Miasto ogłosiło przetarg na sprzedaż nieruchomości. Zgodnie z ogłoszeniem warunkiem udziału w przetargu jest wpłata wadium o wartości 10 proc. ceny wywoławczej, co w praktyce oznacza kwotę ok. 20 tys. zł. To jest znaczna suma dla naszej spółki. Tymczasem mamy roszczenie wobec miasta z innych umów w sprawie zamówień publicznych, m.in. wciąż na kontach urzędu są gwarancje należytego wykonania umowy. Czy w tej sytuacji spółka może domagać się zwolnienia z wadium do przetargu?
Niestety przepisy nie przewidują możliwości zwolnienia z wadium uczestników przetargu m.in. z powodu dysponowania przez zamawiającego środkami pieniężnymi takiego uczestnika z innego tytułu prawnego. Zacznijmy od omówienia obu świadczeń, wadium i gwarancji, regulowanych przez prawo zamówień publicznych (dalej: p.z.p.).
Gwarancja
Tak zwana gwarancja należytego wykonania umowy to świadczenie, które uregulowano w art. 449 i nast. p.z.p. W artykule tym postanowiono m.in., że owo zabezpieczenie służy pokryciu roszczeń z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy. Wnosi się je przed zawarciem umowy, chyba że ustawa stanowi inaczej lub zamawiający określi inny termin w dokumentach zamówienia. Ponadto zabezpieczenie może być wnoszone według wyboru wykonawcy w jednej lub w kilku następujących formach, np. w pieniądzu, poręczeniach bankowych lub poręczeniach spółdzielczej kasy oszczędnościowo-kredytowej, gwarancjach bankowych, gwarancjach ubezpieczeniowych.
Z punktu widzenia trwałości tego zabezpieczenia istotne znaczenie ma art. 453 p.z.p., wskazano tam bowiem m.in., że zamawiający zwraca zabezpieczenie w terminie 30 dni od dnia wykonania zamówienia i uznania go przez zamawiającego za należycie wykonane. Przy czym zamawiający ma możliwość pozostawić sobie na zabezpieczenie roszczeń z tytułu rękojmi za wady lub gwarancji kwotę nieprzekraczającą 30 proc. zabezpieczenia. Zatem, jak z powyższego wynika, środki wnoszone przez wykonawcę (np. spółkę, przedsiębiorcę) z tytułu ww. gwarancji wykonania umowy służą zabezpieczeniu ewentualnych roszczeń zamawiającego (np. gminy) wobec tegoż wykonawcy w związku z umową zawieraną na realizację zamówień publicznych. Z tych środków zamawiający może po prosu skorzystać w pewnych uwarunkowaniach prawnych, gdy zajdą do tego podstawy. Można więc ogólnie stwierdzić, że środki te są niejako czasowym depozytem wykonawcy we władaniu zamawiającego.
Konieczne wniesienie
Zgoła odmienny charakter mają zabezpieczenia wnoszone przez uczestnika przetargu zainteresowanego zakupem nieruchomości samorządowej tytułem wadium. Przepisy związane z nim zostały sprecyzowane przede wszystkim w rozporządzeniu Rady Ministrów w sprawie sposobu i trybu przeprowadzania przetargów oraz rokowań na zbycie nieruchomości. W par. 4 tego rozporządzenia postanowiono m.in., że w przetargu mogą brać udział osoby, które, z zastrzeżeniem par. 5, wniosą wadium w terminie wyznaczonym w ogłoszeniu o przetargu. Właściwy organ ustala wysokość wadium, które nie może być niższe niż 5 proc. ceny wywoławczej i wyższe niż 20 proc. tej ceny. Może być ono wnoszone w pieniądzu, obligacjach Skarbu Państwa lub papierach wartościowych dopuszczonych do obrotu publicznego. Właściwy organ wskazuje w ogłoszeniu o przetargu przynajmniej jedną formę wniesienia wadium.
Ustawodawca przewidział także przypadki, gdy wadium ulega zwróceniu, jak bowiem postanowiono w ust. 7, zwraca się je niezwłocznie po odwołaniu albo zamknięciu przetargu, z zastrzeżeniem ust. 8, jednak nie później niż przed upływem trzech dni od dnia, odpowiednio: odwołania, zamknięcia, unieważnienia, zakończenia przetargu wynikiem negatywnym.
Z punktu widzenia poruszonej problematyki na uwagę zasługuje to, że tylko w jednej sytuacji ustawodawca przewidział możliwość zwolnienia uczestnika z wnoszenia wadium. Przypadek ten został opisany w par. 5, gdzie postanowiono, że osoby, którym przysługuje prawo do rekompensaty z tytułu pozostawienia nieruchomości poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej w wyniku wypędzenia z byłego terytorium RP lub jego opuszczenia w związku z wojną rozpoczętą w 1939 r., zwalnia się z obowiązku wniesienia wadium w wyznaczonym w ogłoszeniu o przetargu terminie, jeżeli zgłoszą uczestnictwo w przetargu, przedstawią oryginał zaświadczenia lub decyzji potwierdzającej prawo do zaliczenia wartości nieruchomości pozostawionych poza obecnymi granicami państwa polskiego oraz złożą pisemne zobowiązanie do uiszczenia kwoty równej wysokości wadium ustalonego w razie uchylenia się od zawarcia umowy. Co wymaga podkreślenia, nie przewidziano innych przypadków zwolnienia z wadium dla uczestników przetargu. W konsekwencji nie ma również możliwości, aby spółka domagała się skutecznie zwolnienia ze złożenia wadium z tej przyczyny, że np. miasto dysponuje jej środkami pieniężnymi w ramach gwarancji należytego wykonania umowy (zdeponowanymi czasowo na rachunku bankowym miasta).
W tych okolicznościach spółka czytelnika musi spełnić warunek wpłaty wadium, czyli przelać na konto urzędu środki na podanym poziomie, w przeciwnym razie nie weźmie bowiem udziału w postępowaniu przetargowym.
Podstawa prawna
• par. 4, 5, 7 i 8 rozporządzenia z 14 września 2004 r. Rady Ministrów w sprawie sposobu i trybu przeprowadzania przetargów oraz rokowań na zbycie nieruchomości (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 2213)
• art. 449 oraz 453 ustawy z 11 września 2019 r. ‒ Prawo zamówień publicznych (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1129; ost.zm. Dz.U. z 2022 r. poz. 25)
