Klientem naszego biura jest Y spółka z o.o. (podatnik VAT czynny), która świadczy wyłącznie usługi informatyczne (opodatkowane VAT). Spółka nabyła na licytacji komorniczej 3 lutego 2023 r. (dzień uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności) budynek biurowy położony w Rzeszowie za 1 400 000 zł. Z prawem własności budynku użytkowego związany jest udział w prawie własności gruntu o wartości 200 000 zł.

Budynek został wybudowany przez poprzedniego właściciela (firmę X) i oddany do używania w lipcu 2017 r. Firma X (podatnik VAT czynny) wynajmowała ten budynek w ramach działalności gospodarczej innej firmie na biuro. Od 2017 r. w budynku nie były prowadzone żadne prace remontowe, ulepszeniowe, adaptacyjne czy modernizacyjne. Na udokumentowanie dostawy tego budynku komornik sądowy (w imieniu i na rachunek dłużnika, tj. firmy X.) wystawił 3 lutego 2023 r. fakturę na 1 400 000 zł, stosując do tej dostawy zwolnienie z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Spółka Y otrzymała tę fakturę końcową 3 lutego 2023 r. W dacie przybicia wystawiona została przez komornika sądowego (i otrzymana przez spółkę) faktura zaliczkowa dokumentująca przekształcenie wpłaconego wadium. Do tej zaliczki komornik sądowy również zastosował zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Zapłaty za nabyty budynek (a także wpłaty wadium) spółka dokonała na rachunek bankowy komornika sądowego. Spółka nabyła budynek z przeznaczeniem na biuro, a przed rozpoczęciem jego używania nie prowadziła tam żadnych prac remontowo-ulepszeniowych. Przyjmując budynek do używania i wprowadzając go do ewidencji środków trwałych w lutym 2023 r., spółka wybrała liniową metodę amortyzacji. Rokiem podatkowym jest dla niej rok kalendarzowy, a VAT i zaliczki na CIT rozlicza na zasadach ogólnych za okresy miesięczne i nie jest spółką nieruchomościową. Jak Y powinna rozliczyć nabycie tego budynku użytkowego na licytacji komorniczej na gruncie VAT, CIT i PCC? ©℗
VAT
Opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju (art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT). Przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (art. 7 ust. 1 ustawy o VAT), a towary to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (art. 2 pkt 6 ustawy o VAT). W przypadku towarów niewysyłanych ani nietransportowanych miejscem dostawy towarów jest miejsce, w którym towary znajdują się w momencie dostawy (art. 22 ust. 1 pkt 3 ustawy o VAT). Zakupiony budynek użytkowy znajduje się w Rzeszowie, a zatem jego miejsce dostawy jest w Polsce.
Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu VAT, powinna być dokonana przez podatnika VAT działającego w takim charakterze. Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą bez względu na cel lub rezultat takiej działalności (art. 15 ust. 1 ustawy o VAT). Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych (art. 15 ust. 2 ustawy o VAT).
Sprzedaż nieruchomości w trybie egzekucji stanowi odpłatną dostawę towarów, co oznacza, że zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT objęta jest zakresem przedmiotowym opodatkowania VAT (por. interpretacja indywidualna dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 21 października 2021 r., nr 0113-KDIPT1-4012.600.2021.2.PRP).
W analizowanej sprawie spółka Y nabyła budynek na licytacji komorniczej. Istotne znaczenie ma to, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów (np. nieruchomości) będących własnością dłużnika będzie opodatkowana VAT, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik. Sprzedawany na licytacji przez komornika sądowego budynek należał do majątku firmy X będącej podatnikiem VAT czynnym, a zatem dostawa tego budynku podlega VAT.
Uwaga! Stosownie do art. 18 ustawy o VAT komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów.
