W referendum, które zorganizowano w Berlinie wraz z ostatnimi wyborami, ponad 56 proc. głosujących opowiedziało się za wywłaszczeniem funduszy mieszkaniowych. W ocenie komentatorów, choć wynik referendum nie jest prawnie wiążący, może zostać przekuty na rzeczywistość i 240 tys. mieszkań zostanie uspołecznionych. Jak pan to ocenia i czy można było uniknąć takiej sytuacji?
Berlin cierpi na niedobór mieszkań, podobnie jak wiele innych miast w Niemczech i w Europie. Niedobór ten stał się tym bardziej dotkliwy, a niepewność inwestorów tym większa po wprowadzeniu przez Berlin limitu czynszu, co zostało uznane za niezgodne z konstytucją przez niemiecki Trybunał Konstytucyjny. Trudno przewidzieć, jakie przepisy mogą zostać przyjęte, ale jest całkiem prawdopodobne, że rozporządzenie mające na celu wywłaszczenie byłoby również niezgodne z konstytucją. Długoterminowym rozwiązaniem jest dopasowanie popytu i podaży poprzez przebudowy, renowacje i nowe budowle. Wszystko to wymaga długoterminowej wizji, planowania i kapitału, co taki model inwestowania jak REIT-y pomoże zapewnić.
Jak jednak można zapobiec takim zjawiskom na rynku najmu, z jakimi mieliśmy do czynienia w Berlinie, co skutkowało zamrożeniem czynszów i wspomnianym referendum?
Sytuacja kryzysowa była wynikiem wprowadzenia przez państwo pewnych środków, takich jak ograniczenie czynszu. Dopiero w wyniku tych działań podaż mieszkań na wynajem gwałtownie spadła, inwestorzy stracili bezpieczeństwo, a remonty zostały wstrzymane. W takim środowisku również REIT-om trudno byłoby odgrywać znaczącą rolę.
A czy w związku z ewentualnym wprowadzeniem polskich REIT-ów nie należy spodziewać się dalszego wzrostu popytu i cen na rynku mieszkaniowym? Czy zasadne są obawy tych, którzy twierdzą, że wejście tych regulacji w życie spowodowałoby dalsze ograniczenie dostępu do mieszkań dla zwykłych ludzi?
Dominique Moerenhout, przewodniczący Europejskiego Stowarzyszenia Nieruchomości Publicznych (EPRA) / Materiały prasowe
REIT-y często pełnią funkcję katalizatora, gdy nie ma popytu na nowe nieruchomości, a także przyczyniają się do większej stabilności, gdy popyt jest wysoki. Z doświadczeń w innych krajach europejskich wynika, że REIT-y inwestujące w budynki mieszkalne nie mają wpływu na ceny nieruchomości. Jednocześnie REIT-y łagodziły skutki globalnych kryzysów społecznych, inwestując w niedrogie mieszkania czynszowe, opiekę zdrowotną, wsparcie długoterminowe, opiekę nad osobami starszymi itp. Spadek inwestycji publicznych w budownictwo mieszkaniowe od pewnego czasu utrudnia stworzenie puli mieszkań w przystępnych cenach. Międzynarodowy Fundusz Walutowy zwraca uwagę m.in. na szczególną potrzebę zwiększenia inwestycji w niedrogie mieszkania na wynajem. REIT-y to znaczący inwestor długoterminowy, który może wypełnić tę lukę dzięki swojemu długoterminowemu horyzontowi inwestycyjnemu.
Rozumiem zatem, że - pańskim zdaniem - REIT-y w Polsce powinny móc inwestować zarówno w nieruchomości komercyjne, jak i mieszkaniowe.
Tak, powinny. Ograniczenie przepisów dotyczących REIT-ów tylko do jednego sektora, takiego jak np. mieszkaniowy, nie będzie atrakcyjne dla inwestorów. Dotychczasowe doświadczenie pokazuje, że wykluczenie niektórych sektorów, czy to nieruchomości mieszkaniowych, czy komercyjnych, nie doprowadziło do tej pory do pomyślnej implementacji REIT-ów. Co do zasady warto słuchać rynku, oczekiwań inwestorów i obserwować udane wdrożenia REIT-ów w innych krajach. Jednym słowem, im więcej sektorów nieruchomości będzie objętych REIT-ami, tym większe prawdopodobieństwo powodzenia w ich wdrażaniu.
Jakie mogą być skutki nieuchwalenia regulacji dotyczących REIT-ów w Polsce?
Rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce jest bardzo atrakcyjny dla inwestorów z całej Europy. Od trzech dekad rozwija się dynamicznie, niestety bez wystarczającego udziału polskich inwestorów. Wzorcowy system REIT może to zmienić, ponieważ umożliwia każdemu, od detalicznych po dużych inwestorów instytucjonalnych, lokowanie pieniędzy w nieruchomościach posiadanych przez REIT poprzez zakup ich akcji.
