Indywidualny przedsiębiorca będzie traktowany jak deweloper

– Po pierwsze dlatego, że traktuje tak samo osoby dokonujące incydentalnych, pojedynczych transakcji jak profesjonalistów, czyli deweloperów, działających na zupełnie inną skalę. Po drugie, jest sprzeczne z celem ustawy. Ustawodawca wyjaśnia w uzasadnieniu, że celem jest zapewnienie publikowania cenofertowych na rynku pierwotnym, a art. 19a ust. 4 ustawy deweloperskiej przyjęty w wyniku nowelizacji dotyczy częściowo także rynku wtórnego – wylicza ekspert.

Jego zdaniem najprawdopodobniej doszło do nieprzemyślanego przepisania w tym przepisie odniesienia do przedsiębiorców prowadzących sprzedaż na podstawie art. 4 pkt 1 ustawy deweloperskiej. Nikt się nie zastanowił, o jakich przedsiębiorców chodzi i jakie obowiązki się na nich nakłada. A chodzi o zamieszczenie informacji o adresie swojej siedziby, a w przypadku osoby fizycznej prowadzącej działalność gospodarczą – adresu głównego miejsca wykonywania działalności gospodarczej. Ustawa wymaga też podania adresu lokalu, w którym prowadzona jest sprzedaż mieszkania czy domu, oraz ceny metra kwadratowego powierzchni użytkowej, ceny całej nieruchomości lub jej części, będących przedmiotem umowy, ceny pomieszczeń przynależnych lub praw niezbędnych do korzystania z lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Poza tym sprzedający ma poinformować o świadczeniach pieniężnych, które nabywca zobowiązany jest spełnić na jego rzecz w wykonaniu umowy przeniesienia własności.

Trzeba publikować dane na stronie internetowej czy wystarczy na portalu ogłoszeniowym?

Ustawa budzi wiele wątpliwości. Jasne jest, że każdy, kto kupił lub kupi mieszkanie czy dom na firmę, w momencie gdy będzie chciał je sprzedać, powinien opublikować dane, o których wyżej mowa. Pytanie, czy na swojej firmowej stronie, czy może wystarczy, że zostaną one zawarte w ogłoszeniu umieszczonym na portalu.

– Moim zdaniem informacje te mogą być zawarte w ogłoszeniu na portalu, nie muszą być na firmowej stronie. Jeśli natomiast chodzi o świadczenia pieniężne, o których również należy poinformować, to uważam, że chodzi o wszelkie ewentualne dopłaty, których oczekuje sprzedający przedsiębiorca, nieujęte w cenie lokalu, np. za dodatkowe wyposażenie lokalu, czy np. część opłaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości wspólnej w prawo własności, jeśli sprzedający ją zapłacił – wskazuje prof. Gliniecki.

Pozwolenie na budowę i projekt będą potrzebne do sprzedaży konsumentowi

Przepisy wymagają też przekazania informacji z części ogólnej prospektu informacyjnego, choć w wersji uproszczonej. Powinien więc przedstawić pozwolenie na budowę, projekt budowlany, wypis z ksiąg wieczystych oraz poinformować, co miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje w otoczeniu 100 m od inwestycji.

– Zdaję sobie sprawę z tego, że wielu przedsiębiorców, którzy zostali objęci tym obowiązkiem, nie ma projektu budowlanego ani pozwolenia na budowę, ponieważ nigdy tych dokumentów nie dostali. Mogą spróbować uzyskać je od dewelopera, ze starostwa czy urzędu miasta, np. na podstawie przepisów o dostępie do informacji publicznej – tłumaczy prof. Gliniecki.

– Nie będą one potrzebne tylko wówczas, gdy nabywcą będzie inny przedsiębiorca. Ponieważ jednak w momencie upublicznienia oferty nie wiemy, czy nabywca będzie konsumentem, czy przedsiębiorcą, to na pewno rekomenduję wywiązanie się z obowiązków informacyjnych co do prezentacji cen, ponieważ przepis o karze do 10 proc. rocznego obrotu teoretycznie dotyczy również tych przedsiębiorców – dodaje.