Podsumowując, w analizowanej sprawie podatnikiem VAT z tytułu dostawy tego budynku jest firma X, jednak VAT od tej dostawy rozlicza komornik sądowy, który wystawia też fakturę na jej udokumentowanie. Przekształcenie wadium w zaliczkę także prawidłowo zostało udokumentowane fakturą zaliczkową przez komornika sądowego. Jeżeli bowiem na dłużniku spoczywa obowiązek podatkowy związany ze sprzedażą towarów, to organ egzekucyjny lub komornik sądowy jest zobowiązany do wystawienia faktury w imieniu i na rzecz dłużnika (por. interpretacja indywidualna dyrektora KIS z 15 grudnia 2021 r., nr 0111-KDIB3-1.4012.891.2021.2.AB). Wynika to z art. 106c pkt 2 ustawy o VAT, zgodnie z którym faktury dokumentujące dostawę towarów, o której mowa w art. 18 ustawy o VAT, z tytułu której na dłużniku ciąży obowiązek podatkowy, wystawiają w imieniu i na rzecz dłużnika komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów kodeksu postępowania cywilnego. W przypadku, o którym mowa w art. 106c ustawy o VAT, faktura powinna zawierać m.in. nazwę i adres organu egzekucyjnego lub imię i nazwisko komornika sądowego oraz jego adres, a w miejscu określonym dla podatnika – imię i nazwisko lub nazwę dłużnika oraz jego adres (art. 106e ust. 1 pkt 20 ustawy o VAT). Prawidłowo zatem na udokumentowanie zakupu tego budynku użytkowego w drodze licytacji komorniczej spółka Y otrzymała fakturę wstawioną przez komornika sądowego jako płatnika (w imieniu i na rachunek podatnika, tj. firmy X).
Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że komornik sądowy do dostawy budynku zastosował zwolnienie z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem zwalnia się z VAT dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż dwa lata.
Z kolei przez pierwsze zasiedlenie – w myśl art. 2 pkt 14 ustawy o VAT – rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:
a) wybudowaniu lub
b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30 proc. wartości początkowej.
Dostawa budynków, budowli lub ich części jest co do zasady zwolniona z VAT. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż dwa lata (por. interpretacja indywidualna dyrektora KIS z 5 stycznia 2022 r., nr 0111-KDIB3-3.4012.580.2021.2.MS).
Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że lokal użytkowy został wybudowany przez poprzedniego właściciela (firmę X) w lipcu 2017 r. Firma X (podatnik VAT czynny) wynajmowała w ramach działalności gospodarczej ten budynek innej firmie na biuro. Od lipca 2017 r. w budynku nie były prowadzone żadne prace remontowe, ulepszeniowe, adaptacyjne czy modernizacyjne. W związku z tym należy przyjąć, że spełnione były przesłanki do zastosowania do dostawy tego budynku zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.
W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu (art. 29a ust. 8 ustawy o VAT). Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę VAT (albo zwolnienie z VAT), jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych (por. wiążące informacje stawkowe dyrektora KIS z 15 lutego 2022 r., nr 0111-KDSB2-1.440.344.2021.4.JD, z 26 stycznia 2022 r., nr 0111-KDSB2-2.440.259.2021.5.MS). Skoro dostawa budynku nabytego przez Y jest zwolniona z VAT, to ze zwolnienia korzysta również związany z tym budynkiem grunt, na którym jest on posadowiony.
Na marginesie należy zaznaczyć, że jeżeli udokumentowane działania organów egzekucyjnych lub komorników sądowych, o których mowa w art. 18 ustawy o VAT, nie doprowadziły – na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika – do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów, o której mowa w art. 18 ustawy o VAT, zwolnień z podatku, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 3 i 9‒10a ustawy o VAT, to przyjmuje się, że warunki zastosowania zwolnień z podatku nie są spełnione (art. 43 ust. 21 ustawy o VAT). Na regulację te zwracają uwagę organy podatkowe (por. interpretacja indywidualna dyrektora KIS z 21 października 2021 r., nr 0113-KDIPT1-4012.600.2021.2.PRP). Rozumiem jednak, że w analizowanym przypadku komornik sądowy miał prawo do zastosowania zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.
Zatem można przyjąć, że prawidłowo zastosował zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT do dostawy przedmiotowego budynku użytkowego i udokumentował tę sprzedaż fakturą na kwotę brutto 1 400 000 zł.
Zasadniczo z faktur wystawionych przez komornika dokumentujących dostawę nieruchomości (sprzedawanych w imieniu dłużników) nabywca może odliczyć podatek naliczony na zasadach ogólnych, tj. m.in. pod warunkiem, że dostawa tej nieruchomości nie korzystała ze zwolnienia z VAT. W analizowanym przypadku dostawa budynku użytkowego korzystała jednak ze zwolnienia z VAT, a zatem w związku z nabyciem tego budynku nie został wygenerowany podatek naliczony – zarówno w przypadku faktury zaliczkowej (dokumentującej przekształcenie wpłaconego wadium w zaliczkę), jak i faktury końcowej (dokumentującej dostawę budynku).
