Na spółdzielnie mieszkaniowe ma zostać nałożony nowy obowiązek sprawozdawczy. Kary za jego niedopełnienie będą surowe – mogą wynieść nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych.

Takie ważne zmiany przewiduje projekt nowelizacji ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków oraz niektórych innych ustaw skierowany niedawno do opiniowania. Jego głównym celem jest wdrożenie dyrektywy Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2020/2184 z 2020 r. w sprawie jakości wody przeznaczonej do spożycia przez ludzi, na co państwa członkowskie mają czas do końca stycznia przyszłego roku. Upraszczając założenia unijnych regulacji, chodzi przede wszystkim o to, by zapewnić większe bezpieczeństwo wody pitnej, m.in. dzięki modyfikacji systemu kontroli jej jakości. Jednak zdaniem ekspertów polski ustawodawca w proponowanej regulacji zdecydowanie wyszedł poza unijne przepisy i z sensownej dyrektywy stworzył legislacyjną niedoróbkę.

Przegląd co sześć lat

Z punktu widzenia spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych szczególnie kontrowersyjne jest rozwiązanie, które w teorii ma ukrócić nieprawidłowości w instalacjach wodociągowych. Chodzi tutaj przede wszystkim o konieczność wyeliminowania ołowianych rur, które mogą stwarzać zagrożenie dla zdrowia ludzi, a także zapobieganie tworzeniu się ognisk legionelli. To bakterie, którymi można się zarazić, wdychając wodno-powietrzny aerozol (np. z zanieczyszczonej fontanny). Przebieg choroby bywa ciężki, może prowadzić do zapalenia płuc, a w wyjątkowo ciężkich przypadkach nawet do śmierci. Ustawodawca w nowych przepisach wskazuje, że w związku z tymi zagrożeniami „zachęca się właścicieli lub zarządców budynków do przeprowadzania oceny ryzyka w wewnętrznych systemach wodociągowych”.
I właśnie sformułowanie „zachęca” jest tutaj kluczowe, bo choć nie kojarzy się ono raczej z obowiązkami, to jednak w projekcie ustawy taki przepis się znalazł. W regulacji zaproponowano, by właściciel lub zarządca budynku (patrz: infografika) co sześć lat przedstawiał sprawozdanie z „przeprowadzonej oceny ryzyka w wewnętrznym systemie wodociągowym”. Miałoby ono trafiać do właściwego powiatowego inspektora zarządu budowlanego. Za niedopełnienie obowiązku mają grozić surowe kary administracyjne - w granicach od 9 tys. zł do nawet 60 tys. zł. Konsekwencje obejmą także tych zarządców, którzy złożą sprawozdanie po terminie. Odpowiednie organy naliczą bowiem 100 zł za każdy dzień opóźnienia (maksymalnie do kwoty 36,5 tys. zł).

Legislacyjne nieporozumienie

Termin na złożenie pierwszych sprawozdań ma upłynąć 12 lipca 2029 r. Teoretycznie czasu jest sporo, ale biorąc pod uwagę wyśrubowane normy, jakie ustawodawca stawia choćby osobom mającym przeprowadzać przeglądy, nawet to może nie wystarczyć. Problemem jest też to, że - zgodnie z przyjętymi kryteriami - przeglądy będą musiały przeprowadzać chociażby wszystkie spółdzielnie i wspólnoty mieszkaniowe (jako kwalifikujące się do trzeciej kategorii zobowiązanych podmiotów), co niewątpliwie będzie wiązało się z dodatkowymi kosztami. Doktor Piotr Pałka, radca prawny i wspólnik w kancelarii Derc Pałka, ocenia regulację jako „legislacyjne nieporozumienie”.
- Będzie to kolejny obowiązek o charakterze jedynie sprawo zdawczym, którym po raz kolejny przerzuca się obowiązki państwa na podmioty prywatne, jakimi są spółdzielnie mieszkaniowe oraz wspólnoty mieszkaniowe. Nie widzę żadnej wartości dodanej z realizacji takiego obowiązku poza kosztami, w które wpadną zarządcy nieruchomości, a za co ostatecznie zapłacą członkowie spółdzielni mieszkaniowych oraz właściciele lokali. Ponadto nowelizacja przewiduje wprowadzenie takiego obowiązku nawet w nowych budynkach, w których instalacje są nowocześniejsze i ryzyko zanieczyszczeń zdecydowanie spada. Zdecydowanie razi również brak zastosowania zasady proporcjonalności w zakresie kar administracyjnych za brak dokonywania takiej oceny ryzyka - wylicza dr Pałka.
Prawnik podkreśla też, że krajowy ustawodawca chce uregulować nawet to, o czym nie mówi unijny legislator. Jak zaznacza, w samej dyrektywie wskazano, że nałożenie jednostronnego obowiązku monitorowania na wszystkie publiczne i prywatne zabudowania wiązałoby się ze zbyt wysokimi kosztami. Ocena ryzyka powinna więc obejmować przede wszystkim obiekty priorytetowe. W tej grupie nie mieszczą się zaś spółdzielnie i wspólnoty mieszkaniowe.

