Jeden głos może zablokować inwestycję. Jak wspólnota podejmuje decyzje o służebności

Istotny podział wspólnoty mieszkaniowej

Kluczowe znaczenie dla określenia zasad funkcjonowania wspólnoty ma rozróżnienie na tzw. małą i dużą wspólnotę mieszkaniową. Kryterium tego podziału stanowi liczba wyodrębnionych lokali w danej nieruchomości:

• do trzech – mała wspólnota;
• cztery i więcej – duża wspólnota.

Nie jest to wyłącznie różnica organizacyjna. Podział ten wywołuje istotne skutki materialnoprawne, zwłaszcza w zakresie podejmowania czynności przekraczających zwykły zarząd nieruchomością wspólną, takich jak ustanowienie służebności czy innych ograniczonych praw rzeczowych na nieruchomości wspólnej.

Mała wspólnota mieszkaniowa

W art. 19 ustawy o własności lokali ustawodawca przesądził, że do funkcjonowania małej wspólnoty należy stosować przepisy kodeksu cywilnego (dalej: k.c.) o współwłasności. Właściciele lokali działają więc w reżimie współwłasności ułamkowej, a podejmowanie czynności dotyczących nieruchomości wspólnej podlega zasadom określonym w art. 195–221 k.c.

Udział w nieruchomości wspólnej oblicza się jako iloraz powierzchni użytkowej lokalu i sumy powierzchni użytkowych wszystkich lokali w danej nieruchomości. Do takiej powierzchni dolicza się pomieszczenia przynależne, np. piwnice.

Jak podejmowane są uchwały w małej wspólnocie mieszkaniowej

Co do zasady uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali liczoną według wielkości udziałów. Możliwe jest jednak wprowadzenie zasady, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Głosowanie według tej zasady wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej, gdy suma udziałów nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela, bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie.

Czy konieczna jest jednomyślność

W doktrynie i orzecznictwie nie budzi wątpliwości, że ustanowienie służebności jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd. Prowadzi to do trwałego obciążenia nieruchomości i ogranicza sposób korzystania z niej. Służebność regulują art. 285–305[4] k.c.

W praktyce szczególne znaczenie ma art. 199 k.c. Zgodnie z nim do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W praktyce oznacza to, że w małej wspólnocie mieszkaniowej potrzebna jest jednomyślność wszystkich właścicieli lokali. Brak zgody choćby jednego blokuje skuteczne ustanowienie służebności. Alternatywą pozostaje uzyskanie zgody zastępczej sądu rejonowego. Potwierdza to m.in. postanowienie SN z 6 lipca 2011 r. (sygn. akt I CSK 714/10).

Czy obowiązkowa jest forma aktu notarialnego

Dodatkowym wymogiem jest forma czynności. Zgodnie z art. 245 par. 2 k.c. ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości wymaga aktu notarialnego. W przypadku małej wspólnoty mieszkaniowej oznacza to konieczność złożenia oświadczeń woli przez wszystkich współwłaścicieli przed notariuszem. Dopiero wtedy służebność powstanie skutecznie.

Duża wspólnota

Odmiennie został ukształtowany model funkcjonowania dużej wspólnoty mieszkaniowej. W tym przypadku należy stosować art. 20–33 u.w.l. Właściciele lokali powołują zarząd, który prowadzi sprawy wspólnoty i reprezentuje ją na zewnątrz. System opiera się na podziale na czynności zwykłego zarządu i czynności przekraczające zwykły zarząd.

Zgodnie z art. 22 ust. 1 u.w.l. organ wspólnoty może samodzielnie podejmować czynności zwykłego zarządu, natomiast czynności przekraczające ten zakres wymagają podjęcia uchwały właścicieli lokali. Wskazany przepis zawiera jedynie przykładowe wyliczenie takich czynności. Ustanowienie służebności obciążającej nieruchomość wspólną niewątpliwie mieści się w tej kategorii, ponieważ prowadzi do trwałego ograniczenia prawa własności i wpływa na sposób korzystania z nieruchomości przez ogół właścicieli.

• Czy organ wspólnoty w kwestii ustanowienia służebności może działać na podstawie pełnomocnictwa udzielonego przez wspólnotę?

W orzecznictwie odpowiedź Sądu Najwyższego na to pytanie wywołała spór. W uchwale z 5 lutego 2010 r. (sygn. akt III CZP 127/09) SN uznał, że na podstawie art. 21 ust. 3 u.w.l. „wspólnota mieszkaniowa nie może udzielić zarządowi pełnomocnictwa do złożenia oświadczenia o ustanowieniu służebności drogowej”. Stanowisko to podtrzymał w postanowieniu z 7 października 2011 r. (sygn. akt I CSK 23/11). SN wskazał w nim m.in., że skoro czynności prowadzące do obciążenia nieruchomości wspólnej służebnością nie zostały wymienione w art. 21 ust. 3 u.w.l., to wspólnota nie może udzielić zarządowi pełnomocnictwa do złożenia oświadczenia o ustanowieniu służebności drogowej (także przesyłu). SN przyjął, że w takim wypadku należałoby wrócić do zasad z art. 199 k.c., czyli do jednomyślności.

• Co to oznacza dla transakcji?

Taka wykładnia oznaczałaby, że nawet w dużej wspólnocie, gdzie decyzje co do zasady zapadają większością głosów, do ustanowienia służebności potrzebne byłyby indywidualne oświadczenia wszystkich właścicieli.