Podsumowując, nabycie tego lokalu jest neutralne na gruncie VAT i spółka Y nie wykazuje wartości tego nabycia w JPK_V7M. ©℗
PCC
Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem, wśród których znajdują się m.in. umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych (art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o PCC).
Uwaga! Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę (art. 535 par. 1 kodeksu cywilnego).
PCC podlegają także zmiany ww. umów, jeżeli powodują one podwyższenie podstawy opodatkowania PCC, oraz orzeczenia sądów, w tym również polubownych, oraz ugody, jeżeli wywołują one takie same skutki prawne (art. 1 ust. 1 pkt 2 i 3 ustawy o PCC). Przepisy ustawy o PCC o czynnościach cywilnoprawnych stosuje się odpowiednio do przedmiotów opodatkowania określonych w art. 1 ust. 1 pkt 2 i 3 ustawy o PCC (art. 1 ust. 2 pkt 2 ustawy o PCC).
Należy podkreślić, że zgodnie z przepisami części trzeciej tytułu II działu VI kodeksu postępowania cywilnego, jeżeli nabywca spełni warunki licytacyjne, to uzyskuje prawo do przysądzenia, na podstawie którego następnie staje się właścicielem nieruchomości. Tym samym uprawomocnienie się postanowienia o przysądzeniu własności powoduje przejście własności w zamian za wcześniej uiszczoną cenę. Postanowienie to wywołuje tożsamy skutek jak umowa sprzedaży. Zatem nabycie nieruchomości lub udziału w nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym na gruncie ustawy o PCC kwalifikowane jest jako sprzedaż. Takie nabycie podlega zatem opodatkowaniu PCC na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a w zw. z art. 1 ust. 1 pkt 3 ustawy o PCC i w świetle art. 4 pkt 1 ustawy o PCC obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym. Oznacza to, że do takiego nabycia mają również zastosowanie inne przepisy ustawy o PCC odnoszące się do sprzedaży, w szczególności art. 6 ust. 1 pkt 1 oraz art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o PCC (por. interpretacja indywidualna dyrektora KIS z 29 czerwca 2021 r., nr 0111-KDIB2-2.4014.90.2021.1.MZ).
Czynności cywilnoprawne podlegają PCC, jeżeli ich przedmiotem są rzeczy znajdujące się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub prawa majątkowe wykonywane na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej (art. 1 ust. 4 pkt 1 ustawy o PCC). Przedmiotowa nieruchomość znajduje się w Rzeszowie, a zatem warunek ten jest spełniony.
W interesującym nas zakresie należy wskazać, że stosownie do art. 2 pkt 4 lit. a oraz b ustawy o PCC nie podlegają PCC czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:
a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
– umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
– umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
W analizowanej sprawie dostawa budynku użytkowego korzysta ze zwolnienia z VAT, ale przedmiotem tej czynności jest nieruchomość, dlatego wyłączenie z opodatkowania zawarte w art. 2 pkt 4 lit. b ustawy o PCC nie znajdzie zastosowania i nabycie tego budynku użytkowego należy opodatkować PCC.
Obowiązek zapłaty PCC ciąży na podatnikach tego podatku (art. 5 ust. 1 ustawy o PCC). Przy umowie sprzedaży obowiązek podatkowy ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 ustawy o PCC). Od przedmiotów opodatkowania określonych w art. 1 ust. 1 pkt 3 ustawy o PCC obowiązek podatkowy powstaje z chwilą uprawomocnienia się orzeczenia sądu, doręczenia wyroku sądu polubownego lub zawarcia ugody (art. 3 ust. 1 pkt 3 ustawy o PCC). Tak więc momentem powstania obowiązku podatkowego w PCC w związku z wydaniem postanowienia sądu o przysądzeniu własności nieruchomości oraz udziału w prawie współwłasności innej nieruchomości jest dzień uprawomocnienia się tego postanowienia. Z tym bowiem dniem następuje przeniesienie własności na rzecz nabywcy (por. interpretacja indywidualna dyrektora KIS z 29 czerwca 2021 r., nr 0111-KDIB2-2.4014.90.2021.1.MZ) – w analizowanej sprawie będzie to 3 lutego 2023 r.
Przy umowie sprzedaży podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego (art. 6 ust. 1 pkt 1 pkt 1 ustawy o PCC). Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów (art. 6 ust. 2 ustawy o PCC; zob. także art. 6 ust. 3 i 4 ustawy o PCC).
