Przyjęte w okresie epidemii COVID-19 przepisy ingerujące w stosunki prawne między wynajmującymi a najemcami powierzchni w galeriach handlowych stanowią dobry przykład interwencji legislacyjnej, której finalne koszty mogą przewyższyć chwilowe i krótkotrwałe zyski. Efektem (nad)aktywności prawodawcy są już pretensje jednej grupy społecznej (wynajmujących) oraz podnoszone publicznie wątpliwości co do konstytucyjności wprowadzonych rozwiązań. Nie przyczynią się one do podniesienia zaufania do państwa i obowiązującego prawa wśród innych uczestników rynku.
Ingerencja ustawodawcy
Normując sytuację wynajmujących oraz najemców powierzchni w galeriach handlowych, prawodawca – odmiennie niż w przypadku innych branż – nie ograniczył się do przyznania wsparcia w postaci świadczeń publicznoprawnych lub zwolnień od wybranych danin i obciążeń, lecz w sposób selektywny, arbitralny i twardy (ustawowy, w drodze przepisów prawa powszechnie obowiązującego ius cogens) zaingerował w umowne stosunki prawne między nimi.
Najpierw w ramach jednej z zeszłorocznych tarcz antykryzysowych pozwolił najemcom na nieponoszenie kosztów w trakcie lockdownu. Nowelizacja z 24 czerwca (Dz.U. z 2021 r. poz. 1192) przewiduje w okresie obowiązywania zakazu handlu obniżenie czynszu o 80 proc. pierwotnej wysokości, a przez trzy miesiące po zniesieniu tego zakazu o 50 proc., a także uprawnienie do uchylenia się od skutków prawnych oświadczenia woli w przedmiocie przedłużenia umowy. Co ciekawe rozwiązania powyższe nie spotkały się z wyłącznie entuzjastycznym przyjęciem ze strony najemców – sugerowano, że jest to wsparcie wciąż niedostateczne.
(Nie)równość stron
Pomijając niedoskonałości redakcyjne przepisów w świetle obowiązującej techniki prawodawczej, a także pozostawiający wiele do życzenia tryb legislacyjny – ingerencje w relacje kontraktowe łączące wynajmujących z najemcami nastąpiły w stosunku do profesjonalistów oraz mają charakter arbitralny. Prawodawca przyjął, że na wsparcie zasługuje tylko jedna strona umowy, choć stało się to kosztem praw i interesów drugiej. Rozwiązanie takie uzasadnione ma być rzekomo słabszą pozycją najemców, a także (niekoniecznie prawdziwym) „argumentem patriotycznym” w postaci wyobrażenia polskiego przedsiębiorcy skonfrontowanego z przedstawicielami potężnego zagranicznego kapitału.
Tymczasem zarówno najemcy, jak i wynajmujący mają status prywatnych, profesjonalnie wykonujących działalność gospodarczą przedsiębiorców, zarabiających, ale i ponoszących stałe daniny publicznoprawne (np. podatki), koszty i opłaty (m.in. zatrudnienia pracowników, opłaty na rzecz galerii handlowych), spłacających zaciągnięte zobowiązania (np. kredyty bankowe) oraz permanentnie narażonych na ryzyko. Sytuacja i status poszczególnych najemców są zresztą zróżnicowane – poza relatywnie niewielkim odsetkiem lokalnych przedsiębiorców sporą część stanowią członkowie międzynarodowych korporacji albo ogólnopolskich, notowanych na giełdzie, sieci.
Naczynia połączone
Galerie handlowe stanowią skomplikowaną strukturę, rodzaj naczynia połączonego, którego generalna kondycja uzależniona jest w dużym stopniu od położenia poszczególnych jej interesariuszy. Świadczy o tym zresztą sam kształt ich umów, których – zarówno od strony konstrukcyjnej, jak i obowiązujących ram prawnych (normujących zawodowe relacje gospodarcze) – nie sposób porównywać do prostych kontraktów stosowanych w obrocie powszechnym (czyli np. relacji pomiędzy wynajmującym i najemcą mieszkania). W konsekwencji ustawodawca nie tylko pozbawił zysku wynajmujących, lecz faktycznie przerzucił na nich dodatkowe koszty w postaci np. utrzymania powierzchni handlowych (np. wydatki ponoszone w związku ze sprzątaniem, ochroną), które były do tej pory rozkładane między niego a najemców.
