Autorką tekstu jest Laura Waloszczyk, radca prawny, Kancelaria Gut i Wspólnicy
Od stycznia tego roku w kodeksie cywilnym (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 1360, ost. zm. Dz.U. z 2022 r. poz. 2337) zmodyfikowano w stosunku do konsumentów zasady rękojmi za wady. Uprawnienia podzielono na dwie kategorie. Pierwsza dotyczy nieruchomości i te przepisy pozostały w k.c., choć w okrojonej wersji. [ramka] Druga kategoria dotycząca towaru została przeniesiona i obecnie konsumenci mogą dochodzić swoich roszczeń z tytułu niezgodności rzeczy sprzedanej z umową na podstawie przepisów zawartych w znowelizowanej ustawie z 30 maja 2014 r. o prawach konsumenta (tj. Dz.U. z 2020 r. poz. 287; ost. zm. Dz.U. z 2022 r. poz. 2581 i 2337). Niestety zmiany te nie są dla konsumenta korzystne, choć z pewnością taki zamysł przyświecał ustawodawcy.
Nie tylko grunty
Nieruchomość odnosi się nie tylko do samych gruntów, lecz także do budynków oraz lokali, o ile stanowią one odrębną własność na podstawie przepisów prawa. Mamy zatem trzy rodzaje nieruchomości:
• nieruchomość gruntową (także wtedy, gdy jest na niej posadowiony budynek, np. dom, to ten budynek traktuje się jako element składowy nieruchomości gruntowej);
• nieruchomość budynkową – taka nieruchomość występuje tylko przy użytkowaniu wieczystym, tj. wtedy, gdy użytkownik wieczysty jest właścicielem posadowionych na gruncie budynków, a właścicielem samego gruntu jest Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego (wyjątek przewidziany w k.c.);
• nieruchomość lokalową – zgodnie z ustawą o własności lokali samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, mogą stanowić odrębne nieruchomości.
Należy też przypomnieć, czym jest część składowa nieruchomości. Zgodnie z art. 47 k.c. częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego, przykładowo wskazany wyżej dom posadowiony na nieruchomości gruntowej. Ponadto część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności (dom zawsze jest własnością właściciela gruntu, z wyjątkiem użytkowania wieczystego). ©℗

Zmiany nie tylko redakcyjne

Ustawa o prawach konsumenta, co do zasady, wyłącza zastosowanie jej przepisów do nieruchomości (poza obowiązkami informacyjnymi względem konsumentów). Nie stosuje się jej bowiem (zgodnie z art. 4) do umów dotyczących ustanawiania, nabywania i przenoszenia własności nieruchomości lub innych praw do nieruchomości oraz do umów dotyczących najmu pomieszczeń do celów mieszkalnych. Tu stosujemy rękojmię za wady z kodeksu cywilnego. Przy czym od 1 stycznia br. w okrojonej wersji. I choć mogłoby się wydawać, że powyższe zmiany mają charakter redakcyjny – związany jedynie z przeniesieniem uprawnień konsumentów wynikających z rękojmi do ustawy o prawach konsumenta – to nie do końca tak jest. Po dokładniejszej analizie okazuje się bowiem, że zabieg ten spowodował ograniczenia uprawnień konsumenta w zakresie rękojmi za wady nieruchomości. Można powiedzieć, że obecnie konsument w odniesieniu do towaru (rzeczy ruchomej) korzysta z wachlarza możliwości przewidzianych ustawą o prawach konsumenta, natomiast w przypadku nieruchomości, które, jak wyżej wskazano oraz, co wynika z definicji towaru, wyłączono spod regulacji tej ustawy – jest chroniony tylko w ograniczonym zakresie.
Sortowanie odpadów budowlanych jeszcze nie teraz
Sortowanie odpadów budowlanych jeszcze nie teraz