W analizowanej sprawie spółka nabyła nieruchomość za 1 400 000 zł. Zakładam, że cena ta odpowiadała wartości rynkowej, stanowi więc ona podstawę opodatkowania PCC. Stawka PCC od umowy sprzedaży nieruchomości wynosi 2 proc. (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o PCC). W analizowanej sprawie nie znajdą zastosowania zwolnienia określone w art. 8 i art. 9 ustawy o PCC. Zatem PCC od nabycia tej nieruchomości na licytacji komorniczej wyniesie 28 000 zł (1 400 000 zł x 2 proc.).
Podatnicy są obowiązani, bez wezwania organu podatkowego, złożyć deklarację w sprawie PCC, według ustalonego wzoru (tj. PCC-3), oraz obliczyć i wpłacić podatek w terminie 14 dni od dnia powstania obowiązku podatkowego, z wyłączeniem przypadków, gdy podatek jest pobierany przez płatnika (art. 10 ust. 1 ustawy o VAT). Spółka powinna więc złożyć deklarację PCC-3 do 20 lutego 2023 r., ponieważ 18 lutego to sobota.©℗
CIT
Kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów ze źródła przychodów lub w celu zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1 ustawy o CIT (art. 15 ust. 1 zdanie pierwsze ustawy o CIT). Stosownie do art. 16 ust. 1 pkt 1 ustawy o CIT nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na:
a) nabycie gruntów lub prawa wieczystego użytkowania gruntów, z wyjątkiem opłat za wieczyste użytkowanie gruntów,
b) nabycie lub wytworzenie we własnym zakresie innych niż wymienione w lit. a środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym również wchodzących w skład nabytego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanych części,
c) ulepszenie środków trwałych, które zgodnie z art. 16g ust. 13 ustawy o CIT powiększają wartość środków trwałych, stanowiącą podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych.
Wydatki te, zaktualizowane zgodnie z odrębnymi przepisami, pomniejszone o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 16h ust. 1 pkt 1 ustawy o CIT, są jednak kosztem uzyskania przychodów w przypadku odpłatnego zbycia środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na czas ich poniesienia.
Kosztem uzyskania przychodów są natomiast odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne) dokonywane zgodnie z art. 16a–16m ustawy o CIT, przy czym w przypadku spółek nieruchomościowych odpisy dotyczące środków trwałych zaliczonych do grupy 1 Klasyfikacji Środków Trwałych (KŚT) nie mogą być w roku podatkowym wyższe niż dokonywane zgodnie z przepisami o rachunkowości odpisy amortyzacyjne lub umorzeniowe z tytułu zużycia środków trwałych, obciążające w tym roku podatkowym wynik finansowy jednostki (art. 15 ust. 6 ustawy o CIT).
Stosownie do art. 16a ust. 1 pkt 1 ustawy o CIT amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 16c ustawy o CIT, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością – o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 17a pkt 1 ustawy o CIT, zwane środkami trwałymi.
Jak rozumiem, nabyty na licytacji komorniczej na własność przez spółkę Y budynek użytkowy jest kompletny i zdatny do użytku w dniu przyjęcia do używania, jego przewidywany okres używania jest dłuższy niż rok, a budynek ma być wykorzystywany przez spółkę na potrzeby związane z prowadzoną przez nią działalnością gospodarczą (znajdować się ma w nim siedziba biura), tak więc spełnia on definicję środka trwałego.
Uwaga! Amortyzacji nie podlegają grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów – zwane odpowiednio środkami trwałymi lub wartościami niematerialnymi i prawnymi (art. 16c pkt 1 ustawy o CIT).
Zatem dokonywane odpisy amortyzacyjne od wartości początkowej tego budynku spółka będzie mogła zaliczać w ciężar kosztów uzyskania przychodów. Natomiast grunt – mimo że stanowi dla Y środek trwały – nie podlega amortyzacji.
W razie odpłatnego nabycia za wartość początkową środków trwałych uważa się cenę ich nabycia (art. 16g ust. 1 pkt 1 ustawy o CIT). Za cenę nabycia uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania, a w szczególności o koszty transportu, załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze, montażu, instalacji i uruchomienia programów oraz systemów komputerowych, opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji, oraz pomniejszoną o podatek od towarów i usług, z wyjątkiem przypadków, gdy zgodnie z odrębnymi przepisami podatek od towarów i usług nie stanowi podatku naliczonego albo podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty należnego podatku o podatek naliczony albo zwrot różnicy podatku w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług (art. 16g ust. 3 zdanie pierwsze ustawy o CIT).
