Jeśli wskaźniki charakterystyki energetycznej są niezgodne z rozporządzeniem, to kierownik budowy nie może potwierdzić, że budynek powstał zgodnie z przepisami. A bez tego nie można zacząć go użytkować.
Ministerstwo Rozwoju i Technologii przestrzega kierowników budowy przed potwierdzaniem, że budynek zbudowano zgodnie z przepisami, jeśli wskaźnik Nieodnawialnej Energii Pierwotnej (EP) na świadectwie energetycznym przekracza wartości graniczne.
– Nauka z tego powinna wypływać taka, żeby zacząć przywiązywać wagę do świadectwa charakterystyki energetycznej. To nie jest tylko nic nieznaczący papierek. Wyobrażam sobie stres inwestora, któremu kierownik budowy odmawia potwierdzenia, że budowa została wykonana zgodnie z projektem i przepisami – mówi Jerzy Kwiatkowski, ekspert Narodowej Agencji Poszanowania Energii.
Świadectwo energetyczne nie tylko trzeba mieć przy sprzedaży domu, lecz także należy je dołączyć do zawiadomienia o zakończeniu budowy lub do wniosku o zezwolenie na użytkowanie trzeba dołączyć kopię świadectwa charakterystyki energetycznej. Zawiera ono, m.in., wspomniany wskaźnik EP, czyli zapotrzebowanie na nieodnawialną energię pierwotną. Maksymalną wartość tego wskaźnika określa rozporządzenie ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 1225 ze zm.). Budynki, które powstały na podstawie pozwolenia wydanego przed 2021 r., nie muszą spełniać surowszych wymagań dotyczących wskaźnika EP, które obowiązują po tej dacie. Pozostałe jak najbardziej.
Zmiany w projekcie
Idealnie jest, gdy wskaźnik EP ze świadectwa pokrywa się z tym, który ustalono w charakterystyce energetycznej dołączonej do projektu budynku. Jednak, o czym można się przekonać, śledząc różne budowlane fora, nie zawsze tak jest. Powody mogą być różne. Konsekwencje dla inwestora też.
– W trakcie budowy może dojść do zmian wpływających na charakterystykę energetyczną. Zadaniem projektanta jest określić, czy są to zmiany istotne, czy nieistotne z punktu widzenia prawa budowlanego. Jeśli są istotne, to należy zgłosić do urzędu projekt zamienny wraz ze zaktualizowaną projektowaną charakterystyką energetyczną. A wydane po zakończeniu budowy świadectwo powinno być już zgodne z charakterystyką – radzi Jerzy Kwiatkowski.
Bywa, że zmiana w projekcie jest nieistotna z punktu widzenia prawa budowlanego, ale istotnie wpływa na charakterystykę energetyczną budynku. Jeśli po wykonaniu świadectwa okaże się, że wskaźnik EP mieści się w górnych granicach podanych w rozporządzeniu, to inwestor nie musi spełniać żadnych dodatkowych formalności. Gorzej, gdy wskaźnik EP przekracza wartości graniczne. Co prawda w myśl obowiązujących przepisów przekroczenie samo w sobie nie jest istotnym odstąpieniem od projektu, lecz konsekwencje tego mogą być poważne.
– Zgodnie z art. 57 ust. 1 pkt 2 prawa budowlanego do zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego lub wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie inwestor jest obowiązany dołączyć m.in. oświadczenie kierownika budowy o zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym lub warunkami pozwolenia na budowę oraz przepisami. Jeśli pojawia się niezgodność między świadectwem charakterystyki energetycznej a obowiązującymi przepisami, to kierownik budowy nie powinien potwierdzać, że budynek wykonano zgodnie z przepisami – mówi Andrzej Falkowski, przewodniczący zespołu prawno-regulaminowego Podlaskiej Okręgowej Izby Inżynierów Budownictwa.
Ministerstwo ostrzega
Resort rozwoju wysłał do Polskiej Izby Inżynierów Budownictwa (PIIB) pismo, w którym przestrzega kierowników budowy przed potwierdzaniem w oświadczeniu, że budynek zbudowano zgodnie z przepisami, jeśli wskaźnik EP na świadectwie energetycznym przekracza wartości graniczne. A bez tego oświadczenia nie można formalnie zakończyć inwestycji i zacząć zgodnie z prawem użytkować domu lub – gdy mamy do czynienia np. z deweloperem – przekazać mieszkań nabywcom.