Codzienne raportowanie ceny mieszkania lub domu

Radca prawny dr Agnieszka Grabowska-Toś dodaje, że przedsiębiorców nie ominie również obowiązek raportowania co 24 godziny do rządowego portalu dane.gov.pl ceny sprzedawanego mieszkania czy domu. Nie jest ważne, czy w tym czasie cena się zmieni, czy nie. Z informacji umieszczonych na portalu wynika, że nie będzie to proste. Nie można tego robić w JPG ani PDF, czyli popularnych formatach.

– Naprawdę współczuję osobom, które sprzedając jedno mieszkanie czy dom, będą musiały przesyłać codziennie informacje do portalu. Uważam, że ten przepis wymaga pilnej zmiany, a przynajmniej zawężenia, że obowiązek ten dotyczy wyłącznie przedsiębiorców, którzy prowadzą działalność w zakresie obrotu nieruchomościami – mówi dr Grabowska-Toś.

Przypomnę, że ustawa deweloperska objęła przedsiębiorców innych niż deweloperzy, dlatego że ustawodawca miał na myśli przede wszystkim flipperów i chciał, aby nabywca był chroniony tak, jakby kupował gotowy lokal od dewelopera – dodaje.

Przepis nie został doprecyzowany i dziś do jednego worka z flipperami wpadli wszyscy przedsiębiorcy.

– Szkoda, że najpierw autorzy projektu, a potem parlamentarzyści nie chcieli słuchać ostrzeżeń prawników, którzy na komisjach zwracali uwagę na objęcie nowymi przepisami przedsiębiorców innych niż deweloperzy. Jedyne, co dziś można poradzić przedsiębiorcy, który nie chce tracić czasu na zgłębianie nowych zasad sprzedaży lokalu, to poszukanie pocztą pantoflową nabywcy wśród przedsiębiorców. W momencie, gdy opublikuje ogłoszenie, rozpoczyna sprzedaż i musi poddać się regułom ustawy – dodaje ekspertka.

Deweloperzy ostrzegali posłów

Radca prawny Przemysław Dziąg, zastępca dyrektora generalnego Polskiego Związku Firm Deweloperskich, był tym, który przestrzegał posłów, że nowe przepisy obejmą nie tylko deweloperów.

– Wskazywałem na to wielokrotnie podczas prac komisji, a autorzy projektu deklarowali, że rozważą nasze postulaty. Niestety, nie zdecydowano się na ich uwzględnienie – mówi.

– Szkoda, bo za chwilę różni przedsiębiorcy, prawnicy, lekarze, księgowi będą musieli realizować te same obowiązki co deweloperzy, choć być może nie taka była intencja ustawodawcy. Żałujemy, że konstruktywna krytyka i propozycje usprawnień nie spotkały się z większą otwartością ze strony autorów ustawy – ubolewa Przemysław Dziąg.

Współtwórca ustawy poseł Kamil Wnuk (Polska 2050) tłumaczy, że przedsiębiorcy nieprzypadkowo zostali objęci ustawą.

– Chcieliśmy w ten sposób utrudnić próby obchodzenia przez deweloperów nowych przepisów poprzez wykorzystanie do sprzedaży mieszkań i domów innych podmiotów, a mamy już sygnały, że poszukiwane są sposoby, jak nowe prawo obejść. Naszym priorytetem było wzmocnienie praw nabywcy – wyjaśnia poseł.

– Prawie każdy przedsiębiorca ma dziś swoją stronę internetową, więc nawet w przypadku jednorazowej transakcji zamieszczenie na niej wszystkich wymaganych ustawą danych nie powinno być problemem. Nie sądzę też, że tacy przedsiębiorcy powinni obawiać się kar ze strony UOKiK, gdyby doszło do jakiejś pomyłki, np. przy raportowaniu. Na pewno nie na nich będzie się skupiała uwaga nadzoru – dodaje Kamil Wnuk. ©℗