W analizowanej sprawie nieruchomość została nabyta za 1 400 000 zł, w tym wartość gruntu 200 000 zł, natomiast VAT z uwagi na zwolnienie nie wystąpił. Zarazem spółka poniosła wydatki na PCC w łącznej wysokość 28 000 zł, w tym: 24 000 zł (1 200 000 zł x 2 proc.) przypada na wartość budynku, a 4000 zł (200 000 zł x 2 proc.) przypada na wartość gruntu. Na potrzeby schematu rozliczenia zakładam, że wydatek na PCC spółka poniosła do dnia wprowadzenia przedmiotowego budynku użytkowego oraz gruntu do ewidencji środków trwałych, a zatem należy je uwzględnić w wartości początkowej tych środków trwałych. Z przedstawionego stanu faktycznego nie wynikają inne koszty poniesione w związku z nabyciem tej nieruchomości (np. koszty sądowe), a zatem zostaną one pominięte w schemacie rozliczenia. Wartość początkowa budynku użytkowego wyniesie więc 1 224 000 zł (1 200 000 zł + 24 000 zł), a wartość gruntu 204 000 zł (200 000 zł + 4000 zł).
Przypomnijmy, że grunt nie podlega amortyzacji. Natomiast – jak wynika z przedstawionego stanu faktycznego – spółka amortyzuje ten budynek użytkowy według metody liniowej z zastosowaniem ustawowej rocznej stawki amortyzacyjnej. Zgodnie z metodą liniową, o której mowa w art. 16i ust. 1 ustawy o CIT, odpisów amortyzacyjnych od środków trwałych dokonuje się przy zastosowaniu stawek amortyzacyjnych określonych w wykazie stawek amortyzacyjnych i zasad, o których mowa w art. 16h ust. 1 pkt 1 ustawy o CIT. Zgodnie z wykazem rocznych stawek amortyzacyjnych roczna stawka amortyzacyjna w przypadku budynków niemieszkalnych (grupa 10 KŚT) wynosi 2,5 proc.
Zakładam, że spółka dokonuje miesięcznych odpisów amortyzacyjnych. Zatem miesięczny odpis amortyzacyjny od przedmiotowego budynku użytkowego wynosi: 2550 zł [(1 224 000 zł x 2,5 proc.) : 12 miesięcy)].
Odpisów amortyzacyjnych dokonuje się od wartości początkowej środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych:
  • począwszy od pierwszego miesiąca następującego po miesiącu, w którym ten środek lub wartość wprowadzono do ewidencji,
  • do końca tego miesiąca, w którym następuje zrównanie sumy odpisów amortyzacyjnych z ich wartością początkową lub w którym postawiono je w stan likwidacji, zbyto lub stwierdzono ich niedobór.
Suma odpisów amortyzacyjnych obejmuje również odpisy, których zgodnie z art. 16 ust. 1 ustawy o CIT nie uważa się za koszty uzyskania przychodów (art. 16h ust. 1 pkt 1 ustawy o CIT).
Pierwszego odpisu amortyzacyjnego w wysokości 2550 zł od nabytego budynku użytkowego spółka będzie mogła dokonać za marzec 2023 r.
Uwaga! Podatnicy dokonują wyboru jednej z metod amortyzacji określonych w art. 16i–16k ustawy o CIT dla poszczególnych środków trwałych przed rozpoczęciem ich amortyzacji. Wybraną metodę stosuje się do pełnego zamortyzowania danego środka trwałego (art. 16h ust. 2 ustawy o CIT).
