Przez pierwsze dwa lata, obowiązywania przepisów, które pozwalają na realizację inwestycji na podstawie ZPI mamy ich w kraju ledwie 16. Szkoda, bo to narzędzie daje gminom możliwość oczekiwania od inwestora, że przy okazji realizacji inwestycji głównej sfinansuje inwestycję uzupełniającą.

Może nią być szkoła, przedszkole, park, droga czy infrastruktura techniczna. Strony uzgodnią to w umowie urbanistycznej. Czas pokazał, że te uzgodnienia są długotrwałe. Inwestorzy nie wiedzą czego się mogą spodziewać po gminie, gdyby zdecydowali się realizować inwestycję na podstawie ZPI. Z kolei gminy często nie wiedzą czego oczekiwać od inwestorów, żeby nie być posądzonym o zbyt niskie wymagania czy nierówne traktowanie przedsiębiorców.

Zmienią się przepisy o ZPI

Rząd, odpowiadając na te wątpliwości, przygotował projekt nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2024 r., poz. 1130 ze zm.), który niedawno trafił do Sejmu. Daje on gminom możliwość przyjęcia w formie uchwały zakresu umowy urbanistycznej. Kto chce skorzysta z tej możliwości i właśnie tę fakultatywność, adwokat Maciej Górski, Kancelaria Prawa Nieruchomości GPLF, ocenia negatywnie.

Zintegrowane Plany Inwestycyjne – dobre narzędzie, które wolno się przyjmuje. Dlaczego?

- Przyjęcie swoistych cenników, które pozwolą inwestorowi oszacować, że realizując inwestycję na podstawie ZPI musi doliczyć np. 1000 zł do metra kwadratowego byłoby dla niego pomocne w podjęciu decyzji i ułatwiło kalkulację czy warto iść tą drogą. Na szczęście są miasta takie, jak Kraków i Warszawa, które nie czekając na zmianę przepisów przyjęły, nie w formie uchwał, ale instrukcji prezydenta, takie ramy dla umów urbanistycznych, co powinno przyspieszyć procedowanie ZPI w tych miastach – mówi mec. Górski.

Gminy chcą mieszkań

Michał Leszczyński, straszy prawnik w Polskim Związku Firm Deweloperskich potwierdza, że takie instrukcje są dla inwestorów przydatnym narzędziem, ale przypomina, że na poziomie ustawowym warto otworzyć definicję inwestycji uzupełniającej. Dziś jest to katalog zamknięty, a dodatkowym utrudnieniem, tak dla gmin, jak i inwestorów jest wymóg, aby inwestycja uzupełniająca służyła inwestycji głównej. Podczas gdy, samorządom zależy by móc, na przykład, oczekiwać od dewelopera, by w ramach inwestycji uzupełniającej przekazał jej mieszkania w inwestycji, która nie ma związku z realizacją tego ZPI.

ZPI to dobre narzędzie dla gmin i inwestorów

Są jednak głosy, że doprecyzowanie przepisów w zakresie umów urbanistycznych nie przyspieszy zawierania ZPI.

- Elastyczność, jaką dziś dają przepisy samorządom i inwestorom jest zaletą tego narzędzia. Jeśli gminy będą przyjmować uchwały z zakresem umów, to na pewno opóźni się w nich przyjmowanie ZPI. A to jest bardzo dobre narzędzie, które pozwala realizować inwestycje mieszkaniowe, przemysłowe, usługowe czy OZE – uważa Anna Kornecka, radczyni prawna, była wiceminister rozwoju w rządzie Zjednoczonej Prawicy, współautora przepisów, wprowadzających ZPI.

Jednak zdaniem innych rozmówców DGP, jeśli nawet gminy trochę zwolnią, żeby przyjąć uchwały, to ostatecznie procedury dzięki nim przyspieszą.