Przebudowa domu może być problematyczna, jeśli właściciel nie ma zgody na wykonywanie praw zależnych do projektu budowlanego. Projekt ten jest bowiem efektem działalności twórczej, czyli utworem, i chroni go prawo autorskie.
Piotr Jarzyński z Kancelarii Jarzyński & Wspólnicy tłumaczy, że przeniesienie własności egzemplarza utworu nie jest równoznaczne z przeniesieniem autorskich praw majątkowych do utworu z projektanta na inwestora.
– Nie ma w prawie budowlanym powiązań z prawem autorskim, stąd coraz częściej spotykam się z konsekwencjami niedopilnowania przez inwestora kwestii praw autorskich. Zwykle problem ten dotyczy mniejszych inwestorów, ale i dużym zdarzy się w umowie w ogóle nie zwrócić na to uwagi albo ująć tę kwestię nieprawidłowo. Inwestorowi wydaje się, że nabył autorskie prawa majątkowe przez sam fakt, że zapłacił za projekt, a tak nie jest – mówi ekspert.
Na kwestię posiadania przez sprzedającego stosownych praw do projektu budowlanego (tj. autorskich praw majątkowych lub licencji, co jest jednak rzadziej spotykane w praktyce) w zakresie, który umożliwia wykonanie danego obiektu, zwraca też uwagę Marek Hoffmann-Pawlak z firmy doradczej Grant Thornton.
– Zagadnienie to powinno być przedmiotem zainteresowania doradców kupującego podczas badania due diligence nieruchomości. Analizy w szczególności powinny dotyczyć zapisów umowy zawartej z twórcą projektu budowlanego i obejmować weryfikację, czy i na jakich polach eksploatacji sprzedający (lub jego poprzednik prawny) nabył prawo do dokumentacji projektowej – radzi ekspert.
A co zrobić, gdy sprzedający nie ma praw autorskich do projektu budowlanego? Najprostszym rozwiązaniem jest zobowiązanie go do zawarcia porozumienia z twórcą projektu, w ramach którego nabędzie on prawa autorskie do utworu wraz ze zgodą na wykonywanie praw zależnych. Zezwolenie na wykonywanie praw zależnych jest często pomijane, a jak zauważa Marek Hoffmann-Pawlak, ma ono istotne znaczenie, gdy inwestor zamierza nabyć dany budynek z zamiarem jego przebudowy. Zgodnie bowiem z art. 335 ustawy o prawie autorskim i prawach pokrewnych (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 2509) wolno korzystać z utworu w postaci obiektu budowlanego, jego rysunku, planu lub innego ustalenia w celu odbudowy lub remontu obiektu budowlanego.
Przepis ten nie obejmuje jednak przebudowy danego budynku. Pojęcie to – odrębne od odbudowy i remontu – definiuje prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 2351 ze zm.).
– To wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, takich jak kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość, liczba kondygnacji. Przebudowa wymaga modyfikacji projektu budowlanego, a to z kolei stanowi wykonanie praw zależnych do utworu, jakim ów projekt jest – wyjaśnia Piotr Jarzyński.
Dlatego jeśli inwestor planuje przebudowę obiektu budowlanego, to w ramach działań przygotowawczych do transakcji powinien zwrócić uwagę, czy sprzedający ma zezwolenie na wykonywanie praw zależnych do projektu budowlanego.
– Zgodnie bowiem z art. 46 ustawy o prawie autorskim i prawach pokrewnych, jeżeli umowa nie stanowi inaczej, twórca zachowuje wyłączne prawo zezwalania na wykonywanie zależnego prawa autorskiego, nawet gdy w umowie postanowiono o przeniesieniu całości autorskich praw majątkowych – ostrzega Marek Hoffmann-Pawlak.
Co jednak zrobić, gdy sprzedający nie ma praw autorskich i nie jest w stanie porozumieć się w tej sprawie z autorem projektu? Eksperci radzą zobowiązać w umowie sprzedającego do zwolnienia kupującego z wszelkich roszczeń, które mogą wynikać z naruszenia autorskich praw majątkowych do projektu budowlanego. Warto też skorygować cenę o kwotę niezbędną do nabycia wspomnianych praw od twórcy. ©℗
