Zielone załączniki do umów najmu. Ekologia czy greenwashing?

W przeszłości wartość nieruchomości komercyjnych wyceniano na podstawie dochodów, jakie one przynoszą, czy ich lokalizacji. Obecnie coraz większą rolę odgrywają czynniki ESG (skrót od angielskich słów: środowisko, odpowiedzialność społeczna, ład korporacyjny).

– To powoduje, że nieruchomość, która wczoraj miała wysoką wycenę, może jutro mieć ją dużo niższą, bo nie spełnia warunków zrównoważonego rozwoju – mówi adwokat dr Tomasz Henclewski, Kancelaria Henclewski Wyjatek. – Albo odwrotnie – wczoraj gorzej wyceniana nieruchomość może dziś sporo zyskać, bo w raporcie niefinansowym, uwzględniającym ESG, wypadła doskonale, np. zdobyła certyfikat energetyczny – dodaje.

Dlatego, jak tłumaczy, właściciele nieruchomości komercyjnych chcą poprawić swoje wskaźniki dotyczące litery „E” – wpływu na środowisko. To wymaga różnych inwestycji, tak w części wspólne, jak i w lokale. Tyle że wynajmujący chcą, by taką transformację sfinansowali najemcy, więc próbują ich do tego zobowiązać za pomocą zielonych klauzul dodawanych do umów.

Najemcy protestują

Z kolei najemcy zrzeszeni w Związku Polskich Pracodawców Handlu i Usług chcieliby mieć możliwość poddania planów wynajmujących ocenie niezależnego audytora, który zweryfikuje, czy dana inwestycja ma sens i np. istotnie zmniejszy zużycie energii. Walczą o to, bo działania, których oczekują od nich wynajmujący, budzą ich wątpliwości.

– Wynajmujący wymagają wymiany w sklepach dobrych jakościowo posadzek, witryn, instalacji, oświetlenia na nowe – mówi Zofia Morbiato, dyrektor generalny ZPPHiU. – Powstanie odpad, najemca poniesie duży koszt. Pytanie, o ile i czy w ogóle zmniejszą się zużycie energii, czy ślad węglowy – podsumowuje.

Skokowy wzrost kosztów – zarówno indywidualnych, jak i wspólnych – po stronie najemców spowodował, że problem zielonych klauzul czy zielonych załączników był głównym tematem ostatniego kongresu ZPPHiU.

– Niestety, wielu zarządców centrów handlowych odmawia najemcom możliwości kontroli kosztów wspólnych przez niezależnych audytorów, mimo że taka możliwość jest zagwarantowana w Kodeksie dobrych praktyk Polskiej Rady Centrów Handlowych (PRCH). Tak było np. w CH Sfera w Bielsku-Białej, któremu PRCH przyznała tytuł Mistrza Dobrych Praktyk. A to zaledwie wierzchołek góry lodowej – mówi Zofia Morbiato. CH Sfera odpowiada, że zielone załączniki mają na celu wprowadzenie rozwiązań, które minimalizują wpływ działalności galerii na środowisko.

– Dzięki nim wdrażamy technologie oraz procedury, które pozwalają na oszczędności energetyczne, redukcję emisji CO2, a także optymalizację zużycia wody i innych zasobów. Dbamy o to, aby wprowadzane zmiany były odpowiednie, a postanowienia umowne zgodne z obowiązującymi przepisami – mówi Przemysław Duszczak, rzecznik prasowy Galerii Sfera.

Co do audytów rzecznik zapewnia, że umowy najmu szczegółowo regulują kwestię weryfikacji rozliczenia kosztów. Najemcy mają możliwość sprawdzenia zasadności kosztów związanych z utrzymaniem centrum handlowego, w tym kosztów wspólnych.

– Jednak mając na uwadze obowiązujące nas klauzule poufności, nie możemy przytaczać szczegółów poszczególnych rozliczeń i audytów publicznie, w tym informacji, które mogą być objęte tajemnicą handlową – dodaje Przemysław Duszczak.

– Przedstawiciele centrów dużo mówią o wdrażanych rozwiązaniach ESG. Podkreślają, że zielone załączniki przynoszą najemcom korzyści, jednak nie znamy ani jednego przykładu, by właściciele centrów handlowych zaprezentowali raporty, wskazując rozliczenia i faktyczne oszczędności dla najemców będące wynikiem zastosowanych polityk środowiskowych – podsumowuje Zofia Morbiato.

Przydałyby się standardy zielonych załączników w umowach najmu

Najemcy zrzeszeni w ZPPHiU – są wśród nich zarówno spółki giełdowe, jak i małe firmy – rozwiązanie problemu widzą w stworzeniu standardów tzw. zielonych załączników. Zwrócili się też do PRCH, aby podjęła działania, które pomogą rozwiązać konflikt między jej członkami, czyli wynajmującymi, a najemcami. Odpowiedzi na razie nie dostali.

