Za korzystanie z mieszkania trzeba płacić. Nawet przed przeniesieniem własności

Niektórzy nabywcy mieszkań odmawiają regulowania kosztów naliczonych im przed przeniesieniem własności lokali. To skutek błędnej interpretacji jednej z decyzji UOKiK

Chodzi o rachunki związane z użytkowaniem lokalu i części wspólnych nieruchomości w okresie od faktycznego przejęcia kluczy do momentu przeniesienia własności. Niektórzy klienci odmawiają zapłaty, powołując się na decyzję Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, w której uznano za klauzulę niedozwoloną postanowienie z jednej z umów deweloperskich. Określała ona właśnie sposób rozliczenia kosztów generowanych jeszcze przed przeniesieniem własności mieszkania.

– Użytkowanie lokalu generuje koszty. Do tego dochodzą koszty użytkowania części wspólnych i zarządzania nieruchomością. Są zużywane woda i energia, pojawia się mnóstwo śmieci. Zaczynają się pierwsze awarie windy, bo ekipy remontowe nie zważają na maksymalny ciężar, jakim można je obciążyć. Ktoś coś stłucze, porysuje, pobrudzi. Koszty tego są proporcjonalnie do metrażu dzielone między osoby, które użytkują lokale. Po utworzeniu wspólnoty zarządca rozlicza ten okres z właścicielami mieszkań – wyjaśnia Tomasz Stoga, prezes Profit Development, szef wrocławskiego oddziału Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Płaci tylko właściciel?

Powodem odmawiania ponoszenia opłat za użytkowanie lokalu jest decyzja prezesa UOKiK nr RLU 1/2023 z 3 kwietnia 2023 r. W jej uzasadnieniu można przeczytać, że zarząd lub zarządca nieruchomości wspólnej może dochodzić w imieniu i na rzecz wspólnoty mieszkaniowej zaległych opłat z tytułu kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej wyłącznie od właściciela lokalu. O tym, kto jest właścicielem danego lokalu przesądza – co do zasady – treść wpisu ujawnionego w dziale II księgi wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości lokalowej. W dalszej części uzasadnienia czytamy, że jakkolwiek co do zasady przyjąć należy, że na podstawie art. 3531 kodeksu cywilnego ustalenie chwili przejścia korzyści i ciężarów związanych ze sprzedawaną rzeczą jest objęte zasadą swobody umów, to jednak ta swoboda w stosunkach pomiędzy przedsiębiorcą a konsumentem, w przypadku gdy przedsiębiorca posługuje się wzorcem umowy, jest ograniczona.

– Z takim podejściem UOKiK bezpieczniej dla przedsiębiorców będzie wstrzymywać się z wydaniem lokalu i robić to tuż przed podpisaniem przenoszącego własność aktu notarialnego, niż narażać firmę na spór z klientem z tytułu ponoszenia kosztów użytkowania przez niego nieruchomości – mówi radca prawny Przemysław Dziąg, dyrektor działu prawnego Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Różne interpretacje

Jednak zdaniem dr Joanny Barzykowskiej, adwokat z kancelarii Graś i Wspólnicy, nie ma takiej potrzeby, bo UOKiK w swojej decyzji nie zakwestionował samej zasady obciążania konsumenta kosztami utrzymania i korzystania z części wspólnych nieruchomości, tylko sposób, w jaki deweloper sformułował zobowiązanie nabywcy w tej konkretnej umowie. W uzasadnieniu do swojej decyzji prezes UOKiK pisze, że „kwestionowane postanowienie dopuszcza, że może na jego podstawie dojść do obciążenia przyszłych nabywców lokali kosztami utrzymania części wspólnej nieruchomości nie tylko przed datą przeniesienia na nabywców udziałów we współwłasności części wspólnych, ale również przed datą objęcia lokalu w posiadanie, co może prowadzić do przerzucenia na nabywców lokali w sposób nieuzasadniony tych kosztów inwestycji, które obciążają dewelopera. Wskazać należy, że konsument, który nie objął lokalu w posiadanie, nie przyczynia się do powstania jakichkolwiek kosztów związanych z utrzymaniem i eksploatacją części wspólnych, nie ma też uprawnień, by te koszty kontrolować”.

