Szykują się olbrzymie zmiany dla wspólnot mieszkaniowych. Senat pochylił się nad ich bolączkami

Mała frekwencja na zebraniu wspólnoty mieszkaniowej nie będzie już przeszkodą w podjęciu decyzji w sprawie cieknącego dachu. Senat przygotowuje projekt zmian w przepisach.

Senacki Zespół ds. Rozwoju Rynku Nieruchomości przygotował z ekspertami projekt nowelizacji ustawy o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2021 r., poz. 1048 ze zm.). – Przedstawiliśmy go wiceministrowi rozwoju Tomaszowi Lewandowskiemu. Zgodnie dostrzegamy potrzebę zmiany ustawy. Nasze propozycje są odpowiedzią na najpoważniejsze problemy, z którymi borykają się wspólnoty – mówi senator Joanna Sekuła (KO), przewodnicząca zespołu.

Na zebraniu wystarczy zwykła większość

Głównym problemem wspólnot jest mała frekwencja na zebraniach i brak wymaganego kworum do podejmowania uchwał. W efekcie czasem nie można podjąć decyzji w najpilniejszych sprawach, np. przeciekającego dachu czy odpadającego tynku. Tu jednak zespołowi senackiemu nie udało się jeszcze uzgodnić rozwiązania.

– Według obecnie obowiązujących przepisów, żeby głosowanie było ważne, musi w nim wziąć udział 50 proc. właścicieli nieruchomości plus jeden. Spełnienie tego wymogu jest często bardzo trudne, zwłaszcza w nowych budynkach, gdzie sporo mieszkań jest wynajmowanych. Ich właściciele mało się nimi interesują. W rezultacie przyjęcie planu gospodarczego, czyli ustalenie zadań dla zarządcy na kolejny rok, czy przyjęcie uchwały o wykonaniu niezbędnych napraw staje się wyzwaniem, a działanie wspólnoty jest sparaliżowane – mówi Marek Urban, prezes Krajowej Izby Gospodarki Nieruchomościami.

Senatorowie i uczestniczący w pracach senackiego zespołu rozważają przynajmniej dwa rozwiązania tego problemu. Jedno to przejście na zasady głosowania praktykowane w spółdzielniach. Oznaczałoby to, że do podjęcia uchwały wystarczy zwykła większość członków obecnych na zebraniu wspólnoty.

– Inne rozwiązanie, które ja popieram, można znaleźć w przepisach regulujących działanie wspólnot w Niemczech. Tam są dwa terminy zwoływania zebrań. Na pierwszym wymagane kworum wynosi, podobnie jak u nas, 50 proc. plus 1, ale gdy nie ma wystarczającej liczby właścicieli mieszkań, wyznacza się drugi termin i wtedy można już przyjąć uchwałę zwykłą większością głosów obecnych na zebraniu – wyjaśnia prezes Urban.

– Propozycja wyznaczania dwóch terminów zebrań celem podjęcia uchwał może być rozwiązaniem, które uchroni wspólnoty przed paraliżem decyzyjnym. Jest to formuła znana w naszym prawie i stosowana w działalności stowarzyszeń – ocenia Piotr Jarzyński, prawnik z Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy, ekspert Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej.

Z kolei Karolina Trzeciak-Wach, partner w kancelarii Trzeciak-Wach, za wystarczające uważa rozwiązanie praktykowane w spółdzielniach mieszkaniowych.

– Właściciele mieszkań mają zagwarantowane prawo do podejmowania decyzji w ważnych sprawach dla wspólnoty. Jeśli ktoś nie chce z tego prawa korzystać, to jest to jego sprawa – ocenia ekspertka.

Gwarantowane zaspokojenie roszczeń wspólnoty

Senatorowie będą zastanawiać się, który wariant wybrać. Natomiast konkretne propozycje przygotowali w pozostałych kwestiach.

– Zaczynając od wyraźnego nadania wspólnocie mieszkaniowej zdolności prawnej i zdolności do czynności prawnych, co uczyni ją samodzielnym podmiotem praw i obowiązków, który może tworzyć własny majątek, poprzez wzmocnienie ochrony majątku wspólnoty w procesie windykacyjnym, po uproszczenia w dochodzeniu roszczeń wobec deweloperów – wylicza senator Joanna Sekuła.