– W przypadku charakterystyki energetycznej, która jest na styk, kierownik budowy powinien ostrożnie podchodzić do ewentualnych zmian w trakcie budowy, które na tę charakterystykę mogą mieć niekorzystny wpływ. Jeśli bowiem w świadectwie charakterystyki energetycznej zostanie wykazane, że wartości EP zostały przekroczone, to nie będzie możliwości zgłoszenia zakończenia budowy – mówi Andrzej Falkowski.
Można poprawić
W internecie można znaleźć wiele porad, żeby znaleźć osobę, która wykona świadectwo pod z góry ustalony wskaźnik EP, tak by był on w normie. Możliwość zamawiania świadectwa charakterystyki energetycznej online, bez wizji lokalnej sprawia, że uzyskanie „odpowiedniego” świadectwa nie jest trudne. Eksperci odradzają tę drogę. Lepiej próbować poszukać przyczyny różnicy. Nim świadectwo zostanie zarejestrowane, można wydrukować jego wersję roboczą i wtedy sprawdzić, czy wskaźnik EP ze świadectwa pokrywa się z tym z charakterystyki.
– Zdarza się, że powody różnic są banalne. Na przykład zwykły błąd w obliczeniach sporządzającego charakterystykę albo przyjęcie różnych parametrów zakładających sposób użytkowania nieruchomości. Jeśli podejście wykonującego charakterystykę energetyczną było zgodne z metodologią, to sporządzający świadectwo może przyjąć założenia projektanta i skorygować obliczenia. Zdarza się jednak, że wykonujący charakterystykę energetyczną wziął pod uwagę czynnik, którego nie powinien uwzględniać, i wtedy obliczeniowo ja już niczego zrobić nie mogę – wyjaśnia Jerzy Kwiatkowski.
Nawet gdy budynek jest już gotowy, inwestor nadal ma możliwość poprawienia charakterystyki energetycznej.
– Prostym i tanim rozwiązaniem może być położenie grubszej warstwy wełny, tak by lepiej izolowała poddasze. Inna opcja to rekuperator o lepszych parametrach. Wybór rozwiązania problemu zależy od konkretnego przypadku. Dobór lekarstwa zależy od diagnozy – tłumaczy Andrzej Falkowski.
– Rozwiązania czysto termo modernizacyjne (np. grubsza izolacja) będą kosztowne. Warto natomiast zastanowić się nad dołożeniem odnawialnego źródła energii w postaci np. kolektorów słonecznych czy paneli fotowoltaicznych. Pozwoli to nie tylko na poprawę charakterystyki energetycznej, lecz także zmniejszy koszty użytkowania budynku – radzi Jerzy Kwiatkowski.
Groźba kar finansowych
Najprostszym zabezpieczeniem jest ustalenie z projektantem, aby osoba, która projektuje charakterystykę energetyczną, miała uprawnienia do sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej i po zakończeniu budowy to ona wykonała dla inwestora to świadectwo.
MRiT zwraca jeszcze uwagę na jeden problem.
„Mając na uwadze (…) nakładane na Polskę obowiązki sprawozdawcze w obszarze zużycia energii, należy zwrócić uwagę, że niewłaściwe stosowanie ustanowionych przepisów (dyrektywa 2010/31/ UE określająca, m.in. wskaźnik EP – red.) może w dłuższej perspektywie czasowej narazić Polskę na wysokie kary finansowe” – apeluje resort poprzez PIIB do „osób zaangażowanych w proces decyzji o pozwolenie na użytkowanie i wykonujących samodzielne funkcje techniczne”. ©℗
Inwestor może mieć roszczenia
/>
Zmiana ustawy o charakterystyce energetycznej budynków (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 497 ze zm.) powinna uświadomić inwestorom, jak istotna jest charakterystyka energetyczna budynku, która wpływa bezpośrednio na koszty jego utrzymania. Nieprawdziwe informacje zawarte w projekcie co do charakterystyki energetycznej budynku, nieuwzględnienie obowiązujących norm albo wadliwe świadectwo mogą być podstawą potencjalnych roszczeń inwestora wobec projektanta i osoby sporządzającej świadectwo z tytułu rękojmi za wady lub odszkodowawczych. Podobne roszczenia inwestor może mieć wobec wykonawcy, który zrealizował dom niezgodnie z prawidłowo sporządzonym projektem co do charakterystyki energetycznej, jeśli spowodowało to, że wskaźniki zawarte w świadectwie diametralnie różnią się od założonych w projekcie, a dodatkowo nie mieszczą się w obowiązujących normach.
