Spór o miejsca postojowe zależne wciąż nierozstrzygnięty

Chodzi o miejsca postojowe projektowane przez deweloperów na terenie inwestycji, do których dostęp odbywa się poprzez inne miejsce parkingowe, np. za pomocą platformy zamontowanej nad stanowiskiem postojowym. Z założenia miejsce postojowe zależne (w orzecznictwie zwane również rodzinnym) powinno mieć tego samego właściciela co miejsce, przez które odbywa się dostęp do niego. Dzięki temu można uniknąć sytua cji, w której możliwość skorzystania z miejsca zależnego byłaby ograniczona od decyzji osoby trzeciej, co wystąpiłoby, gdyby korzystający z miejsca zależnego nie był uprawniony do parkowania na miejscu niezależnym.

Choć opisanemu rozwiązaniu nie można odmówić funkcjonalności, to jednak narastają wokół niego kontrowersje. Brak bowiem jasnego stanowiska organów i sądów administracyjnych co do tego, czy miejsca postojowe zależne spełniają wymagania stawiane przez przepisy prawa, a w konsekwencji – czy zastosowanie takiego rozwiązania nie utrudni bądź uniemożliwi uzyskanie przez dewelopera decyzji o pozwoleniu na budowę dla planowanego zamierzenia budowlanego.

Dwa zagadnienia dotyczące miejsc postojowych

W orzecznictwie sądów administracyjnych i w nauce prawa pojawiają się dwa główne zagadnienia dotyczące miejsc postojowych zależnych. Pierwsze z nich dotyczy możliwości wliczenia ich do wymaganej liczby stanowisk postojowych ustalonej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Zagadnienie to jest szeroko omawiane przede wszystkim na gruncie orzeczeń wydawanych po wniesieniu skarg od decyzji dotyczących pozwoleń na budowę. Drugie odnosi się natomiast do kwestii wprowadzenia uregulowania tej problematyki w rozporządzeniu ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Zgodnie z art. 35 ust. 1 pkt 1 lit. a prawa budowlanego organ administracji architektoniczno-budowlanej musi zbadać zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (dalej: MPZP) i innymi aktami prawa miejscowego albo z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (dalej: decyzji WZ). Wśród obligatoryjnych elementów MPZP i decyzji WZ jest określenie wskaźników dotyczących minimalnej liczby i sposobu realizacji miejsc do parkowania. W orzecznictwie sądów administracyjnych jest sporne, czy miejsca postojowe zależne mogą zostać wliczone do tego bilansu.

Głównym argumentem przeciwko tej tezie, szczególnie akcentowanym w wyrokach Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu (por. wyrok z 31 sierpnia 2023 r., sygn. akt II SA/Po 211/23; wyrok z 27 kwietnia 2023 r., sygn. akt II SA/Po 69/23; wyrok z 15 maja 2019 r., sygn. akt II SA/Po 15/19) jest brak spełnienia przez miejsca postojowe zależne warunku dostępności. W ocenie sądów administracyjnych prezentujących to stanowisko przyszli nabywcy lokali mieszkalnych w sytuacji zakupu miejsca postojowego powinni mieć możliwość nieograniczonego korzystania z niego, co oznacza m.in. konieczność zapewnienia swobodnego dostępu, który nie odbywa się przez inne miejsce postojowe czy platformę. Stąd wskazanie w decyzji WZ albo MPZP minimalnej liczby miejsc parkingowych ma na celu realne zapewnienie miejsca postojowego, czego miejsce zależne nie spełnia, skoro korzystanie z niego (wjazd, wyjazd) uzależnione jest od innego użytkownika. Przyjęcie takiego założenia powoduje, że do bilansu miejsc postojowych można zaliczyć jedynie miejsca postojowe o nie zależnym charakterze.