Dla inwestora lub przedsiębiorcy planującego ustanowienie służebności drogi, przesyłu lub dostępu oznacza to istotne ryzyko operacyjne. Jeden sprzeciw lub brak kontaktu z właścicielem może zablokować projekt. Pozostaje wtedy droga sądowa i wniosek o zgodę zastępczą.

Krytyka stanowiska SN

Poglądy te spotkały się z krytyką zarówno w doktrynie, jak i w orzecznictwie sądów powszechnych. Wskazuje się, że wyliczenie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu zawarte w art. 22 ust. 3 u.w.l. ma jedynie charakter przykładowy, a nie zamknięty. Obowiązek udzielenia pełnomocnictwa, wynikający z ww. regulacji, powinien obejmować wszystkie czynności przekraczające zwykły zarząd, jeżeli wymagają złożenia oświadczenia woli zarządu. Trafnie podnosi się, że trudno obronić rozwiązanie, w którym zarząd mógłby działać jako pełnomocnik przy jednych czynnościach przekraczających zwykły zarząd, natomiast byłby tej możliwości pozbawiony w przypadku innych, często podobnych.

W konsekwencji, przy przyjęciu odmiennego podejścia wynikającego z wykładni SN, organ wspólnoty mógłby działać jako pełnomocnik np. przy nabyciu nieruchomości przyległej w trybie art. 32a u.w.l. (który wprost przewiduje udzielenie zarządowi pełnomocnictwa w tym zakresie), ale nie przy nabyciu innej nieruchomości, o której mowa w art. 22 ust. 3 pkt 6a u.w.l. Analogicznie, zarząd mógłby dokonywać zmiany wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej w razie powstania nowego lokalu w wyniku nadbudowy lub przebudowy (art. 22 ust. 3 pkt 5 u.w.l.), lecz nie wtedy, gdyby konieczność zmiany udziałów wynikała z decyzji wspólnoty o zmianie przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, np. adaptacji strychu w celu powiększenia powierzchni jednego z lokali (art. 22 ust. 3 pkt 4 u.w.l.).

W doktrynie słusznie podnosi się również, że nieracjonalne byłoby przyjęcie, że ustawodawca z jednej strony nakazuje udzielanie pełnomocnictwa do każdej czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu (art. 22 ust. 2 u.w.l.), a z drugiej uzależnia skuteczność tego pełnomocnictwa wobec wszystkich właścicieli lokali od istnienia szczególnego przepisu, jakim jest art. 21 ust. 3 u.w.l. Odnosi się on de lege lata jedynie do wąskiego katalogu przy padków.

Przyjęcie koncepcji prezentowanej przez SN prowadziłoby do wniosku, że w większości spraw pełnomocnictwo udzielone zarządowi byłoby praktycznie bezskuteczne. Zarząd, działając jako pełnomocnik, nie mógłby bowiem skutecznie reprezentować wszystkich właścicieli lokali, mimo prawidłowego podjęcia uchwały, jeżeli charakter czynności prawnej (np. ustanowienie służebności) powodowałby, że złożone oświadczenie woli nie wywoływałoby skutków wobec wszystkich współwłaścicieli. Taki rezultat pozostawałby w sprzeczności z istotą oświadczeń woli ingerujących w prawo współwłasności, które z natury rzeczy oddziałują na sferę praw wszystkich właścicieli lokali.

Nie sposób również pominąć zasadności wątpliwości formułowanych wobec postulowanego przez SN stosowania art. 199 k.c. do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu w tzw. dużych wspólnotach mieszkaniowych. Art. 19 u.w.l. przewiduje bowiem odpowiednie stosowanie przepisów k.c. o współwłasności tylko wtedy, gdy liczba lokali nie przekracza trzech. W przypadku wspólnot, w których liczba lokali jest większa, ustawodawca ustanowił odrębny model zarządu, uregulowany w art. 20–32a u.w.l., jeśli nie ukształtowano go inaczej w umowie właścicieli lub w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza.

Uchwała z pełnomocnictwem powinna wystarczyć do ustanowienia służebności

Z dominującego w doktrynie stanowiska wynika, że w dużej wspólnocie uchwała podjęta na podstawie art. 22 ust. 2 u.w.l., obejmująca zgodę na czynność i udzielenie zarządowi pełnomocnictwa, powinna być wystarczająca. Oświadczenie złożone przez organ wspólnoty wywołuje wtedy skutek wobec wszystkich właścicieli, także głosujących przeciw. Ich ochroną jest prawo zaskarżenia uchwały do sądu.

W konsekwencji art. 199 k.c. nie powinien mieć zastosowania do zarządu nieruchomością wspólną w dużej wspólnocie. Jeżeli oświadczenie o ustanowieniu służebności składa zarząd wieloosobowy zgodnie z zasadami reprezentacji, na podstawie uchwały zaprotokołowanej przez notariusza, możliwy jest skuteczny wpis do księgi wieczystej.

Najbezpieczniejsza ścieżka – wszyscy u notariusza

Mimo sporów interpretacyjnych najbezpieczniejszym rozwiązaniem pozostaje stawiennictwo u notariusza wszystkich właścicieli lokali i złożenie oświadczeń woli w formie aktu notarialnego o ustanowieniu służebności.

Nadal natomiast sporne jest to, czy zarząd może skutecznie złożyć takie oświadczenie samodzielnie w imieniu wspólnoty mieszkaniowej na podstawie uchwały. ©℗