"Z zainteresowaniem przeczytałem artykuł prof. Krzysztofa Koźmińskiego „Właściciele galerii handlowych podczas epidemii zostali poszkodowani podwójnie”, który ukazał się w DGP nr 134 z 14 lipca br. Cieszy podjęcie trudnego tematu, jakim jest ciągnący się spór między właścicielami galerii handlowych a najemcami w kontekście pandemicznych zakazów działalności handlowej oraz reakcji państwa na tę sytuację w postaci rozwiązań tzw. ustawy covidowej. W tekście znalazłem jednak kilka tez, które wymagają polemicznej reakcji" - pisze w polemice Prof. dr hab. Tomasz Sójka Uniwersytet im. Adama Mickiewicza w Poznaniu
Dla przypomnienia: art. 15ze tzw. ustawy covidowej przewidywał wygaśnięcie (de facto zawieszenie) wzajemnych zobowiązań stron umów najmu w galeriach handlowych w okresie lockdownu. Efektywnie jednak zawieszenie było warunkowane wykonaniem przez najemcę obowiązku złożenia właścicielowi galerii oferty przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach o okres lockdownu przedłużony o sześć miesięcy.
Ustawodawca zakładał, że szczególne reguły będą dotyczyły jednego okresu lockdownu. Tymczasem od marca 2020 r. ogólnokrajowy zakaz prowadzenia działalności handlowej w galeriach był wprowadzany i znoszony czterokrotnie. Składając oferty przedłużenia obowiązywania umów po zakończeniu każdego z lockdownów, najemcy stanęli więc w obliczu faktycznego przedłużenia tych umów o zsumowany okres lockdownów oraz dwa lata liczone jako czterokrotność terminu sześciomiesięcznego. Tego typu rozwiązanie było sprzeczne z intencjami ustawodawcy i pozostawało skrajnie niekorzystne dla najemców.
Wspomniane wyżej problemy stosowania art. 15ze ustawy covidowej – nadmierne przedłużenie umów najmu – musiały dać asumpt do podjęcia próby korekty przez nowelizację tej ustawy (Dz.U. z 2021 r. nr 1192). Uchwalona zmiana przewiduje uchylenie art. 15ze w całości i zastąpienie go rozwiązaniem z nowego art. 15ze1. Nowy przepis, który ma obowiązywać w odniesieniu do ewentualnych przyszłych lockdownów, przewiduje obniżenie czynszów do wysokości 20 proc. za okres trwania zakazu oraz do 50 proc. za okres trzech miesięcy po jego zniesieniu. Takie ograniczenie wysokości czynszów nie jest jednak ostateczne, gdyż strona niezadowolona może domagać się uregulowania tej materii przez sąd, który uwzględni szczególne okoliczności danego przypadku.
Konstrukcja nowego art. 15ze1 zakłada więc jedynie odwrócenie pozycji procesowej stron w ramach klauzuli nadzwyczajnej zmiany stosunków (rebus sic stantibus), a wszystko w interesie słabszej strony stosunku prawnego (najemcy) oraz wymiaru sprawiedliwości (ograniczenie liczby pozwów opartych o tę klauzulę).
Autor wspomnianego na początku artykułu protestuje przeciwko ingerencji państwa w stosunki kontraktowe między galeriami a najemcami i postuluje pozostawienie ich swobodnej grze sił rynkowych. Otóż reakcja zdecydowanej większości państw świata na kryzys wywołany pandemią sprowadzała się do niespotykanej wręcz ingerencji w gospodarkę mającą na celu ochronę najsłabszych i pomoc w przetrwaniu tego trudnego czasu. W tym kontekście tęsknota autora za „państwem nocnym stróżem”, które zamyka oczy na dramat przedsiębiorców dotkniętych zakazami działalności handlowej, jest niezrozumiała. Oczywiście o sposobie ingerencji państwa w relacje między galeriami a najemcami zawsze można dyskutować, ale domaganie się tutaj pasywności ze strony państwa jest zadziwiające.
