Marcin Nagórek, radca prawny
W opisanej sytuacji przedsiębiorca może ponieść odpowiedzialność wykroczeniową za umieszczenie ogłoszenia na elewacji budynku bez zgody zarządu wspólnoty mieszkaniowej.
Korzystanie z elewacji
Z art. 12 ust. 1 ustawy o własności lokali wynika, że właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Przepis ten pozostaje w związku z art. 206 kodeksu cywilnego, w którym z kolei postanowiono, że „każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli”. W kwestii korzystania z elewacji budynków wspólnot mieszkaniowych wielokrotnie wypowiadały się także sądy. Przykładowo w wyroku Sądu Apelacyjnego w Katowicach z 12 lipca 2017 r. (sygn. akt I ACa 117/17) wskazano, że elewacja budynku, w którym wydzielono nieruchomości lokalowe, stanowi część wspólną nieruchomości i wprawdzie może być wykorzystywana w celu umieszczenia reklam, szyldów czy tablic informacyjnych, lecz takie korzystanie wykracza poza zakres korzystania z części wspólnej nieruchomości w ramach przysługujących poszczególnym właścicielom udziałów we współwłasności, co bywa źródłem dochodów wspólnoty. Współwłaściciele nie mogą więc wywieszać na elewacji reklam, szyldów czy tablic informacyjnych oraz instalować urządzeń dowolnie według swego uznania, kierując się jedynie własnym interesem. Podkreślono ponadto, że współwłaściciel nieruchomości wspólnej nie może korzystać z części wspólnej dowolnie. Może z niej jedynie współkorzystać w sposób niezakłócający korzystania innym współwłaścicielom. Umieszczenie reklamy, szyldu bądź innego rodzaju instalacji, w tym sprężarek klimatyzacji, powoduje trwałe bądź czasowe przeznaczenie zajętej powierzchni elewacji na wyłączne potrzeby osoby, która je zawiesiła, co uniemożliwia korzystanie z tej części elewacji przez pozostałych współwłaścicieli.
Odpowiedzialność
Powyższe ma znaczenie w kontekście ewentualnej odpowiedzialności przedsiębiorcy. Jak bowiem postanowiono w art. 63a par. 1 kodeksu wykroczeń, kto umieszcza w miejscu publicznym do tego nieprzeznaczonym ogłoszenie, plakat, afisz, apel, ulotkę, napis lub rysunek albo wystawia je na widok publiczny w innym miejscu bez zgody zarządzającego tym miejscem, podlega karze ograniczenia wolności albo grzywny. W wyroku Sądu Najwyższego z 19 stycznia 2021 r. (sygn. akt III KK 70/20) zaakcentowano z kolei, że dobrem chronionym przez ww. przepis art. 63a par. 1 ww. kodeksu jest porządek publiczny, w ramach którego miejsca publiczne są chronione przed zachowaniami polegającym na umieszczaniu różnego rodzaju ogłoszeń, plakatów, afiszów, ulotek, napisów czy rysunków, o ile miejsca te nie są do tego przeznaczone. Ponadto dodano, że przepis ten chroni też prawo podmiotów zarządzających miejscami publicznymi do dysponowania sposobem ich wykorzystania. Zatem należy wnioskować, że przesłanką legalizującą umieszczenia np. ogłoszenia reklamowego na elewacji budynku jest zgoda wyrażona przez zarządzającego miejscem, która powinna być wyraźna – jej istnienia nie można bowiem domniemywać. Brak takiej zgody aktywuje wspomnianą odpowiedzialność wykroczeniową. Niestety, nie uchyla odpowiedzialności wykroczeniowej argument o posiadaniu prawa własności lokalu w budynku.
Podstawa prawna
•art. 12 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1048)
•art. 63a par. 1 ustawy z 20 maja 1971 r. – Kodeks wykroczeń (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 2008; ost.zm. Dz.U. z 2021 r. poz. 2328)