Doraźne schrony z wątpliwościami

– Prace nad dużymi projektami, które powinny uwzględniać nowe wymogi, już trwają. Dlatego rozwianie wątpliwości, które wywołuje rozporządzenie, jest pilną sprawą. Dla projektantów szczególnie, bo my odpowiadamy przed inwestorem za zgodność projektu z przepisami – tłumaczy Wojciech Lubkiewicz, architekt w SRDK Studio. – Wszelkie nieścisłości zwiększają ryzyko problemów przy uzyskiwaniu pozwolenia na budowę, a potem przy odbiorze obiektu – wskazuje.

Każdy projektant chciałby mieć jasność, jak projektować budynek, który mógłby być wykorzystany na MDS, by uniknąć dyskusji z urzędnikami na temat interpretacji przepisów.

Wyjście zapasowe u sąsiada?

Najwięcej wątpliwości budzi par. 6 rozporządzenia, dotyczący zabezpieczenia przeciwpożarowego. Zgodnie z nim MDS należy organizować tak, aby w razie pożaru było ograniczone rozprzestrzenianie się ognia i dymu we wnętrzu, ale brak wyjaśnienia, jak to zrobić. Pytania wywołuje też np. wyznaczanie stref prognozowanego zagruzowania czy kwestia wyjść zapasowych.

– Nie budzi wątpliwości interpretacyjnych, ale rodzi pytania, jak spełnić wymaganie, aby wyjście zapasowe z MDS zlokalizować poza strefą prognozowanego zagruzowania w sytuacji, gdy budynek jest, zgodnie z przepisami, usytuowany 5 m od granicy działki. W gęstej zabudowie śródmiejskiej, przy wysokości budynku np. 25 m, jedynym rozwiązaniem może się okazać lokalizacja wyjścia zapasowego na terenie sąsiedniej działki – mówi Wojciech Lubkiewicz.

Polski Związek Firm Deweloperskich szacuje, że ten problem może wręcz uniemożliwić realizację wielu nowych budynków. Deweloperzy zarzucają też przepisom rozporządzenia, że nie pozwalają na jednoznaczne przypisanie wymagań do konkretnego etapu: budowania, użytkowania budynków czy planowania sieci MDS. Doprowadzi to, zdaniem PZFD, do chaosu prawnego i sprzecznego orzecznictwa organów administracji architektoniczno-budowlanej, które będą żądać od inwestorów spełnienia warunków przewidzianych np. na etap użytkowania budynku bądź planowania sieci MDS.

Dylemat nie tylko architektów. Deweloperzy i spółdzielnie mieszkaniowe też je mają

Lista wątpliwości inwestorów wywołanych rozporządzeniem jest długa.

– PZFD wielokrotnie zwracał uwagę na konieczność doprecyzowania tych regulacji. Niestety, wszystkie zgłaszane zastrzeżenia zostały pominięte w ostatecznej wersji rozporządzenia – mówi Michał Leszczyński, prawnik w PZFD. – Brak jasnych i szczegółowych wytycznych stanowi realne wyzwanie dla biur projektowych i inwestorów. Wkrótce problem ten obejmie także organy administracji architektoniczno-budowlanej, które będą musiały oceniać te wnioski według nowych, nieprecyzyjnych przepisów – prognozuje.

Niepewne, jak stosować nowe prawo, są też spółdzielnie mieszkaniowe.

– Z punktu widzenia ochrony ludności niepokojące jest to, że w drugiej połowie 2025 r. nadal jesteśmy na etapie dyskusji, kto, gdzie i jak ma organizować miejsca doraźnego schronienia. Na dodatek chaos prawny jest coraz większy – mówi radca prawny, dr Piotr Pałka, prof. SANS, specjalizujący się w obsłudze spółdzielni mieszkaniowych.

Eksperci próbują rozwikłać zagadki rozporządzenia, a wciąż nierozstrzygnięte pozostają wątpliwości z ustawy. Z punktu widzenia projektanta i inwestora, który złoży po 31 grudnia wniosek o pozwolenie na budowę, największą zagadką pozostaje art. 94 ustawy.

– Stanowi on, że kondygnacje podziemne w budynkach użyteczności publicznej lub budynkach mieszkalnych wielorodzinnych oraz garaże podziemne, jeżeli nie przewidziano w nich budowli ochronnej, projektuje się i wykonuje w sposób umożliwiający zorganizowanie w nich miejsc doraźnego schronienia. A w którym momencie i od kogo inwestor czy projektant dowie się, czy w budynku, który zaczyna projektować, przewidziano budowlę ochronną np. schron, czy jej nie przewidziano i to oznacza, że ma przygotować projekt pod MDS? Ani ustawa, ani rozporządzenie nie poruszają tego zagadnienia, a to jest kluczowe z punktu widzenia procesu inwestycyjnego – dodaje dr Piotr Pałka.

Szansa na wyjaśnienia wątpliwości z miejscami doraźnego schronienia

Z naszych informacji wynika, że autor rozporządzenia, czyli MSWiA, ma świadomość niejasności i planuje się z nimi zmierzyć. Spotkanie z zainteresowanymi ma się odbyć w przyszłym tygodniu.

Architekt Wojciech Lubkiewicz zastrzega, by mimo wątpliwości nie tracić z oczu pozytywów nowych regulacji.

– To największa od lat zmiana dotycząca projektowania części podziemnych w budynkach mieszkalnych i użyteczności publicznej. Oznacza koniec „optymalizacji za wszelką cenę”. Choć nowe przepisy mogą budzić obawy o koszty, złożoność projektowania i ograniczenia inwestycyjne, warto zauważyć, że to także szansa na podniesienie standardów bezpieczeństwa w budownictwie – mówi. ©℗