Zintegrowane plany inwestycyjne (ZPI) wprowadziła nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1130). Ustawa ta wymaga modyfikacji, przede wszystkim z powodu problemów z przyjęciem przez gminy do końca 2025 r. planów ogólnych. Przy tej okazji Ministerstwo Rozwoju i Technologii jest gotowe na zmiany dotyczące ZPI, o czym poinformowało na ostatnim przed parlamentarnymi wakacjami posiedzeniu podkomisji stałej ds. budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej oraz poczty. Resort ma już swoje propozycje korekt. Mają je też deweloperzy i projektanci.
ZPI jest formą planu miejscowego uchwalanego przez radę gminy, po konsultacjach społecznych, na wniosek inwestora. To narzędzie, które daje samorządom prawo do żądania od inwestora finansowania lub współfinansowania inwestycji uzupełniających, a ustawa zawiera ich zamknięty katalog. Może to być budowa drogi, przedszkola, przychodni, centrum usługowego, obiektu rekreacji, parku itp., o ile inwestycje te służą obsłudze inwestycji głównej. Władze gminy mogą też mieć inne oczekiwania, np. przekazania, w ramach inwestycji uzupełniającej, nieruchomości.
ZPI może dotyczyć dowolnej inwestycji, nie tylko mieszkaniowej, i może być uchwalony na terenie, dla którego nie ma obowiązującego planu miejscowego albo gdy obowiązujący plan nie pozwala na realizację planowanej inwestycji. Po uchwaleniu ZPI plan miejscowy straci swoją moc i zostanie zastąpiony właśnie przez ZPI.
Procedura powinna być prostsza
Po przyjęciu nowelizacji ustawy planistycznej eksperci spodziewali się, że samorządowcy chętnie będą sięgać po ZPI, bo pozwala im przerzucać na inwestorów finansowanie infrastruktury. Z kolei deweloperzy obawiali się, że samorządowcy będą potrzebowali czasu na oswojenie się z nowym narzędziem, i wygląda na to, że, przynajmniej jeśli chodzi o duże miasta, to intuicja ich nie zawiodła.
– W żadnym większym mieście nie udało się jeszcze zawrzeć umowy urbanistycznej między deweloperem a gminą. Tam, gdzie wstępnie rysuje się taka możliwość, inwestorzy są na etapie złożenia wniosku. Trudno przewidzieć, czy i kiedy radni zatwierdzą ZPI, bo procedura jest długa i skomplikowana. Mimo tego że nie uważamy czasu spędzonego na miesiącach rozmów za stracony. Widzimy, które regulacje w ustawie można poprawić, by ten proces usprawnić, i przedstawiamy swoje postulaty – mówi prawnik Michał Leszczyński, ekspert Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
Dla PZFD istotne jest, aby inwestorzy szybko uzyskali wiedzę o oczekiwaniach gminy, jeśli chodzi o zakres ich partycypacji w finansowaniu inwestycji uzupełniających. A także, by był on proporcjonalny do wielkości inwestycji oraz by gminy stosowały tę samą miarę do każdego inwestora. Wzorem mogą być umowy drogowe.
– Udało się, przynajmniej w niektórych miastach, wypracować taką praktykę, że inwestor ma świadomość, że jego udział w budowie drogi do inwestycji wyniesie np. 200 zł do 1 mkw. mieszkania. Wszyscy są w takich gminach traktowani jednakowo i na etapie zakupu gruntu wiadomo, ile trzeba będzie wydać na drogę. Takiego mechanizmu, który określałby poziom partycypacji, brakuje nam w ZPI – mówi Michał Leszczyński.
Ten postulat deweloperów popierają też architekci.
– Brak w przepisach procentowego określenia nakładów inwestora na realizację inwestycji uzupełniającej wyhamowuje proces przyjmowania ZPI. Wiedza o kosztach, które ma ponieść inwestor, jest mu potrzebna przy planowaniu inwestycji i obliczaniu jej opłacalności. Doprecyzowanie przepisów zapobiegłoby też wzrostowi cen mieszkań wywołanemu przez nadmierne oczekiwania samorządów – uważa architekt Mariusz Ścisło, pełnomocnik Stowarzyszenia Architektów Polskich ds. legislacji.
PZFD apeluje też o uproszczenie procedury przyjmowania ZPI poprzez np. usunięcie z przepisów wymogu wstępnej zgody gminy na przystąpienie do ZPI, skoro postępowanie kończy głosowanie radnych o przyjęciu, odrzuceniu lub wprowadzeniu poprawek do umowy urbanistycznej lub ZPI.