Nieporozumieniem natury faktycznej jest także twierdzenie, że zakazy handlu w obiektach handlowych w podobnej mierze uderzyły w interesy najemców i wynajmujących. Zakaz prowadzenia działalności handlowej w galeriach uderza przede wszystkim w przychody najemców, którzy całkowicie tracą klientów. W braku ingerencji państwa i sądów w relacje kontraktowe galerii i najemców właściciel galerii co do zasady nadal może liczyć na przychody z czynszów. Co więcej, koszty zatrudnionego personelu również obciążają w większym stopniu najemców.
W tym kontekście więc treść rozwiązań ustaw covidowych należy postrzegać jako próbę bardziej równomiernego rozłożenia kosztów zakazu prowadzenia działalności gospodarczej pomiędzy galerię handlową a najemców. O szczegółach zawsze można dyskutować i nie ma tutaj idealnych rozwiązań, ale zasada zwiększonej ochrony dla najemców – moim zdaniem – nie powinna być kwestionowana. Wynika ona z ogólnie obowiązujących, tradycyjnych przepisów Kodeksu cywilnego (dot. np. nadzwyczajnej zmiany stosunków), które na gruncie art. 15ze1 znowelizowanej ustawy covidowej zostały dostosowane do tej szczególnej sytuacji.
Smuci mnie, że w tym wartościowym głosie w dyskusji pojawił się także mocno nadużywany argument – niezmiennie powtarzany jednak przez właścicieli galerii handlowych – że przecież najemcy mogli wykorzystać najmowane lokale na inne cele, np. magazynowe. To trochę jakby sprzedawca niesprawnego samochodu odpowiadał na reklamacje klienta twierdzeniem, że zepsuty pojazd stanowi przecież niezapomnianą ozdobę parkingu. Korzyści ekonomiczne osiągane z ewentualnej działalności magazynowej są przecież całkowicie niewspółmierne do poziomu czynszów w galerii handlowej.
Nie przekonują także argumenty dotyczące obciążenia właścicieli galerii kredytami zaciągniętymi na budowę tych obiektów. Nie widzę uzasadnienia dla przerzucania na społeczeństwo i kontrahentów ryzyka związanego z wyborem określonej struktury bilansowej inwestora i sposobu finansowania inwestycji. Problem z nadmiernym zadłużeniem inwestorów na rynku nieruchomości znany jest przecież z czasów wielkiego kryzysu finansowego z lat 2008–2009. Posługiwanie się w szerokim zakresie finansowaniem dłużnym jest korzystne dla inwestorów w czasach prosperity, zwiększa bowiem rentowność zainwestowanego kapitału. Pozostaje natomiast niezmiernie ryzykowne, gdy nadejdzie kryzys i związany z nim spadek przychodów. Inwestorzy korzystali na finansowaniu budowy galerii za pomocą długu w okresie rynkowej hossy. W momencie kryzysu nie powinni jednak przerzucać na państwo, społeczeństwo i kontrahentów niekorzystnych konsekwencji takich decyzji.
Określenie należytego sposobu ingerencji państwa w pandemiczne relacje między najemcami a galeriami handlowymi jest zagadnieniem trudnym. Wymaga bowiem sięgania po niestandardowe narzędzia prawne, co zawsze budzi – poniekąd słuszny – dyskomfort po stronie prawników, a w szczególności organów stanowiących i stosujących prawo. Czasami jednak jest to zabieg konieczny z uwagi na ważne argumenty społeczne. O szczegółach takiej ingerencji zawsze można dyskutować. Niezadowolenie części najemców z uchwalonych rozwiązań ustawowych jest najlepszym dowodem na kompromisowy i stosunkowo wyważony charakter interwencji prawodawcy. Dla konstruktywnego dialogu w tej materii potrzebna jest jednak zgodna diagnoza rzeczywistości: pandemiczne zakazy handlu zdecydowanie poważniej uderzyły w interesy najemców niż wynajmujących.
Nieporozumieniem natury faktycznej jest także twierdzenie, że zakazy handlu w obiektach handlowych w podobnej mierze uderzyły w interesy najemców i wynajmujących. Zakaz prowadzenia działalności handlowej w galeriach uderza przede wszystkim w przychody najemców, którzy całkowicie tracą klientów