– Oczekujemy przedstawienia planów inwestycyjnych związanych z dostosowaniem budynków do obowiązujących wymogów regulacji środowiskowych, budżetów tych działań i źródeł finansowania – wyjaśnia Zofia Morbiato.

Jej zdaniem takie plany powinny być prezentowane na etapie podpisywania lub przedłużania umowy najmu. W przypadku wątpliwości co do zakresu lub kosztu inwestycji najemcy chcieliby mieć możliwość poddania planów wynajmujących ocenie niezależnego audytora. Dopiero taki plan mógłby być podstawą do przedstawienia w zielonym załączniku oczekiwanych działań po stronie najemców.

Ryszard Kamiński, dyrektor komunikacji i PR PRCH, przypomina, że najemcy i właściciele centrów handlowych opierają swoją współpracę na dobrowolnie zawieranych umowach cywilnoprawnych, w których ustalają prawa i obowiązki stron.

– Organizacje branżowe nie mają wpływu na decyzje biznesowe swoich członków. Przy czym PRCH stoi na stanowisku i zachęca do tego, żeby strony umowy najmu dbały o transparentność i korzystały z przyjętych zwyczajów oraz standardów rynkowych, już w 2012 r. ujętych w Kodeksie dobrych praktyk, który powstał pod patronatem PRCH. Dobrowolność kodeksu nie umniejsza jego roli, bo, jak pokazuje praktyka rynkowa, jest on stosowany przez branżę – mówi Ryszard Kamiński.

W opinii PRCH audyt kosztów wspólnych jest standardową praktyką rynkową, a najemcy często korzystają z ustalonych w umowach najmu możliwości audytowania kosztów związanych z działalnością centrum handlowego. Rada broni wynajmujących, tłumacząc ich działania wymogiem osiągnięcia celów klimatycznych wyznaczonych przez UE.

– Odbywa się to m.in. przez wymianę źródeł światła, zmianę sposobu pracy urządzeń grzewczych i instalacji chłodniczych, a w uzasadnionych przypadkach ich wymianę na bardziej efektywne. Oczywiście decyzja o modernizacji systemów i wymianie urządzeń zawsze powinna być poprzedzona długoterminowymi analizami ekonomicznymi. Trudno jednak zrozumieć odgórne podważanie sensu tego rodzaju działań – mówi dyrektor Kamiński.

Prawda czy greenwashing?

Najemcy się bronią, że chodzi im o wyeliminowanie działań, które rodzą podejrzenia o greenwashing, czyli ekościemę, od której sektor nieruchomości nie jest wolny. – Bardzo często można podejrzewać, że informacje nie są rzetelne, choć nie w każdym przypadku jest to spowodowane złą wolą – mówi w podcaście o greenwashingu w nieruchomościach komercyjnych Andrzej Gutowski, dyrektor ds. ESG na Europę Środkowo-Wschodnią w Colliers.

Czasem powodem bywa niewiedza, ale zdarza się też, że ktoś ulegnie pokusie, by przedstawić swoje działania jako znacznie bardziej ekologiczne, niż są. Na przykład próbuje pokazać, że dekarbonizuje nieruchomość, ale zamiast realnych zmian, które mogą doprowadzić do spadku zużycia energii, kupuje się gwarancje jej pochodzenia. To pozwala firmie „zazielenić” się w papierach, ale tak naprawdę robi ona biznes jak zwykle. Jednak ekspert przestrzega, że takie podejście ma krótkie nogi i się nie opłaca. Jako sposób na udowodnienie, że poczynione działania mają realny wpływ na środowisko, Andrzej Gutowski doradza zdobycie uznanych certyfikatów.

Adwokat dr Tomasz Henclewski uważa, że zbyt wiele firm koncentruje się na tym, by szybko zdobyć certyfikat, a nie na tym, żeby istotnie ograniczyć wpływ budynku na środowisko.

– Często w umowach wynajmujący wprost komunikuje, że nie gwarantuje, iż poczynione inwestycje przyniosą określony rezultat. Dodatkowo wymaga, by najemcy z góry zrzekli się wszelkich roszczeń z tego tytułu. Widzę, że w krajach Europy Zachodniej zielone klauzule są formułowane w sposób miękki – mówi mec. Henclewski. Jak tłumaczy, są w nich sformułowania: „w miarę możliwości”, „o ile jest to uzasadnione ekonomicznie”, nie tak kategorycznie jak u nas. Do tego inaczej też rozkłada się podział kosztów. Dodatkowe obciążenie najemców często nie może być wyższe niż zysk, jaki wyniknie z zastosowanego rozwiązania. – To jest wzór, do którego powinniśmy dążyć – podsumowuje.

Zapowiedź ze strony KE, że istotnie zmieniona będzie dyrektywa CSRD, która wprowadziła standard raportowania ESG, powinna się przyczynić do obniżenia temperatury konfliktu między wynajmującymi a najemcami. ©℗