– Zatem zostało zakwestionowane obciążenie nabywcy kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej i kosztami zarządu z chwilą oddania budynku do użytkowania, czyli jeszcze przed objęciem lokalu w posiadanie. Prezes UOKiK uznał, że w tej sytuacji przyszły nabywca lokalu, a więc i przyszły współwłaściciel części wspólnych, musi ponosić koszty utrzymania i koszty zarządu nieruchomością zamiast dewelopera. I taką zasadę rozliczeń z nabywcą, moim zdaniem słusznie, uznał na naruszającą dobre obyczaje i interes majątkowy konsumentów – mówi Joanna Barzykowska.

– Jednak przyjęcie założenia, że nabywca już po przejęciu lokalu w posiadanie może użytkować lokal i nieruchomość, a wygenerowane przez niego koszty miałby ponosić deweloper, byłoby nieuprawnionym przysporzeniem korzyści po stronie konsumenta i naruszałoby w sposób nieuzasadniony interes przedsiębiorcy – zastrzega.

Ważne, od kiedy i jak

Zdaniem dr Barzykowskiej przedsiębiorcy mogą obciążać nabywców opłatami związanymi z korzystaniem z lokalu i części wspólnych przed przeniesieniem własności, ale nie przed wydaniem lokalu w posiadanie. Ważne jest też, by przyjąć jasny sposób rozliczeń tego okresu, tak by klient wiedział, za co i ile zapłaci.

– Radzimy przedsiębiorcom, by na tym etapie za kryterium rozliczeń przyjmować udział nabywcy, który będzie mu przysługiwał w częściach nieruchomości wspólnej. Jest to najbardziej przejrzysty sposób rozliczeń dla konsumentów w okresie deweloperskim, a także później, po powstaniu wspólnoty. W praktyce bywa tak, że rozliczeniami zajmuje się firma administrująca, która po powstaniu wspólnoty zostaje jej zarządcą i na podstawie faktycznego zużycia i innych poniesionych kosztów dokonuje rozliczenia okresu deweloperskiego z nabywcami – wyjaśnia mecenas Joanna Barzykowska.

Ekspertka zwraca przedsiębiorcom uwagę na to, że nie mogą oni za okres deweloperski (tj. między wydaniem lokalu a przeniesieniem własności) obciążać nabywców kosztami wynikającymi z należności publicznoprawnych, takimi jak: podatek od nieruchomości, opłata z tytułu użytkowania wieczystego czy opłata przekształceniowa.

Kto używa, ten płaci

Przesłane w odpowiedzi na pytanie DGP stanowisko UOKiK jest zgodne z opinią mec. Barzykowskiej.

– Uznajemy, w ślad za orzecznictwem Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, że przed przeniesieniem własności zobowiązanie do wniesienia opłaty za użytkowanie wieczyste byłoby nałożone na osoby, które nie są jeszcze właścicielami lokalu/współwłaścicielami budynku i użytkownikami wieczystymi nieruchomości. Dlatego można uznać, że postanowienia nakładające na konsumenta obowiązek wniesienia opłaty za użytkowanie wieczyste przed przeniesieniem własności nakładają na niego zobowiązania finansowe o charakterze publicznoprawnym bez podstawy prawnej – wyjaśnia Maciej Chmielowski z departamentu komunikacji UOKiK.

Maciej Chmielowski potwierdza jednocześnie, że UOKiK nie kwestionuje co do zasady obciążania konsumentów kosztami korzystania z nieruchomości wspólnych, a jedynie robienie tego przed datą objęcia lokalu w posiadanie, kiedy konsument nie przyczynia się do powstania kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości.

– Można więc uznać, że z chwilą wydania lokalu to na konsumenta przechodzi obowiązek ponoszenia kosztów utrzymania lokalu i części nieruchomości wspólnej stosownie do nabytego udziału w tej nieruchomości. Skoro konsument od chwili wydania mu lokalu może korzystać z lokalu i nieruchomości wspólnej, np. prowadzić prace remontowe, korzystać z wody, energii itp., to jest uzasadnione to, że będzie ponosić związane z tym koszty – tłumaczy Maciej Chmielowski. ©℗