Dziś często zdarza się, że po licytacji mieszkania należącego do członka wspólnoty, który jest wobec niej zadłużony, dla wspólnoty nie starcza już pieniędzy. Jest ona bowiem ostatnia w kolejce do zaspokojenia roszczeń. W takiej sytuacji wspólnota ponosi tylko koszty postępowania.

– Chcielibyśmy, aby wspólnoty miały zagwarantowaną minimalną pulę, jaką zawsze odzyskają, np. 10 proc. środków z licytacji, niezależnie od kwot innych zgłoszonych wierzytelności – mówi Joanna Sekuła.

Prawo zbyt łaskawe dla dewelopera

Autorzy projektu chcą też zapewnić wspólnotom prawo do występowania z roszczeniem odszkodowawczym wobec dewelopera za wady części wspólnych. Teraz, gdy wystąpią usterki i wady, wspólnota może wystąpić z roszczeniem, o ile 100 procent właścicieli mieszkań sceduje na nią swoje prawa.

– To się udaje w znikomej liczbie przypadków i deweloperzy, mając tego świadomość, wykorzystują tę sytuację, uchylając się przed usunięciem wad – tłumaczy Joanna Sekuła.

Piotr Jarzyński potwierdza, że konieczność dokonania cesji roszczeń współwłaścicieli jest poważnym problemem wspólnot.

– Jeśli projektowane przepisy wyposażą wspólnotę w prawo do występowania z takim roszczeniem, to ułatwi to postępowanie. Co jednak w sytuacji, gdy nie wszyscy właściciele mieszkań będą chcieli pozywać dewelopera. Może warto zastrzec, że wystąpienie z roszczeniem musi być poprzedzone przyjęciem uchwały z poparciem ponad połowy głosujących – mówi prawnik.

Karolina Trzeciak-Wach nie ma już takich obaw.

– Propozycję zespołu senackiego, by wspólnota mieszkaniowa mogła występować z roszczeniem odszkodowawczym, przyjmuję z dużym zadowoleniem. Obecna konstrukcja przepisów uprzywilejowuje deweloperów kosztem współwłaścicieli nieruchomości. O ile często zdarza się, że na odbiór mieszkania nabywcy przychodzą z ekspertami, których zadaniem jest ocena jakości i wychwycenie ewentualnych wad, to nikt tego nie robi z częściami wspólnymi, a tam bardzo często spotyka się wady – mówi Karolina Trzeciak-Wach.

Jest dla niej niezrozumiałe, dlaczego w sytuacji, w której wspólnota zleca wykonanie nowego dachu, w którym ujawnią się wady, to dla podjęcia uchwały, by wystąpić z roszczeniem wobec takiego wykonawcy, wystarczą głosy „za” ponad 50 proc. współwłaścicieli. Natomiast wobec dewelopera, który wykonał taki dach, wspólnota nie może wystąpić z podobnym roszczeniem, dopóki współwłaściciele nie przeniosą na nią w drodze umów cesji swoich roszczeń.

Łatwiejsza zmiana zarządcy

Senacki projekt przewiduje też łatwiejszą zmianę zarządcy, którego dziś wyznacza deweloper, co ma swoje dobre strony dla współwłaścicieli w momencie zakupu mieszkania. Gorzej, gdy zarządca się nie sprawdza i wspólnota chce go zmienić. Zgodnie z projektem ma do tego wystarczyć zwykła uchwała.

Wspólnoty mają też problem z pełnomocnictwami. Na zebrania przychodzą osoby, które przynoszą pełnomocnictwa od kilkudziesięciu członków, co pozwala im mieć decydujący głos przy podejmowaniu decyzji. Ta kwestia ma być uregulowana w przygotowanym przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii projekcie zmiany ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 558 ze zm.). Zamysł jest taki, aby pełnomocnik mógł reprezentować tylko jednego członka wspólnoty.

Ministerialny projekt, który jest na etapie wpisu do wykazu prac legislacyjnych Rady Ministrów, przewiduje też ułatwienie wspólnotom nabywania sąsiednich działek i wskazuje wspólnoty jako ustawowego zarządcę wyodrębnionego garażu wielostanowiskowego. Obecnie taki garaż zarządzany jest przez wspólnoty bezumownie. ©℗