Nie jest też tak, że – z powodu niemożliwości świadczenia – dotychczasowe zobowiązania kontraktowe się zdezaktualizowały. Niespodziewane zamknięcie galerii (a także enigmatyczność i ogólnikowość przepisów, które nie precyzowały wszystkich skutków prawnych) doprowadziły do sytuacji, w której najemcy – choć pozbawienia możliwości obsługi klientów – korzystali nadal z lokalu, np. magazynując w nim swoje towary (które niejednokrotnie były sprzedawane online). I choć faktycznie jedna strona kontraktu nie mogła efektywnie prowadzić działalności gospodarczej w typowy (stacjonarny) sposób, również jej kontrahent odczuł finansowe skutki zakazu handlu, nie będąc w stanie w alternatywny sposób zagospodarować należącej do niego powierzchni handlowej.
Szczególna sytuacja
Nie przekonują mnie tezy, jakoby obowiązujące już rozwiązania prawne (regulacje kodeksu cywilnego) i tak zwalniały najemców od realizacji swych zobowiązań z powodu niemożliwości świadczenia. Czym innym jest bowiem ogólna reguła prawa zobowiązań (której zastosowanie uzależnione jest zawsze od niepowtarzalnej, konkretnej sytuacji i indywidualnej oceny orzekającego w sprawie sądu), czym innym natomiast generalna, mająca automatyczne i masowe zastosowanie do wszystkich kontraktów, interwencja ustawodawcy. Przyjęte przepisy wykraczają dalece poza dotychczasowe standardy prawa prywatnego oraz aksjologię obrotu gospodarczego.
Choć epidemia spowodowała trudności dla przedsiębiorców wielu branż oraz podmiotów działających na różnych rynkach, sytuacja wynajmujących powierzchnie w obiektach handlowych jest szczególna. Główną przyczyną ich pretensji względem rządzących nie są bowiem poprzednie fale koronawirusa, towarzyszące im czasowe zamknięcia galerii ani mniejszy zakres (porównując do przedsiębiorców innych branż) rządowego wsparcia, lecz interwencja ustawodawcy, który potraktował ich prawa jako mniej godne ochrony niż uprawnienia i interesy ich biznesowych kontrahentów. O ile w przypadku większości polskich przedsiębiorców (np. restauratorów, hotelarzy, organizatorów turystyki itp.) krytykę spowodował fakt uniemożliwienia prowadzenia im działalności, ewentualnie niedostateczne wsparcie ze strony władzy publicznej – właściciele powierzchni handlowych przyjęli dwa ciosy: ograniczenia i zakazy oraz zwolnienie ich kontrahentów z obowiązku zapłaty czynszu.
Mam wątpliwości, czy omawiane rozwiązania odpowiadają standardom ustrojowym (m.in. zasadzie zaufania do państwa i stanowionego przez nie prawa, ochrony praw nabytych i interesów w toku, a także społecznej gospodarki rynkowej i proporcjonalności). Obawiam się także, że postawa prawodawcy – wcielającego się w rolę arbitra profesjonalnego obrotu gospodarczego, który nowelizacją modyfikuje warunki długoterminowych kontraktów i różnicuje sytuację partnerów biznesowych – stanowi niepokojący sygnał dla innych uczestników rynku. Sygnał, który co gorsza – zamiast zachęcać przedsiębiorców do oddolnego poszukiwania scenariuszy kompromisowych – ich antagonizuje.
Krzysztof Koźmiński dr hab., radca prawny, partner w Kancelarii Jabłoński Koźmiński, kierownik Zakładu Ekonomicznej Analizy Prawa na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Warszawskiego
