Gdy nie ma wspólności małżeńskiej, gospodarstwo rolne nabywa się po połowie

Jeśli w akcie notarialnym wskazano, że gospodarstwo rolne zostało nabyte do majątku wspólnego małżonków, a tymczasem taki majątek nie istnieje, ponieważ małżonkowie mają rozdzielność majątkową, nie powoduje to nieważności umowy zbycia gospodarstwa. Zamiast nieprawidłowych postanowień umownych stosuje się przepisy ustawowe. Tak wynika z orzeczenia Sądu Najwyższego.

Sprawa dotyczyła unieważnienia umowy zbycia gospodarstwa rolnego, zawartej notarialnie. Zawarto ją między członkami rodziny, nabywcą był bowiem bratanek właściciela gospodarstwa wraz z żoną. O unieważnienie wniósł były właściciel gospodarstwa, który twierdził, że do zawarcia umowy doszło z naruszeniem zasad współżycia społecznego oraz sprzecznie z prawem. Mężczyzna wskazywał, że przedmiotem umowy było tylko zabezpieczenie na jego gospodarstwie spłaty pożyczki w kwocie ok. 40 tys. zł, jakiej miał udzielić mu bratanek. Powoływał się też na działanie pod wpływem błędu oraz podstępu (rzekomo przed wizytą u notariusza miał zostać upojony alkoholem).

Sąd I instancji oddalił powództwo, ale wyrok ten został zmieniony w wyniku apelacji. Sąd II instancji unieważnił umowę, powołując się m.in. na to, że nabywcy – będący małżonkami – złożyli oświadczenie dotyczące nabycia gospodarstwa rolnego do ich majątku wspólnego. Tyle że w chwili zawierania tej umowy obowiązywała pomiędzy nimi rozdzielność majątkowa. Tę kwestię próbowali zresztą rozwiązać poprzez zawarcie drugiego aktu notarialnego, który miał sprostować kwestię nabycia gospodarstwa (wskazano w nim, że oboje nabywają je po połowie, każde do swojego majątku osobistego).

Od wyroku nabywcy złożyli skargę kasacyjną, którą Sąd Najwyższy uwzględnił. Wyrok apelacyjny, unieważniający umowę, został uchylony, a sprawa wróciła do ponownego rozpoznania.

SN na wstępie zakwestionował w ogóle możliwość rozstrzygnięcia sprawy na tym etapie, wskazując na poważne braki orzeczenia apelacyjnego. Zdaniem SN sąd II instancji w ogóle nie odniósł się do kwestii dowodowych ani ustaleń faktycznych dokonanych przez I instancję. A są one bardzo istotne dla sprawy.

– Bez nich nie da się ustalić okoliczności sprawy, a SN nie może dokonywać w tym zakresie własnych ustaleń – stwierdziła sędzia przewodnicząca Monika Koba.

SN odniósł się jednak do jednej z przesłanek nieważności umowy, jaką miało być zapisanie w akcie notarialnym, że gospodarstwo zostało przez małżonków nabyte do ich – nieistniejącego wówczas – majątku wspólnego. Skład orzekający uznał, że nie jest to powód do unieważnienia umowy. Stanowi wprawdzie poważną pomyłkę stron, ale jest ona możliwa do poprawienia, także prawnie.

– Nie można się zgodzić ze stanowiskiem sądu II instancji, że takiego błędu nie da się konwalidować i umowa jest nieważna w całości. To zbyt formalistyczne podejście, które utrudniłoby znacząco obrót. Wszak zgodnie z art. 58 par. 1 k.c. w miejsce nieważnych postanowień umownych wchodzą przepisy ustawy. W rozpoznawanej sprawie w drodze analogii można byłoby zastosować już art. 43 par. 1 k.r.o., stanowiący o równych udziałach w majątku wspólnym, co prowadzi do wniosku, że skoro nie mogli nabyć do majątku wspólnego, to mogą nabyć każde z nich po połowie przedmiotu umowy. Ale jeszcze bardziej zasadne może być zastosowane art. 46 k.r.o., także per analogiam, zgodnie z którym po ustaniu wspólności małżeńskiej do majątku, który był nią objęty, stosuje się przepisy o wspólności majątku spadkowego i dziale spadku. Tu zaś z art. 1035 k.c. wynika, że stosuje się przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych, a w myśl art. 197 k.c. domniemywa się, że udziały są równe. Tym samym przepisy wyjaśniają, w jaki sposób zostało nabyte przedmiotowe gospodarstwo – powiedziała sędzia Koba.

Znaczenie ma też „sprostowanie” treści pierwotnej umowy kolejnym aktem notarialnym, zawartym kilka dni później. SN odrzucił zarzuty, że akt ten był także nieważny, bo stanowił niedopuszczalne sprostowanie wcześniejszego aktu. Jak podkreślił sąd, mimo nieprecyzyjnej nazwy, nie było to sprostowanie notariusza, o którym mowa w art. 80 prawa o notariacie. To może sprostować, w formie protokołu, jedynie oczywiste błędy i omyłki pisarskie. W tym przypadku mamy zaś do czynienia z kolejnym aktem notarialnym, w którym strony poprawiają błędy poprzedniego aktu.

– Strony stawiły się, złożyły stosowne oświadczenia prostujące wcześniejszą umowę. Sporządzono więc prawidłowo kolejny akt notarialny w istocie konwalidujący wcześniejsze postanowienia. Takie działanie jest dopuszczalne i sprzyja praktyce obrotu. Wszak jesteśmy ludźmi i mylić się możemy, o ile te pomyłki nie naruszają praw osób trzecich, z czym w niniejszej sprawie nie mieliśmy do czynienia – wskazała w konkluzji sędzia Koba.©℗

orzecznictwo