Absurdalne rozwiązania

Beata Kocięcka, przez lata dyrektor biura nadzoru właścicielskiego w Urzędzie Miasta Poznań, ocenia, że regulacja stworzona przez resort infrastruktury ma się nijak do tego, co chciał osiągnąć unijny legislator. Wskazuje, że dyrektywa miała przede wszystkim wymusić sprawdzenie, czy woda pitna jest dostarczana mieszkańcom poprzez rury ołowiane, a także zbadanie, jaki ewentualnie ma to wpływ na poziom ołowiu w takiej wodzie.
- Drugim ryzykiem, na które zwraca uwagę dyrektywa, jest legionella, czyli wywołująca masowe zachorowania bakteria mogąca rozwinąć się w rurach wodociągowych. Optymalna temperatura dla jej rozwoju mieści się w granicach 25-38 stopni. Tymczasem polski ustawodawca chce, zgodnie z nowymi przepisami, badać jedynie zimną wodę. W proponowanych przepisach nie ma w ogóle mowy o instalacjach ciepłej wody użytkowej - wyjaśnia Beata Kocięcka.
Ekspertka przypomina też, że w Polsce od dłuższego czasu nie wolno już stosować rur ołowianych w systemach wodociągowych zaopatrujących w wodę. Wiadomo więc, że nie będzie ich w nowszych budynkach - a mimo to obowiązek sprawozdawczy ma objąć wszystkich.
- Mało tego, ustawodawca wyłącza spod obowiązku składania sprawozdań domy jednorodzinne, miejsca, gdzie być może mielibyśmy do czynienia z zagrożeniem. W takich budynkach badania nie zostaną przeprowadzone. Absurdalny jest też cały proponowany system. Przegląd instalacji i ocenę ryzyka będą mogły przeprowadzić wyłącznie specjalnie przeszkolone osoby, których uprawnienia będą ważne jedynie przez trzy lata. Może się więc zdarzyć, że w okresie długiego, bo prawie sześcioletniego vacatio legis, pierwsze osoby przeszkolone stracą nabyte uprawnienia, zanim ustawa w ogóle wejdzie w życie - punktuje Beata Kocięcka.
Wskazuje też, że rzuca się w oczy niekonsekwencja wprowadzanych rozwiązań.
- Polski ustawodawca, zamiast tworzyć systemy zachęty i zaoferować np. nieoprocentowane pożyczki na wymianę rur ołowianych, proponuje niebotyczne kary administracyjne za brak dokonania pisemnej oceny ryzyka, z której nie musi wynikać żadne działanie na rzecz poprawy jakości wody pitnej. Chociaż jednocześnie - obok przepisów o karze finansowej, które będą egzekwowane przez właściwego inspektora sanitarnego - znalazł się zapis, że m.in. organy Państwowej Inspekcji Sanitarnej będą tworzyć zachęty dla zarządców w zakresie przeprowadzania ocen wewnętrznych systemów wodociągowych. To jest kompletnie absurdalne - podsumowuje ekspertka. ©℗
Kogo obejmie obowiązek wykonywania ocen ryzyka w wewnętrznych systemach wodociągowych? / Dziennik Gazeta Prawna - wydanie cyfrowe
Etap legislacyjny
Projekt w trakcie opiniowania