Od przeznaczenia gruntu zależy sposób księgowania

Nasz klient, spółka z o.o., planuje zakup gruntu z budynkiem, który potem zostanie rozebrany i na tym terenie zostaną wzniesione domy jednorodzinne na sprzedaż. Jak należy ująć taki zakup w księgach rachunkowych?

W stanie prawnym wskazanym w pytaniu najważniejsza jest kwalifikacja nabytego gruntu, bo to ona będzie decydowała o jego przeznaczeniu. I tak w przypadku nabycia budynku, który ma zostać rozebrany, należy ten zakup zaliczyć do kosztów działalności – pozostałych kosztów operacyjnych w dacie rozbiórki.

Jeśli zaś jednostka nabywa grunt na potrzeby zrealizowania przedsięwzięcia deweloperskiego, to musi zaliczyć ten grunt do towarów. Będzie on podlegał odsprzedaży łącznie z wybudowanymi potem domami jednorodzinnymi. Takie podejście wynika z pkt 7.2. Krajowego Standardu Rachunkowości nr 8 „Działalność deweloperska”. Mówi on o tym, że „do dnia rozpoczęcia przedsięwzięcia deweloperskiego posiadany przez dewelopera grunt lub prawo wieczystego użytkowania gruntu, na którym jest lub będzie posadowiony przedmiot przedsięwzięcia deweloperskiego, jest zależnie od stanu faktycznego w momencie nabycia klasyfikowany i wykazywany w bilansie jako: towar (...), inwestycja w nieruchomości (...), środek trwały (...)”.

Nabyty grunt będzie towarem, jeśli deweloper zakupił grunt dla realizacji ściśle określonego przedsięwzięcia deweloperskiego, jednak jego rozpoczęcie zostało opóźnione (np. ze względów finansowych lub prawnych). Wykazuje się go w cenie nabycia, przy czym do czasu rozpoczęcia przedsięwzięcia deweloperskiego cena ta:

• jest powiększana o koszty związane z przystosowaniem gruntu do stanu zdatnego do używania lub wprowadzenia do obrotu, takie jak np. koszty odrolnienia, rekultywacji terenu, karczowania, rozbiórki zbędnych zabudowań, uzbrojenia terenu itd., zgodnie z art. 28 ust. 2 ustawy o rachunkowości;
• może w uzasadnionych przypadkach być powiększana o koszty finansowania zewnętrznego związanego z zakupem i przystosowaniem do stanu zdatnego do sprzedaży gruntu lub prawa wieczystego użytkowania gruntu oraz pomniejszana o przychody z tego tytułu.

Nabyty grunt będzie inwestycją w nieruchomości – w przypadku gdy deweloper zakupił grunt bez zamiaru realizacji ściśle określonego przedsięwzięcia deweloperskiego. Jak wskazuje KSR 8, w takiej sytuacji grunt lub prawo mogą być wycenione według zasad stosowanych do nieruchomości inwestycyjnych, tj. w cenie nabycia bądź w cenie rynkowej lub inaczej określonej wartości godziwej. Jeżeli poniesiono koszty przystosowania gruntu (np. koszty odrolnienia, rekultywacji terenu, karczowania, rozbiórki zbędnych zabudowań), to w razie jego wyceny w cenie nabycia zwiększają one tę cenę, natomiast w przypadku jego wyceny w cenie rynkowej koszty przystosowania gruntu obciążają pozostałe koszty operacyjne.

Z kolei jako środek trwały będzie wykazywany grunt, który pierwotnie miał być wykorzystywany na własne potrzeby dewelopera. Wtedy wycenia się go w takim przypadku w cenie nabycia, która obejmuje koszty finansowania zewnętrznego poniesione do dnia przyjęcia środka trwałego do użytkowania. Warto przy tym pamiętać, że cenę nabycia zwiększają koszty przystosowania gruntu, np. odrolnienia, rekultywacji terenu, karczowania oraz rozbiórki zbędnych zabudowań itp. ©℗