Nasza spółka wynajmowała od gminy lokal użytkowy. Na początku czerwca zwróciliśmy go gminie. W umowie był zapis, że nakłady remontowe są możliwe, ale nie przysługuje zwrot wydatków. Tymczasem w trakcie trwania najmu dokonaliśmy znacznych napraw na łączną kwotę ok. 20 tys. zł, w tym m.in. wyremontowaliśmy całkowicie instalację elektryczną i pomalowaliśmy ściany. Czy w tej sytuacji możemy jakoś skutecznie potrącić sobie te nakłady, np. nie płacąc podatku od nieruchomości z innej nieruchomości? A może powinniśmy wystąpić z pozwem przeciwko gminie o zwrot nakładów?

Przepisy dotyczące nakładów na przedmiot najmu i rozstrzygające, kto – wynajmujący czy najemca – zobowiązany jest do ich ponoszenia, znaleźć można w kodeksie cywilnym (dalej: k.c.).

Kto za co odpowiada

Z art. 659 k.c. wynika, że przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Czynsz ten może być ustalony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju. Z kolei wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu (art. 662 par. 1 k.c.).
Z kolei z art. 676 k.c., który jest istotny z punktu widzenia sytuacji czytelnika, wynika, że jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego.

Sąd o naprawach

Pomocne mogą być także wskazówki zawarte w wyroku Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 30 czerwca 2015 r. (sygn. akt I ACa 362/15). Sąd zwrócił uwagę na kilka kwestii. Po pierwsze wskazał, że wynajmujący ma obowiązek utrzymywania rzeczy w stanie przydatnym do umówionego użytku przez cały czas trwania umowy najmu. Obowiązek ten obejmuje: dokonywanie napraw, remontów i ponoszenie nakładów na przedmiot najmu (z wyjątkiem tych, które obciążają najemcę).
Po drugie według sądu do tych ostatnich nakładów zalicza się w szczególności: drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody.
Po trzecie sąd zaakcentował, że w umowie najmu strony mogą ustanowić inne reguły w zakresie zwrotu nakładów po ustaniu stosunku najmu (w tym też nakładów ulepszających) niż przewidziane w ww. art. 676 k.c. Jak podano w uzasadnieniu wyroku, sądy aprobują rozpowszechnioną praktykę rezygnacji w umowach przez najemców ze zwrotu dokonanych nakładów po ich amortyzacji, co dzieje się zwłaszcza wtedy, gdy umówiony czynsz jest niższy od wynikającego z aktualnych relacji rynkowych.
Właśnie z tą ostatnią sytuacją mamy do czynienia w pytaniu czytelnika. W umowie, w istocie rzeczy, wyłączono stosowanie art. 676 k.c. W konsekwencji spółka nie może skutecznie występować z roszczeniami wobec gminy na drodze sądowej. Nie może też potrącić poniesionych nakładów z innych należności przysługujących gminie, np. z tytułu podatku od nieruchomości, abstrahując od kwestii prawnych, które to uniemożliwiają. Należności podatkowe przysługujące gminie mają bowiem odmienny charakter prawny od należności cywilnoprawnych wynikających chociażby z umowy najmu.

Brak podstaw

Nie ma również podstaw, aby występować na drogę postępowania sądowego przeciwko gminie o zwrot nakładów z powołaniem się na zasady współżycia społecznego. Owszem, owe zasady wynikają z art. 5 k.c., gdzie postanowiono, że „nie można czynić ze swego prawa użytku, który by był sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego”. Takie działanie lub zaniechanie uprawnionego nie jest uważane za wykonywanie prawa i nie korzysta z ochrony. W sytuacji jednak gdy stroną umowy był przedsiębiorca czy profesjonalny podmiot, nikłe są szanse, że sąd uzna roszczenie spółki za zasadne.
W tych okolicznościach nie ma więc uzasadnionych podstaw, aby skutecznie wysuwać roszczenia wobec gminy z tytułu nakładów. Do analogicznych wniosków doszedł Sąd Rejonowy w Olsztynie w wyroku z 2 sierpnia 2017 r. (sygn. akt V GC 746/17). W rozpatrywanej przez niego sprawie gmina również skorzystała z wyłączenia zwrotu nakładów, powołując się właśnie na niekorzystny dla przedsiębiorcy zapis w umowie najmu.

Negocjacje

A zatem spółka nie ma podstaw, by dochodzić roszczeń na drodze sądowej, pozostają jej co najwyżej negocjacje z gminą i np. porozumienie się w sprawie częściowej refundacji nakładów. Podkreślić trzeba jednak, że przystanie na tego typu propozycję zależy wyłącznie od dobrej woli gminy. W razie sporu sądowego zaś zapewne gmina obroni się przed roszczeniami spółki.
Jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, to wynajmujący może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Strony mogą jednak ustalić w umowie inne zasady.
Rada na przyszłość: należy zwracać uwagę na postanowienia umowy najmu czy dzierżawy, zwłaszcza takie, które wyłączają ewentualną odpowiedzialność gminy za nakłady, które ponosi najemca/dzierżawca. Jeśli takie warunki są proponowane w projekcie umowy, to można występować o ich zmianę na bardziej korzystne dla najemcy, zwłaszcza jeśli lokal jest w złym stanie technicznym.
Podstawa prawna
• art. 5, 659, 662, 676 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1740; ost.zm. Dz.U. z 2021 r. poz. 2459)