Deweloperzy chcą remontować pustostany
– Proponujemy też otwarcie katalogu inwestycji uzupełniających o możliwość remontów przez deweloperów gminnych pustostanów. Uważamy, że w ten sposób można najszybciej zwiększyć zasób dostępnych mieszkań. Rekomendujemy również przesądzić w ustawie, że umowa urbanistyczna może dotyczyć finansowania albo realizacji inwestycji – dodaje Michał Leszczyński.
Tomasz Stoga, prezes Profit Development, ocenia, że ustawa w części, dotyczącej ZPI jest martwa z powodu braku przepisów wykonawczych.
– Mamy nowe narzędzie, chcielibyśmy je stosować. Na razie jednak we Wrocławiu żadne konsultacje się nie toczą, a wnioski nie są składane. W rozmowach z nami urzędnicy narzekają na brak przepisów wykonawczych. Chcieliby, aby w rozporządzeniu ustawodawca określił krok po kroku, co i jak powinni zrobić, przyjmując ZPI. Nie mając takiej podkładki obawiają się zarzutów, że działają na korzyść deweloperów, chociaż jest to narzędzie, które jak żadne dotąd pozwala gminom egzekwować od deweloperów finansowanie infrastruktury. Dlatego w mojej ocenie, im dłużej nie ma rozporządzeń, tym większa strata, przede wszystkim dla gmin i mieszkańców – uważa prezes Stoga.
Samorządowcy w interesie mieszkańców powinni być, zdaniem przedsiębiorcy, bardziej zainteresowani ZPI, niż są. Deweloper z ZPI czy bez niego poradzi sobie.
– Mając jednak poczucie odpowiedzialności za kształtowanie przestrzeni publicznej, chciałbym, żeby ta ustawa działała i żeby we Wrocławiu można było zawierać umowy urbanistyczne – dodaje Tomasz Stoga. Są miasta, w których szansa na to jest większa niż we Wrocławiu. Krakowska firma Henniger Investment złożyła już wniosek z projektem ZPI.
– Droga do zawarcia umowy urbanistycznej jest jeszcze daleka, ale mam nadzieję, że za kilka miesięcy uda się to zrobić. Jeśli rada miasta podejmie decyzję o przystąpieniu do ZPI, rozpoczną się negocjacje dotyczące inwestycji uzupełniającej i kształtu umowy urbanistycznej. We wniosku zaproponowaliśmy, że za 2 mln zł netto wykonamy prace na terenie planowanego parku. Chcemy, by inwestycja uzupełniająca wpisywała się w oczekiwania mieszkańców. Na 8 ha, bo taki jest obszar, naszej inwestycji objętej wnioskiem, zaproponowaliśmy zmniejszenie intensywności zabudowy w stosunku do planu miejscowego. Dzięki temu powstanie 11 tys. mkw. zielonych terenów więcej – mówi Szymon Domagała, prezes Henniger Investment.
Jego zdaniem umowa urbanistyczna powinna przynieść korzyść miastu, mieszkańcom i firmie.
Za wcześnie na oceny
Prezes Domagała zastrzega, by przy ocenie nowych regulacji pamiętać, że wszyscy ich się dopiero uczą. Można wprowadzić w ustawie zmiany, które usprawnią procedowanie ZPI, ale nie byłoby dobrze, gdyby ewentualna nowelizacja szła w kierunku przyjęcia jednakowych parametrów dla wszystkich rynków.
– Oczekiwania w zakresie inwestycji towarzyszącej będą inne na rynku łódzkim czy poznańskim, gdzie mamy obecnie większą podaż mieszkań, a inne w Krakowie czy Warszawie, gdzie dostępność terenów pod zabudowę mieszkaniową jest mniejsza niż potrzeby. Radni powinni mieć swobodę działania, kierując się sytuacją na swoich lokalnych rynkach, co nie wyklucza możliwości wprowadzenia lokalnej standaryzacji. Uważam jednak, że jej wprowadzenie wymaga zebrania doświadczenia w zakresie procedowania tego typu wniosków w różnych okolicznościach – podsumowuje prezes Henniger Investment.
Podobnie sądzi Marek Wójcik, ekspert ds. legislacji Związku Miast Polskich.
– ZPI to jest dobre narzędzie i powoli je wdrażamy. Procedura wymaga czasu, a że jest to nowa procedura, to wszyscy się jej uczymy. Dlatego wydaje mi się, że to może jeszcze za wcześnie na oceny jej działania, ale jesteśmy na rozmowę o tym otwarci i gotowi zgodzić się przynajmniej z częścią postulatów deweloperów – zapewnia Marek Wójcik.©℗
/>
