Mam lokal użytkowy w budynku zarządzanym przez wspólnotę. Ostatnio większością głosów podjęła ona uchwałę wyrażającą zgodę na włączenie części korytarza do lokalu użytkowego innego właściciela i przeniesienie na niego własności (podstawa uchwały art. 22 ust. 3 pkt 5a ustawy o własności lokali). Tymczasem z tego korytarza korzystają pozostali właściciele i najemcy lokali. Czy taką uchwałę można podważyć?
Istnieją podstawy do uchylenia uchwały przez sąd. Celem uchwały wspólnoty mieszkaniowej miało być bowiem w istocie rzeczy wyłączenie pewnej powierzchni budynku z nieruchomości wspólnej – czyli opisanego korytarza. Skutkiem miałoby być powiększenie lokalu użytkowego innego właściciela w tym budynku, a w konsekwencji – zwiększenie też jego „siły” głosów oddawanych podczas zebrań wspólnoty. A to oznacza, że uchwała zmierzała do nielegalnego „wyłączenia” części składowej nieruchomości wspólnej.
Taka ocena wynika z przepisów ustawy o własności lokali (dalej: u.w.l.). Jej art. 3 ust. 1–2 natomiast stanowi, że nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, przy czym w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokalu. Co do zasady więc nieruchomość wspólna (np. korytarz w budynku wspólnoty) stanowi stosunek prawny o typie współwłasności. Kwestią odrębną jest to, że celem wspólnoty mieszkaniowej jest wykonywanie zarządu nieruchomością wspólną. Co jednak istotne, owo wykonywanie zarządu nie może jednak dotyczyć praw do lokali poszczególnych właścicieli. W uproszczeniu chodzi o to, że uchwały wspólnoty nie mogą dotyczyć wspomnianych indywidualnych praw właścicielskich.
W podobnej sprawie wypowiedział się Sąd Okręgowy w Olsztynie (wyrok z 29 września 2020 r., sygn. akt I C 257/20), który również dokonywał oceny legalności uchwał mających w założeniu przekazanie części wspólnej (korytarz w budynku) dla konkretnego właściciela lokalu użytkowego, który zyskałby prawo jego własności i zarazem zwiększoną liczbę głosów. Sąd podważył jednakże legalność takiego działania. W szczególności wskazał, że nie może uzasadniać kwestionowanych uchwał art. 22 ust. 2 pkt 5a u.w.l., który teoretycznie umożliwia podejmowanie uchwał w sprawie udzielenia zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej. Sąd wskazał m.in.: „Zmiana udziałów, która wiąże się z podjętą uchwałą, mieści się tylko formalnie w uregulowaniu art. 22 ust 3 pkt 5a ustawy, jednakże ze względu na skutki, jakie wywiera na sferę praw i obowiązków właścicieli lokali, nie może być traktowana jako możliwa do dokonania na podstawie uchwały podjętej przez większość właścicieli lokali”. Jednocześnie zaznaczono, że czynności prawne prowadzące do zmiany wielkości udziałów muszą być zaakceptowane przez wszystkich właścicieli. Natomiast w przypadku braku możliwości osiągnięcia porozumienia przez wszystkich – dopuszczalne jest poszukiwanie innych rozwiązań, czy to na drodze sądowej, czy też polubownego rozwiązania sporu z udziałem wykwalifikowanego mediatora.
A zatem odnosząc to do sprawy czytelnika, uchwała wspólnoty mieszkaniowej godzi w prawa innych członków owej wspólnoty, w tym przedsiębiorcy, który dotąd mógł swobodnie korzystać ze wspólnego korytarza. W tej sytuacji przedsiębiorca może wystąpić z powództwem o uchylenie spornych uchwał wspólnoty mieszkaniowej w trybie art. 25 u.w.l. Z jego treści wynika, że – po pierwsze – właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Po drugie – powództwo, o którym mowa w ust. 1, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie sześciu tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.
Podstawa prawna
• art. 3 ust. 1–2, art. 222 ust. 2 pkt 5a, art. 25 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1910; ost.zm. Dz.U. z 2021 r. poz. 11)
