Gmina wypowiedziała naszej spółce umowę dzierżawy. Jako przyczynę podano niepłacenie podatku od nieruchomości. Tymczasem w umowie nigdzie nie wskazano, że niepłacenie podatku spowoduje rozwiązanie umowy. Zastrzeżono jedynie, że niepłacenie czynszu przez trzy miesiące albo nieutrzymywanie lokalu w należytym porządku może skutkować wypowiedzeniem. Czy gmina mogła wypowiedzieć dzierżawę?
Obowiązki podatnika w zakresie podatku od nieruchomości wyznacza m.in. art. 6 ust. 9 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych (dalej: u.p.o.l.). Wynika z niego, że osoby prawne, jednostki organizacyjne oraz spółki niemające osobowości prawnej, są obowiązane:
1) składać organowi podatkowemu deklaracje na podatek od nieruchomości na dany rok podatkowy, sporządzone na formularzu według ustalonego wzoru – w terminie do 31 stycznia, a jeżeli obowiązek podatkowy powstał po tym dniu ‒ w terminie 14 dni od dnia zaistnienia okoliczności uzasadniających powstanie tego obowiązku;
2) odpowiednio skorygować deklaracje w razie zaistnienia zdarzenia, o którym mowa w art. 6 ust. 3 u.p.o.l. („jeżeli w trakcie roku podatkowego zaistniało zdarzenie mające wpływ na wysokość opodatkowania”) – w terminie 14 dni od dnia zaistnienia tego zdarzenia;
3) wpłacać bez wezwania obliczony w deklaracji podatek od nieruchomości na rachunek właściwej gminy, w ratach proporcjonalnych do czasu trwania obowiązku podatkowego – w terminie do 15. dnia każdego miesiąca, a za styczeń – do 31 stycznia.
Szczegółowe stawki podatku określa rada gminy. Niewątpliwie więc każdy podatnik, w tym spółka czy osoba fizyczna, jest prawnie zobligowany do płacenia podatku od nieruchomości. W razie zaniechania tej powinności wójt gminy jako organ podatkowy ma prawne możliwości przymusowego wyegzekwowania zaległości podatkowych.
Warunki zawarte w umowie
W opisanej przez czytelnika sytuacji istotne jest to, że między spółką a gminą obowiązywała umowa dzierżawy nieruchomości. Była to zapewne umowa terminowa. Dla przypomnienia, z art. 693 kodeksu cywilnego (dalej: k.c.) wynika, że przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Ponadto, jak podano w art. 694 k.c., do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie. Skoro tak, to stosuje się m.in. art. 673 k.c., gdzie postanowiono, że jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, to zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.
Z orzecznictwa
W orzecznictwie sądowym wskazuje się m.in., że postanowienie będące elementem zawartej przez strony umowy dzierżawy, uprawniające wydzierżawiającego do rozwiązania umowy ze skutkiem natychmiastowym w razie naruszenia przez dzierżawcę obowiązków określonych przez odesłanie do konkretnych zapisów umowy, mieści się w swobodzie stron wyznaczonej przez art. 673 par. 3 k.c. w związku z art. 694 i art. 3531 k.c. (por. postanowienie Sądu Najwyższego z 26 kwietnia 2018 r., sygn. akt IV CNP 53/17).
Szczególnie pomocne może być jednak stanowisko wyrażone w wyroku Sądu Apelacyjnego w Krakowie z 27 sierpnia 2015 r. (sygn. akt I ACa 637/15). Jak zauważył sąd, mimo że obowiązek opłacania podatku od nieruchomości spoczywa na podatniku z mocy ustawy, to w przypadku gdy umowa dzierżawy nie wskazuje przyczyny w postaci niepłacenia podatku jako wypowiedzenia – nie ma również podstaw do wypowiedzenia dzierżawy na takiej podstawie.
W opisanej w pytaniu sytuacji prawdopodobnie gmina bezpodstawnie wypowiedziała umowę dzierżawy. Spółka ma jednak możliwość domagania się przed sądem ustalenia, że wypowiedzenie przez gminę umowy dzierżawy było bezpodstawne, skoro brak opłacania podatku od nieruchomości nie był wskazany jako ewentualna przyczyna rozwiązania umowy dzierżawy. ©℗
Podstawa prawna
• art. 673 par. 3, art. 693 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1740; ost.zm. Dz.U. z 2021 r. poz. 2459)
• art. 5 ust. 1, art. 6 ust. 6 i 9 ustawy z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 1170; ost.zm. Dz.U. z 2021 r. poz. 2290)