Jeśli nie będzie polskich REIT-ów, to przeciętny polski inwestor detaliczny będzie mieć ograniczony dostęp do opłacalnej i długoterminowej opcji inwestycyjnej. Szacujemy, że w USA około 145 mln Amerykanów, czyli około 44 proc. amerykańskich gospodarstw domowych, inwestuje w REIT-y. Dzięki temu można śmiało powiedzieć, że REIT-y przyczyniają się do demokratyzacji własności nieruchomości. Polscy inwestorzy detaliczni nie będą mieli innej bezpiecznej formy inwestycji w nieruchomości. Z punktu widzenia inwestorów instytucjonalnych REIT-y zapewniają funduszom emerytalnym i towarzystwom ubezpieczeniowym stabilne i silne długoterminowe wyniki poprzez stałe dywidendy, tworząc w ten sposób konkurencyjne i długoterminowe aktywa odpowiadające ich zobowiązaniom wobec emerytów.
Czy, gdyby jednak doszło do przygotowania polskiej ustawy, REIT-y powinny mieć status spółek publicznych?
REIT-y łączą zalety inwestycji kapitałowej ze stabilnością inwestycji w nieruchomości. Chociaż są one przedsiębiorstwami zarządzającymi aktywami długoterminowymi, to rynek publiczny, na którym w przeważającej mierze funkcjonują, daje inwestorom możliwość lokowania kapitału w preferowanym przez siebie horyzoncie czasowym poprzez kupno lub sprzedaż akcji w dowolnym momencie.
W konsekwencji REIT-y notowane na giełdzie zapewniają znacznie bardziej dynamiczny rynek obrotu i wyprzedzają nienotowanych odpowiedników pod względem lepszej płynności, niskich kosztów i opłat transakcyjnych oraz dostępności. Jeśli REIT-y nie będą notowane na giełdzie, inwestorzy nie będą mogli przeprowadzić odpowiednich badań swoich inwestycji. Sprawozdawczość finansowa i standardy zarządzania sprawiają, że wszystkie informacje są znane inwestorom i opinii publicznej. Dzięki tej transparentności REIT-y notowane na giełdzie działają bardziej efektywnie, a istotna usługa, którą świadczą dla gospodarki, a także jakość stawianych nieruchomości, ulegają poprawie. To wspólnie wpływa na pozostały sektor nieruchomości i szerzej pojętą gospodarkę.
Jak należy zabezpieczyć interes inwestorów indywidualnych?
REIT-y dają możliwość łączenia zalet inwestycji realizowanych przez osoby fizyczne z lokowaniem kapitału przez inwestorów instytucjonalnych. Aktywność inwestorów instytucjonalnych jest dobrym wskaźnikiem dla planowania inwestycji długoterminowych i może służyć jako „kotwica stabilności”. Nawet jeśli horyzont inwestycyjny dla inwestorów indywidualnych różni się, to płynność oferowana na rynkach publicznych pozwala im na szybkie umorzenie akcji.
Na przykład podczas globalnego kryzysu finansowego w 2008 r. w indeksie FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe Index nie było żadnych bankructw. Kontrastuje to z sektorem nienotowanym na giełdzie, gdzie według danych 22 (prawie jedna piąta) ze 127 funduszy zamkniętych uruchomionych w Europie w 2007 r. zostało przedwcześnie zlikwidowanych. Ochroną jest tu wspomniana płynność REIT-ów oraz ich transparentność. Na pierwszym miejscu jest ład korporacyjny: przepisy, które mają zastosowanie do REIT-ów notowanych na giełdzie, zasady rachunkowości, audytu i ładu korporacyjnego na poziomie krajowym i europejskim tworzą ramy, które pozwalają profesjonalnie zarządzać tymi spółkami, wprowadzać dyscyplinę rynkową i zapewniać dostarczanie przejrzystych i wiarygodnych informacji.
A jak ewentualne polskie REIT-y powinny być opodatkowane?
Najbardziej znanym wymogiem dotyczącym REIT-ów jest konieczność wypłacania akcjonariuszom 80-100 proc. dochodu podlegającego opodatkowaniu, w zależności od jurysdykcji. Ze względu na ten wymóg REIT-y traktowane są jako podmioty tranzytowe dla celów podatkowych. Zysk REIT nie jest opodatkowany na poziomie korporacyjnym. To ogromna korzyść dla inwestorów instytucjonalnych i indywidualnych. REIT-y są opodatkowane na poziomie akcjonariusza w momencie dokonywania wypłat. Preferowanym sposobem byłoby ustanowienie jednego miejsca opodatkowania, najlepiej na poziomie ostatecznego beneficjenta, zgodnie z jego statusem podatkowym.
Dzięki tym sprawdzonym ramom REIT-y wnoszą znaczący wkład w finanse publiczne. Wykazało to niedawne badanie przeprowadzone przez PwC i obejmujące 11 krajów w Europie. Średnio jedna trzecia obrotów REIT-ów jest płacona w postaci podatków lokalnych. Podatki od nieruchomości, podatki u źródła, podatki od zatrudnienia itp. To oznacza miliardy złotych dodatkowych dochodów dla budżetu krajowego i dla budżetów samorządowych.
Rozmawiała Sonia Sobczyk-Grygiel