Planowane ograniczenia w kupnie mieszkań mogą dotknąć nie tylko kupujących. Powody do niepokoju mogą też mieć sprzedawcy.
Trwa zamieszenie wokół przepisów mających ograniczać kupowanie większej liczby mieszkań. W piątek rano radio RMF FM ujawniło projekt, a już po kilku godzinach premier oznajmił, że polecił go zmienić. Zgodnie z jego słowami miałby na razie objąć wyłącznie fundusze, a nie indywidualnych nabywców.
To dobra wiadomość także dla osób sprzedających mieszkania. Z pierwotnej wersji projektu wynikało bowiem, że notariusz nie przeniesie prawa własności lokalu mieszkalnego na nabywcę posiadającego prawo własności co najmniej pięciu innych lokali mieszkalnych lub innych lokali mieszkalnych o łącznej powierzchni użytkowej przekraczającej 315 kw., jeżeli co najmniej jeden z nich kupiono w ciągu ostatnich 12 miesięcy. Notariusz miałby obowiązek odebrania od kupującego oświadczenia, że nie łamie on przepisów ustawy. A gdyby okazało się, że skłamał, to umowa przeniesienia własności zostanie unieważniona.
Artykuł 5 ust. 1 projektu stanowił, że w przypadku stwierdzenia nieważności umowy zbywający może dokonać zwrotu zapłaconej przez nabywcę ceny po ponownym zbyciu prawa własności tego lokalu, jednak nie później niż po upływie 12 miesięcy od dnia stwierdzenia tej nieważności.
Sebastian Juszczak, prawnik Polskiego Związku Firm Deweloperskich, zwraca uwagę na brak czasowego wyłączenia co do stwierdzenia nieważności. To by oznaczało, że w dowolnym momencie, nawet po latach od transakcji, można uznać umowę kupna-sprzedaży nieruchomości za nieważną.
– To będzie powodować duże poczucie niepewności po stronie sprzedających, zwłaszcza w segmencie nieruchomości premium, gdzie z dużym prawdopodobieństwem można założyć, że kupujący posiada już lokal mieszkalny o powierzchni 315 mkw. – mówi Sebastian Juszczak. Zwraca też uwagę na niezgodne z konstytucyjną zasadą równości wyłączenie spod ograniczeń domów jednorodzinnych.
Piotr Jarzyński z poznańskiej Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy również wskazuje na perturbacje, jakie może wywołać ten przepis.
– Wyobraźmy sobie, że kupujący, który złożył fałszywe oświadczenie, zdążył już sprzedać tę nieruchomość, zanim doszło do stwierdzenia nieważności umowy. Czyli pokrzywdzoną byłaby trzecia strona, która przystąpiła do transakcji, opierając się na treści księgi wieczystej. To oznacza wieloletnią batalię sądową – podaje przykład.
Piotr Jarzyński zwraca uwagę na sformułowanie: „może dokonać zwrotu zapłaconej przez nabywcę ceny”. Może, czyli nie musi. Co będzie w sytuacji, gdy nie zwróci? Albo jeśli nabywca wyremontuje lokal? To, że umowa zostanie unieważniona, nie oznacza, że nie może on dochodzić zwrotu poniesionych nakładów.
– Wygląda na to, że proponowane przepisy będą zachęcać do rozwodów, jeśli nie będzie odpowiednio uregulowana sytuacja mieszkań stanowiących współwłasność małżonków. Nie wiadomo także, jak pomysłodawcy chcą traktować współwłasność w częściach ułamkowych, np. ktoś mieszka w mieszkaniu o powierzchni 100 mkw. i ma jedną trzecią udziału w kamienicy o powierzchni mieszkalnej 1000 mkw. – czy liczymy do limitu 100, czy np. 333 mkw.? A co jeśli wszystkie mieszkania zajęte są przez pozostałych współwłaścicieli? – zastanawia się Zbyszko Wizner, starszy partner w Kancelarii Prawnej Sołtysiński, Kawecki, Szlęzak.
Uważa też, że regulacje dotyczące nieważności umów sprzedaży mieszkania będą działać na szkodę konsumentów, bo nie uwzględniają specyfiki umów deweloperskich, które często są zawierane, zanim blok zacznie powstawać, i dopiero na samym końcu realizacji, kiedy mieszkanie już wydano i dana osoba już tam mieszka, następuje formalne przeniesienie własności. Zaciągnięcie w banku kredytu na zakup mieszkania będzie trudniejsze wobec ryzyka nieważności umowy, a banki będą wymagać dodatkowych zabezpieczeń. ©℗
