Z założeń do projektu ustawy o inwestycjach i kredycie mieszkaniowym Pierwsze klucze wynika, że z kredytu z dopłatami z budżetu państwa mogłyby skorzystać osoby, które zdecydują się na budowę domu lub mieszkania w ramach kooperatywy mieszkaniowej.

– To szansa na to, żeby narzędzie, które dała ustawa o kooperatywach mieszkaniowych, zaczęło być wykorzystywane – uważa Hanna Milewska-Wilk, ekspertka Instytutu Rozwoju Miast i Regionów.

Chodzi o ustawę o kooperatywach mieszkaniowych oraz zasadach zbywania nieruchomości należących do gminnego zasobu nieruchomości w celu wsparcia realizacji inwestycji mieszkaniowych (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 9 ze zm.). Weszła ona w życie dwa lata temu. Z obserwacji Hanny Milewskiej-Wilk wynika, że największą przeszkodą dla zainteresowanych działaniem w kooperatywie jest trudność w pozyskaniu finansowania na realizację inwestycji.

– Banki komercyjne nie mają odpowiedniego produktu kredytowego – tłumaczy ekspertka. – W znanych mi przypadkach realizacji takich przedsięwzięć finansowanie zapewniły banki spółdzielcze, które są bardziej elastyczne. Dlatego dobrze, że ministerstwo wśród potencjalnych beneficjentów umieściło kooperatywy, bo może uda się dzięki temu usunąć największą przeszkodę w ich powstawaniu – dodaje.

Dostęp do finansowania dla kooperatywy mieszkaniowej

Jej diagnozę potwierdza Jan Grzybowski, który stworzył dwie kooperatywy w Konstancinie-Jeziornie, zanim jeszcze ustawa weszła w życie.

– Praktycznie jedyną korzyścią z tej ustawy było wprowadzenie do obrotu prawnego pojęcia kooperatywy mieszkaniowej. Przepisy nie ułatwiły natomiast dostępu do finansowania, a to było największą barierą w realizacji naszej inwestycji, na którą złożyły się cztery budynki dwulokalowe, czyli mówiąc potocznie – szeregówka. Udało nam się zrealizować pomysł dzięki przekonaniu do niego banku spółdzielczego. Z perspektywy czasu, a wprowadziliśmy się do swoich domów sześć lat temu, uważam, że utworzenie kooperatywy było bardzo dobrą decyzją. Przede wszystkim ze względu na koszty – mówi Jan Grzybowski.

Metr kwadratowy kosztował ich 3,5 tys. zł, co nawet sześć lat temu było bardzo atrakcyjną ceną. Taką cenę udało się uzyskać kooperatywie, mimo że grunt został kupiony na zasadach komercyjnych. Realizacja, od pomysłu do wprowadzenia, zajęła cztery lata.

– Były oczywiście i trudne momenty – opowiada Jan Grzybowski. – To, że jestem inżynierem budownictwa, na pewno się przydało. Bazując na tym doświadczeniu, pomogłem grupie znajomych poprowadzić takie przedsięwzięcie. Poza atrakcyjną ceną, za którą staliśmy się właścicielami naszych nieruchomości, zrealizowaliśmy budowę w jakości, na jakiej nam zależało. Pozwoliło nam to też dobrać sąsiadów. Utworzyliśmy wspólnotę mieszkaniową i dobrze nam się mieszka. Polecam tę ścieżkę do własnego domu czy mieszkania – podsumowuje.

Dodaje, że gdyby miał doradzać ministerstwu, jak uruchomić powstawanie kooperatyw, to poza preferencyjnym kredytem podpowiedziałby jeszcze, by stworzyć ułatwienia w dostępie do gruntów, np. z Krajowego Zasobu Nieruchomości.

Gminy się boją

Obecnie przepisy pozwalają gminom traktować kooperatywy preferencyjnie – sprzedawać im nieruchomości w drodze przetargu ograniczonego do członków kooperatyw mieszkaniowych. Jednak gminy tego nie praktykują, mimo że ustawa wprowadziła dla nich zachęty w postaci np. grantów rządowych na cele infrastrukturalne.

– Jesteśmy ostrożni, bo każde zawężenie podmiotów, które mogą wziąć udział w przetargu na grunt przeznaczony pod mieszkaniówkę, jest niebezpieczne – mówi Marek Wójcik, ekspert ds. legislacji Związku Miast Polskich. – Jedni powiedzą, że to dobrze, że gmina wspiera taką kooperatywę, a drudzy zaczną się doszukiwać, dlaczego akurat tym osobom gmina daje jakieś preferencje. Pewnie można by to jakoś rozsądnie poukładać, ale z powodu zagrożenia, o jakim wspomniałem, te przepisy się w samorządach nie przyjęły – tłumaczy.

Zgodnie z ustawą kooperatywę mogą utworzyć minimum trzy osoby fizyczne, które działają wspólnie na podstawie umowy kooperatywy mieszkaniowej albo umowy spółki cywilnej. Wzory umów można znaleźć na stronie Ministerstwa Rozwoju.

Celem kooperatywy musi być zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych lub potrzeb mieszkaniowych dzieci uczestników. W tym celu można w ramach przedsięwzięcia kupić grunty i budować na nich budynki wielorodzinne lub zespoły budynków jednorodzinnych albo kupować działki z istniejącymi budynkami i je remontować. Rezultatem umowy muszą być co najmniej trzy lokale mieszkalne lub budynki mieszkalne jednorodzinne, w których nie wyodrębniono lokalu.

Jak informuje MRiT, dopuszczalne są formy mieszane. Na przykład budynek mieszkalny jednorodzinny z dwoma lokalami mieszkalnymi i budynek mieszkalny jednorodzinny, w którym nie wyodrębniono lokalu.

Są korzyści z kooperatywy mieszkaniowej, ale jest też ryzyko

Piotr Jarzyński, prawnik z kancelarii prawnej Jarzyński & Wspólnicy, ekspert Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej, zwraca uwagę, że poza korzyściami warto też rozważyć ryzyko, które wiąże się z działaniem kooperatywy mieszkaniowej.

– Strony umowy kooperatywy mieszkaniowej ponoszą solidarną odpowiedzialność za zobowiązania związane z realizacją inwestycji mieszkaniowej – mówi Piotr Jarzyński.

Oznacza to, że wierzyciel może żądać całości lub części świadczenia od wszystkich dłużników-stron umowy łącznie, od kilku z nich lub od każdego z osobna, a zaspokojenie wierzyciela przez któregokolwiek z dłużników zwalnia z tego obowiązku pozostałych.

– Generalnie powodzenie tego przedsięwzięcia uzależnione jest od zaangażowania i odpowiedzialności wszystkich członków kooperatywy – podsumowuje Piotr Jarzyński.

Bardzo pomocne jest, gdy członkowie kooperatywy mają doświadczenie w inwestycjach budowlanych, a w szczególności gdy są wykonawcami lub projektantami.

– To ułatwi rozpoznanie rodzajów ryzyka związanych z inwestycją, a tych w budownictwie jest wiele, począwszy od zakupu gruntu, załatwienia wszystkich formalności związanych z rozpoczęciem budowy po realizację robót budowlanych. Istotny jest fachowy nadzór nad wykonawcą. Trzeba się też umieć porozumieć co do zarządzania częściami wspólnymi, gdy inwestycja zostanie ukończona – dodaje ekspert. ©℗