Portal DOM: nowe plany resorty rozwoju dotyczące cen mieszkań i rankingu deweloperów wywołują dyskusje

Portal DOM jeszcze nie ruszył, a już rząd planuje w nim zmiany. Ministerstwo Rozwoju i Technologii przymierza się do zamieszczenia w nim rankingu deweloperów, a także cen ofertowych i jednostkowych mieszkań. Te plany budzą mieszane uczucia wśród ekspertów.

Konkretne ceny lokali i ocena deweloperów

Portal DOM powołuje do życia nowelizacja z 17 października 2025 r. ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (ustawa deweloperska). 7 listopada trafiła ona na biurko prezydenta i czeka na podpis. Celem portalu jest zapewnienie każdemu bezpłatnego dostępu do informacji o średnich cenach transakcyjnych mieszkań i domów jednorodzinnych w wybranej lokalizacji, co ma ułatwić porównywanie ofert i wybór tych najkorzystniejszych. Jego uruchomienie planowane jest w ciągu 16 miesięcy od ogłoszenia noweli w Dzienniku Ustaw. Koszty jego utworzenia i funkcjonowania będą pokrywane ze środków gromadzonych w Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (DFG).

Tomasz Lewandowski, wiceminister rozwoju i technologii, ma dalsze, ambitne plany. Chce portal rozbudować. Zależy mu na tym, aby publikowane tam były nie tylko średnie, lecz także ofertowe ceny mieszkań. Chce udostępnić również dane o cenach jednostkowych. – Pod warunkiem jednak, że w przestrzeni publicznej nie pojawią się zbyt duże emocje związane z ujawnianiem danych dotyczących konkretnych mieszkań, w tym informacji o tym, za ile ktoś kupił lub sprzedał lokal – zastrzega.

Wiceminister nie widzi niczego złego w podawaniu cen jednostkowych. Już dziś można je bowiem sprawdzać w oparciu o dane z Rejestru Cen Nieruchomości (RCN) i to całkowicie bezpłatnie.

RCN to publiczna baza danych prowadzona przez starostów, zawierająca rzeczywiste ceny transakcyjne nieruchomości, pochodzące z aktów notarialnych. Od niedawna dostęp do niej stał się darmowy.

Tomasz Lewandowski uspokaja, że cena jednostkowa nie jest daną osobową w rozumieniu RODO. Tłumaczy też, że dziś, jeśli sąsiad się wyprowadza, a ktoś inny się wprowadza, to znając dokładny adres, można w RCN bezpłatnie sprawdzić, za ile dana osoba kupiła lub sprzedała mieszkanie.

Resort rozwoju planuje również stworzyć na portalu DOM ranking deweloperów oparty na danych z Ubezpieczeniowego Funduszu Gwarancyjnego, który prowadzi Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.

– W DFG dostępne są informacje o opóźnieniach w realizacji inwestycji oraz o dokonanych wypłatach gwarancyjnych. Dlatego stworzenie takiego rankingu nie powinno być trudne. Zależy mi, aby kupujący mógł samodzielnie ocenić, czy zakup nieruchomości od danego dewelopera wiąże się z dodatkowym ryzykiem. Takie narzędzie może zwiększyć poczucie bezpieczeństwa konsumentów – twierdzi wiceminister.

Bałagan w cenach mieszkań

Polski Związek Firm Deweloperskich uważa, że zmiana dotycząca publikacji cen na portalu DOM jest potrzebna. Natomiast ma zastrzeżenia do propozycji dotyczącej rankingu deweloperów.

– W 2025 r. uchwalono ustawy, które ujawniają różne rodzaje danych o cenach nieruchomości. Jedne dotyczą cen transakcyjnych, inne danych z RCN, a jeszcze inne cen ofertowych. Te dane powinny być ze sobą powiązane, a portal DOM daje na to szansę – uważa Michał Leszczyński, dyrektor działu prawnego PZFD.

Chwali propozycję publikacji na portalu cen ofertowych, czyli tych, które obecnie deweloperzy wysyłają na portal dane.gov.pl. – Dziś są one udostępniane w sposób kompletnie nieużyteczny dla zwykłego człowieka. Dane są rozbite, trudne do przejrzenia i praktycznie niefunkcjonalne. Portal dane.gov.pl po prostu nie nadaje się do codziennego korzystania – uważa Leszczyński.

Według niego absurdem jest również, że dziś każda osoba fizyczna może bezpłatnie uzyskać dane o konkretnej transakcji, natomiast przy tworzeniu portalu DOM upierano się przy podawaniu tylko średnich cen.

Natomiast pomysł wprowadzenia rankingu deweloperów budzi u niego mieszane uczucia.

– Nie wiadomo, co miałoby być oceniane. Jeśli ministerstwo chce pokazywać informacje ważne dla rynku, np. o wypłatach z DFG po upadłości dewelopera, to jak najbardziej powinno to być jawne i traktowane jako potwierdzenie, że pieniądze klientów są dobrze chronione w obecnym systemie. Ale nie chciałbym, żeby ranking stał się zbiorem przypadkowych danych, które nic nie mówią o jakości pracy firm – komentuje Michał Leszczyński.

Naruszenie prywatności

Prawnicy mają podzielone zdania.

– Bardzo dobrym pomysłem jest publikacja cen jednostkowych. Pozwoli to na dynamiczną obserwację zmian cen w czasie. Będzie to szczególnie interesujące wtedy, kiedy rynek idzie szybko do góry (jak ostatnio) lub w dół – komentuje Maciej Górski, adwokat, partner w GPLF Górski & Partners Law.

W jego opinii zarzuty w zakresie ochrony prywatności w przypadku publikacji cen jednostkowych są bezzasadne. – Już teraz możliwy jest dostęp do nich, nie tylko przez RCN, ale także przez płatne portale – podkreśla prawnik.

Widzi natomiast wady planów dotyczących rankingu. – Z jednej strony upublicznianie informacji na temat nieuczciwych deweloperów to dobry pomysł. Z drugiej jednak – nie każde opóźnienie świadczy o nieuczciwości dewelopera. Nierzadko nie są one jego wyłączną winą. Często są spowodowane okolicznościami od niego niezależnymi, a nawet leżącymi po stronie organów administracji – podkreśla prawnik.

Inaczej na plany dotyczące portalu DOM patrzy dr Agnieszka Grabowska-Toś, radca prawny, partner zarządzający w Kancelarii Radców Prawnych Kania Stachura Toś. W jej ocenie rozszerzenie informacji podawanych na portalu o ceny jednostkowe to krok w złym kierunku – naruszałoby to konstytucyjne prawo do prywatności (art. 47 Konstytucji RP).

– To, że ustawodawca w szybkim trybie poselskim umożliwił dostęp do danych z RCN, nie powinno stanowić uzasadnienia do dalszego obniżania standardu ochrony danych dotyczących nabywców i ich nieruchomości. Nie przypadkiem w art. 57f ust. 5 ustawy deweloperskiej, regulującej portal DOM, wyraźnie wskazano, że statystyki mają być publikowane w sposób uniemożliwiający identyfikację osób i nieruchomości. Ten standard powinien zostać zachowany – podkreśla.

Natomiast pozytywnie ocenia pomysł stworzenia rankingu deweloperów opartego na danych z Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. – Z perspektywy bezpieczeństwa konsumentów wiarygodność dewelopera, terminowość realizacji inwestycji i brak problemów, które skutkowałyby wypłatą środków z tego funduszu, są znacznie ważniejsze niż informacja, za ile ktoś z sąsiedztwa kupił mieszkanie rok temu – podkreśla. ©℗