Zobacz również

Co wykreślono

Aby określić, jaki realny wpływ ma to na uprawienia konsumentów, należy najpierw wyjaśnić, o które dokładnie zmiany chodzi. Otóż przy okazji ostatniej nowelizacji prawa konsumenckiego z k.c. wykreślono:
  • ostatnie zdanie art. 557 par 2 k.c., czyli wyłączające zastosowanie do konsumenta zasady, że gdy przedmiotem sprzedaży są rzeczy oznaczone tylko co do gatunku albo rzeczy mające powstać w przyszłości, sprzedawca jest zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili wydania rzeczy;
  • par. 2 art. 560 k.c., zgodnie z którym konsument zamiast zaproponowanego przez sprzedawcę usunięcia wady może żądać wymiany rzeczy na wolną od wad albo zamiast wymiany rzeczy żądać usunięcia wady, chyba że doprowadzenie rzeczy do zgodności z umową w sposób wybrany przez kupującego jest niemożliwe albo wymagałoby nadmiernych kosztów w porównaniu ze sposobem proponowanym przez sprzedawcę;
  • par. 3 art. 5611 k.c., zgodnie z którym konsument może żądać od sprzedawcy demontażu i ponownego zamontowania sprzedanej rzeczy, jest jednak obowiązany ponieść część związanych z tym kosztów (tj. przewyższających cenę rzeczy sprzedanej) albo może żądać od sprzedawcy zapłaty części kosztów demontażu i ponownego zamontowania, do wysokości ceny rzeczy sprzedanej.
W uzasadnieniu do projektu ustawy wprowadzanie powyższych zmian uzasadniano potrzebą zachowania spójności regulacyjnej z dyrektywą towarową – dyrektywa Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2019/771 w sprawie niektórych aspektów umów sprzedaży towarów, zmieniającej rozporządzenie (UE) 2017/2394 oraz dyrektywę 2009/22/WE i uchylającej dyrektywę 1999/44/WE (Dz.Urz. UE z 2019 r. L 136, s.28). Zdaniem ustawodawcy uchylone przepisy kodeksu cywilnego stanowią specyficzne regulacje właściwe dla odpowiedzialności sprzedawcy z tytułu wadliwości rzeczy ruchomych. Niestety ciężko się zgodzić z powyższym wyjaśnieniem, co najlepiej przeanalizować na przykładach.

Przykład 1

Rdza na poręczach balkonu
Na poręczach balkonu w bardzo wielu miejscach pojawiła się rdza. Konsument zgłosił reklamację tych wad w ramach rękojmi i deweloper zaproponował ich usunięcie. Zgodnie z przyjętym orzecznictwem balkon jest częścią składową lokalu (jako element, który nie może być odłączony od niego bez jego uszkodzenia lub istotnej zmiany całości). Jednocześnie balkon nie stanowi odrębnej własności – jest związany z własnością lokalu. Nie można go zatem zaklasyfikować jako rzeczy ruchomej. W związku z tym nie stanowi towaru i nie podlega nowym regulacjom ustawy o prawach konsumenta. Zastosowanie znajdą więc przepisy k.c. obowiązujące od 1 stycznia br. Tym samym konsument, który nabył lokal od dewelopera, nie będzie mógł w ramach przysługujących mu uprawnień żądać od razu wymiany balkonu na nowy, lecz będzie musiał się zgodzić na propozycję dewelopera, który w odpowiedzi na reklamację postanowił usunąć wady poprzez czyszczenie i malowanie poręczy, choć cały balkon jest pokryty nieestetycznymi plamami rdzy. To efekt wykreślenia z k.c. par. 2 z art. 560 k.c.

Przykład 2

Pleśń na okiennych ramach
Na szybach wewnątrz okna zaczęła skraplać się woda, wskutek czego uszczelki pokryły się pleśnią. Konsument zgłosił reklamację i deweloper zaproponował usunięcie wad. Tak samo jak w przypadku balkonu okno stanowi częścią składową lokalu, nie jest rzeczą ruchomą (czyli towarem w rozumieniu ustawy o prawach konsumenta) i w zakresie roszczeń konsumenta podlega regulacjom k.c. dotyczących rękojmi za wady. Deweloper zaproponował konsumentowi usunięcie wady i nic w tym dziwnego, gdyż koszt demontażu i ponownego zamontowania okna byłby o wiele wyższy. Zgodnie z obowiązującymi od 1 stycznia br. przepisami – po wykreśleniu par. 3art. 5611 k.c. – deweloper ma pełne prawo do odmowy demontażu i ponownego zamontowania rzeczy, nawet jeśli domaga się tego konsument. Inaczej było do końca 2022 r., kiedy to sprzedawca nie mógł odmówić konsumentowi demontażu i ponownego zamontowania okna. I to nawet wtedy, gdy koszt tych czynności przewyższał cenę rzeczy sprzedanej, przy czym w takiej sytuacji konsument musiał oczywiście ponieść tę część kosztów, która przewyższała cenę rzeczy sprzedanej, albo mógł żądać od sprzedawcy zapłaty części kosztów demontażu i ponownego zamontowania, do wysokości ceny rzeczy sprzedanej.
Nie ulega zatem wątpliwości, że choć przyczyną zmian była implementacja regulacji unijnych do polskiego porządku prawnego, to wcześniejsze przepisy dotyczące powyższych kwestii w kodeksie cywilnym były zdecydowanie korzystniejsze dla konsumenta niż rozwiązanie wynikające z dyrektywy. ©℗
5 lat tyle wynosi okres rękojmi za wady nieruchomości. Roszczenia z tego tytułu przedawniają się po roku od dnia stwierdzenia wady, przy czym termin ten nie może zakończyć się przed upływem okresu rękojmi.