Może nią być szkoła, przedszkole, park, droga czy infrastruktura techniczna. Strony uzgodnią to w umowie urbanistycznej. Czas pokazał, że te uzgodnienia są długotrwałe. Inwestorzy nie wiedzą czego się mogą spodziewać po gminie, gdyby zdecydowali się realizować inwestycję na podstawie ZPI. Z kolei gminy często nie wiedzą czego oczekiwać od inwestorów, żeby nie być posądzonym o zbyt niskie wymagania czy nierówne traktowanie przedsiębiorców.

Zmienią się przepisy o ZPI

Rząd, odpowiadając na te wątpliwości, przygotował projekt nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2024 r., poz. 1130 ze zm.), który niedawno trafił do Sejmu. Daje on gminom możliwość przyjęcia w formie uchwały zakresu umowy urbanistycznej. Kto chce skorzysta z tej możliwości i właśnie tę fakultatywność, adwokat Maciej Górski, Kancelaria Prawa Nieruchomości GPLF, ocenia negatywnie.

Zintegrowane Plany Inwestycyjne – dobre narzędzie, które wolno się przyjmuje. Dlaczego?

- Przyjęcie swoistych cenników, które pozwolą inwestorowi oszacować, że realizując inwestycję na podstawie ZPI musi doliczyć np. 1000 zł do metra kwadratowego byłoby dla niego pomocne w podjęciu decyzji i ułatwiło kalkulację czy warto iść tą drogą. Na szczęście są miasta takie, jak Kraków i Warszawa, które nie czekając na zmianę przepisów przyjęły, nie w formie uchwał, ale instrukcji prezydenta, takie ramy dla umów urbanistycznych, co powinno przyspieszyć procedowanie ZPI w tych miastach – mówi mec. Górski.

Gminy chcą mieszkań

Michał Leszczyński, straszy prawnik w Polskim Związku Firm Deweloperskich potwierdza, że takie instrukcje są dla inwestorów przydatnym narzędziem, ale przypomina, że na poziomie ustawowym warto otworzyć definicję inwestycji uzupełniającej. Dziś jest to katalog zamknięty, a dodatkowym utrudnieniem, tak dla gmin, jak i inwestorów jest wymóg, aby inwestycja uzupełniająca służyła inwestycji głównej. Podczas gdy, samorządom zależy by móc, na przykład, oczekiwać od dewelopera, by w ramach inwestycji uzupełniającej przekazał jej mieszkania w inwestycji, która nie ma związku z realizacją tego ZPI.

ZPI to dobre narzędzie dla gmin i inwestorów

Są jednak głosy, że doprecyzowanie przepisów w zakresie umów urbanistycznych nie przyspieszy zawierania ZPI.

- Elastyczność, jaką dziś dają przepisy samorządom i inwestorom jest zaletą tego narzędzia. Jeśli gminy będą przyjmować uchwały z zakresem umów, to na pewno opóźni się w nich przyjmowanie ZPI. A to jest bardzo dobre narzędzie, które pozwala realizować inwestycje mieszkaniowe, przemysłowe, usługowe czy OZE – uważa Anna Kornecka, radczyni prawna, była wiceminister rozwoju w rządzie Zjednoczonej Prawicy, współautora przepisów, wprowadzających ZPI.

Jednak zdaniem innych rozmówców DGP, jeśli nawet gminy trochę zwolnią, żeby przyjąć uchwały, to ostatecznie procedury dzięki nim przyspieszą.