Bez jednomyślności w orzecznictwie

Jednak, jak już wspomniałyśmy wyżej, judykatura nie jest w tej kwestii jednomyślna. Zdecydowanie nieodosobnionym przypadkiem są rozstrzygnięcia wydawanie przez sądy administracyjne, w których nie podzielają one zarzutów skarżących odnośnie do braku zasadności uwzględnienia miejsc zależnych w bilansie miejsc postojowych (tak: WSA w Warszawie w wyroku z 25 lutego 2013 r., sygn. akt VII SA/Wa 1841/12; WSA w Krakowie w wyroku z 7 kwietnia 2016 r., sygn. akt II SA/Kr 1544/15; WSA we Wrocławiu w wyroku z 11 maja 2016 r., sygn. akt II SA/Wr 778/15; WSA w Białymstoku w wyroku z 25 maja 2023 r., sygn. akt II SA/Bk 171/23). Podstawą do przyjęcia powyższego jest założenie, że zależny charakter miejsc postojowych, wynikający z możliwości korzystania z nich za pośrednictwem innego miejsca postojowego, nie zmienia natury takiego miejsca jako miejsca na stałe przewidzianego do parkowania pojazdów. Owa „stałość” dotyczy bowiem nie sposobu korzystania z miejsca postojowego, lecz przeznaczenia określonej przestrzeni projektowanej inwestycji do użytku w tym właśnie charakterze. Ponadto obowiązujące przepisy nie wprowadzają wprost ograniczeń związanych ze sposobem projektowania takich miejsc postojowych. Musi ono jedynie spełniać określone wymiary wynikające z par. 21 ww. rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Dlatego nie ma przeszkód co do tego, aby miejsca postojowe zależne mogły zostać wliczone do ogólnego bilansu miejsc postojowych.

Wobec braku jednolitej linii orzeczniczej podejmowane są próby uregulowania omawianej problematyki, przykładowo w projekcie rozporządzenia ministra rozwoju i technologii w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Zaproponowano w nim wprowadzenie przepisu, który w praktyce uniemożliwiłby dalsze projektowanie miejsc postojowych zależnych. Mowa tutaj o par. 96 ust. 2 ww. projektu rozporządzenia, zgodnie z którym „wszystkim stanowiskom postojowym w garażu zapewnia się bezpośredni dostęp do drogi manewrowej (dojazdu)”.Wobec tego, że dostęp do miejsca postojowego zależnego odbywa się za pośrednictwem miejsca niezależnego, miejsca postojowe zależne nie spełniają przesłanki wskazanej w ww. projektowanym przepisie.

Warto podkreślić, że w trakcie bez mała trzyletnich prac nad projektem tego rozporządzenia, które planowo miało wejść w życie jeszcze w 2022 r., pojawiły się opinie kwestionujące takie brzmienie par. 96 ust. 2. Zgodnie z nimi tworzenie miejsc zależnych w garażach podziemnych pozwala lepiej optymalizować proporcję powierzchni dróg manewrowych do powierzchni zajmowanej przez same miejsca postojowe. Ponadto stanowią one ekonomicznie korzystne rozwiązanie dla lokatorów, ponieważ są znacznie tańsze od miejsc niezależnych. Obecnie prace legislacyjne nad projektem wspomnianego rozporządzenia są na etapie opiniowania. Co więcej, wobec licznych zastrzeżeń co do treści projektu nie zapowiada się, aby w najbliższym czasie nowe przepisy mogły wejść w życie.

Pomysł deweloperów na oszczędności rodzi zagrożenia

Co to oznacza? Jak już wspomniałyśmy, projektowanie miejsc postojowych zależnych może stanowić dla dewelopera z jednej strony rozwiązanie, które umożliwia funkcjonalne wykorzystanie posiadanej przestrzeni, z drugiej zaś wiąże się z ryzykiem wystąpienia problemów na etapie uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę. Nie można bowiem wykluczyć odmowy organu administracji architektoniczno-budowlanej wydania tej decyzji wobec przyjęcia niespełnienia wymogów związanych z zapewnieniem odpowiedniej liczby miejsc do parkowania. Wydaje się jednak, że dominująca linia orzecznictwa sądów administracyjnych opowiada się za dopuszczalnością stosowania takiego rozwiązania w projekcie budowlanym.

WAŻNE! Z projektowania miejsc postojowych zależnych płyną zalety nie tylko dla podmiotu realizującego inwestycję budowlaną. Takie miejsca mogą stanowić dobre rozwiązanie także dla właścicieli lokali, nierzadko będących posiadaczami więcej niż jednego samochodu.

W praktyce bowiem wspomniane miejsca są znacznie tańsze od samodzielnych, co może wynagradzać logistyczne trudności w korzystaniu z tych pierwszych. Tym samym nie można odmówić racji głosom krytyki wobec zapisów projektowanego rozporządzenia, które w praktyce uniemożliwi stosowanie miejsc postojowych zależnych. ©℗