terenów położonych w strefie uzdrowiskowej „A” godzą w przysługujące gminie władztwo planistyczne. To właśnie gmina ma wyłączną kompetencję do planowania przestrzennego, a realizacja tej kompetencji powinna polegać na uwzględnieniu specyfiki gmin uzdrowiskowych i takim zaplanowaniu przestrzeni, które będzie uwzględniało potrzeby mieszkańców – dodaje dr Kamil Rudol, adwokat z Kancelarii Adwokackiej Zacharski Rudol.
Stowarzyszenie Gmin Uzdrowiskowych RP złożyło do parlamentarnego zespołu na rzecz wspierania rozwoju uzdrowisk i gmin uzdrowiskowych projekt zmian ustawy, w którym proponuje liberalizację przepisów.
– Zakres złożonego przez stowarzyszenie projektu porusza zagadnienia, które znajdują się w kompetencjach kilku resortów. Zorganizujemy spotkanie w zespole, aby przedyskutować te propozycje. Chcemy pomóc gminom, ale musimy także chronić uzdrowiska przed inwestycjami, przez które mogłyby ucierpieć ich największe walory – mówi posłanka Joanna Frydrych (KO), wiceprzewodnicząca zespołu.
Zdaniem rozmówców DGP wprowadzenie zmian w prawie jest zasadne.
– Uważam, że gmina w miejscowym planie powinna decydować, czy dopuszcza możliwość rozbudowy, nadbudowy czy odbudowy takich obiektów, określając dopuszczalne parametry takich robót. Zakaz ustawowy jest zbyt daleko idącym ograniczeniem wykonywania prawa własności – mówi prof. Maziarz.
Ewentualna liberalizacja powinna, w ocenie ekspertów, objąć nie tylko budownictwo jednorodzinne, ale także umożliwić rozbudowę zakładów, których działalność nie jest uciążliwa dla otoczenia. Dziś nie można zrobić wyjątku nawet dla wytwórcy produktów leczniczych.
Nowelizacja przepisów jest potrzebna również dlatego, że problem z roku na rok dotyczy coraz większej liczby miejscowości, bo uzdrowisk przybywa. W kolejce do uzyskania tego statusu ciągle ustawiają się nowe gminy.
– Bo z tym wiążą się też korzyści, nie tylko problemy – podsumowuje posłanka Frydrych. ©℗
/>