Ponadto należy zaznaczyć, że, jak wynika z objaśnień ministra finansów z 20 grudnia 2019 r. („Wykaz podatników VAT”), „Obowiązek sprawdzania, czy wskazany rachunek do zapłaty widnieje w Wykazie nie dotyczy płatności z tytułu zajętej przez komornika lub organ egzekucyjny wierzytelności. W takiej sytuacji dokonywana na rzecz komornika sądowego lub organu egzekucyjnego płatność nie stanowi zapłaty za nabyte towary lub usługi. W tym przypadku, w miejsce obowiązku zapłaty kontrahentowi za nabyte towary lub usługi wstępuje nowy tytuł płatności – realizacja zajęcia wierzytelności. Realizując zajęcie wierzytelności podatnik (nabywca) nie będzie miał obowiązku sprawdzania, czy wskazany przez komornika sądowego lub organ egzekucyjny rachunek został zamieszczony w Wykazie, gdyż płatność nie dotyczy transakcji określonej w art. 19 ustawy z dnia 6 marca 2018 r. – Prawo przedsiębiorców za dostawę towarów lub świadczenie usług potwierdzonych fakturą wystawioną przez podatnika VAT czynnego. Mamy w tym przypadku do czynienia ze szczególnym charakterem relacji prawnej, który decyduje o braku konieczności dokonania sprawdzenia Wykazu przez nabywcę. Nabywca w tej sytuacji dokonuje bowiem płatności na rzecz komornika sądowego lub organu egzekucyjnego w ramach realizacji otrzymanego zajęcia wierzytelności pieniężnej”. Zatem należy przyjąć, że dokonanie zapłaty za nabytą na licytacji komorniczej nieruchomość na rachunek bankowy komornika sądowego – jak ma to miejsce w analizowanym przypadku – nie pozbawia spółki prawa do zaliczenia w ciężar kosztów uzyskania przychodów (art. 15d ustawy o CIT). ©℗
Schemat rozliczenia zakupu środka trwałego na licytacji komorniczej*©℗
1. JAKI PODATEK
VAT:
Podatek należny: nie wystąpi
Podatek naliczony: nie wystąpi
PCC:
Podstawa opodatkowania: 1 400 000 zł
Podatek: 28 000 zł (1 400 000 zł x 2 proc.)
CIT:
Przychody: nie wystąpią
Koszty uzyskania przychodów: odpisy amortyzacyjne w wysokości 2550 zł miesięcznie
2. W JAKIEJ DEKLARACJI WYKAZAĆ PODATEK
VAT: Spółka nie wykazuje wartości nabycia budynku w JPK_V7M.
PCC: W PCC-3 spółka wykazuje podstawę opodatkowania w wysokości 1 400 000 zł i podatek w wysokości 28 000 zł.
CIT: Spółka od marca 2023 r. może dokonywać odpisów amortyzacyjnych w wysokości 2550 zł miesięcznie i zaliczać je do kosztów uzyskania przychodów, a po zakończeniu roku podatkowego uwzględnić w zeznaniu CIT-8 za 2023 r. (i za następne lata, aż do pełnego zamortyzowania lub zbycia tego środka trwałego).
3. TERMIN ZŁOŻENIA DEKLARACJI
JPK_V7M: 27 marca 2023 r. (25 marca 2023 r. to sobota)
PCC-3: 20 lutego 2023 r. (18 lutego to sobota)
CIT-8: 1 kwietnia 2024 r. (31 marca 2024 r. to niedziela).
* W schemacie rozliczenia zostały pominięte inne zdarzenia/czynności.
Podstawa prawna
art. 2 pkt 6 i 14, art. 5 ust. 1 pkt 1, art. 7 ust. 1, art. 15, art. 18, art. 22 ust. 1 pkt 3, art. 29a ust. 8, art. 43 ust. 1 pkt 10, art. 43 ust. 21, art. 106c pkt 2, art. 106e ust. 1 pkt 20 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 931; ost.zm. Dz.U. z 2022 r. poz. 2707)
rozporządzenie ministra finansów, inwestycji i rozwoju z 15 października 2019 r. w sprawie szczegółowego zakresu danych zawartych w deklaracjach podatkowych i w ewidencji w zakresie podatku od towarów i usług (Dz.U. poz. 1988; ost.zm. Dz.U. z 2022 r. poz. 2810)
art. 1 ust. 1, 2 i 4, art. 2 pkt 4, art. 3 ust. 1 pkt 3, art. 4 pkt 1, art. 6, art. 7 ust. 1 pkt 1, art. 8, art. 9 ustawy z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 111; ost.zm. Dz.U. z 2022 r. poz. 2180)
art. 15 ust. 1, art. 15d, art. 16–16m ustawy z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 2587; ost.zm. Dz.U. z 2025 r. poz. 185)
art. 535 par. 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 1360; ost.zm. Dz.U. z 2022 r. poz. 2339)
część trzecia tytuł II dział VI ustawy z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1805; ost.zm. Dz.U. z 2022 r. poz. 2600)