Zmiana oznacza odejście od obowiązującego dziś mechanizmu wynikającego z art. 691 § 1 Kodeksu cywilnego. Projekt przygotowany przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii wprowadza zupełnie nową procedurę, w której kluczowe znaczenie będzie miała sytuacja finansowa osób pozostających w lokalu po śmierci najemcy.

Zniesienie automatycznego wstępowania w najem lokalu komunalnego

Obecnie, zgodnie z art. 691 § 1 Kodeksu cywilnego, w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu wstępują osoby, które stale zamieszkiwały z nim do chwili jego śmierci. Wstąpienie następuje z mocy prawa, bez konieczności podpisywania nowej umowy i bez badania sytuacji dochodowej czy majątkowej tych osób.

Projekt nowelizacji zakłada wyłączenie w tym zakresie przepisów Kodeksu cywilnego. Oznacza to, że po śmierci najemcy lokalu komunalnego nie będzie już automatycznego przejęcia umowy. Osoby, które chcą dalej zajmować mieszkanie, będą musiały przejść formalną procedurę i uzyskać zgodę wynajmującego – najczęściej gminy.

Zmiana ma charakter systemowy. Dotyka tysięcy lokali komunalnych w całym kraju i w praktyce oznacza koniec „dziedziczenia” mieszkań komunalnych w dotychczasowym kształcie.

Nowe warunki: brak innego mieszkania i kryterium dochodowe

Zawarcie nowej umowy najmu będzie możliwe wyłącznie wtedy, gdy osoba ubiegająca się o dalsze zamieszkiwanie w lokalu spełni określone kryteria. Kluczowe są dwa elementy: brak innego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego w tej samej albo pobliskiej miejscowości oraz odpowiedni poziom dochodów.

Czynsz w nowej umowie ma być ustalany adekwatnie do uzyskiwanych dochodów. Jeżeli średni miesięczny dochód gospodarstwa domowego w przyjętym ustawowo okresie – w przeliczeniu na członka gospodarstwa – przekroczy ustawowe progi dochodowe, wysokość czynszu zostanie ustalona zgodnie z nowymi zasadami obliczania podwyższonego czynszu.

Oznacza to, że osoby o wyższych dochodach, nawet jeśli otrzymają ofertę zawarcia umowy, zapłacą czynsz wyższy niż dotychczas. Mechanizm ten ma umożliwić bardziej elastyczne różnicowanie opłat w zależności od sytuacji finansowej lokatorów.

Trzymiesięczny termin na oświadczenie po śmierci najemcy

Projekt precyzyjnie określa obowiązki formalne. Osoba zainteresowana dalszym zamieszkaniem w lokalu będzie musiała w terminie 3 miesięcy od dnia śmierci najemcy złożyć wynajmującemu oświadczenie woli zawarcia umowy najmu.

Do oświadczenia trzeba będzie dołączyć:

  • deklarację o wysokości dochodów członków gospodarstwa domowego za określony okres,
  • oświadczenie o posiadaniu tytułu prawnego do innego lokalu lub domu jednorodzinnego, położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości.

Brak złożenia oświadczenia w terminie oznaczać będzie utratę możliwości ubiegania się o zawarcie umowy najmu. To istotna zmiana w stosunku do obecnych przepisów, gdzie wstąpienie w najem następuje automatycznie i nie wymaga podejmowania żadnych dodatkowych działań.

Sześć miesięcy na ofertę i ryzyko utraty mieszkania komunalnego

Po otrzymaniu oświadczenia woli zawarcia umowy najmu wynajmujący będzie miał 6 miesięcy na złożenie pisemnej oferty zawarcia umowy.

Jeżeli osoba uprawniona odmówi przyjęcia zaoferowanej umowy lub nie odpowie na ofertę w określonym terminie, roszczenie o zawarcie umowy wygaśnie. W praktyce będzie to równoznaczne z obowiązkiem opróżnienia zajmowanego mieszkania w terminie 6 miesięcy od dnia otrzymania oferty.

Projekt przewiduje również zasady przejściowe dotyczące okresu między śmiercią najemcy a zawarciem nowej umowy lub upływem terminu na opróżnienie lokalu. Od chwili śmierci najemcy do dnia zawarcia umowy najmu albo do upływu terminu, w którym lokal powinien być opróżniony, osoby pozostające w mieszkaniu będą wnosiły opłaty w wysokości czynszu, jaki byłyby obowiązane opłacać, gdyby stosunek prawny nie wygasł.

Oznacza to, że brak formalnej umowy nie zwalnia z obowiązku regulowania należności czynszowych.

Resort: mieszkania komunalne dla najuboższych

Resort rozwoju i technologii argumentuje, że zmiana ma wyeliminować problemy występujące w obecnym stanie prawnym. W praktyce zdarza się, że mieszkania komunalne są przejmowane przez osoby, które są w stanie samodzielnie zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe.

W obowiązującym stanie prawnym gmina nie może weryfikować sytuacji dochodowej i majątkowej osób wstępujących w najem z mocy prawa. To prowadzi do sytuacji, w której lokal komunalny pozostaje w dyspozycji osób o stabilnej sytuacji finansowej, podczas gdy osoby najuboższe – faktycznie potrzebujące wsparcia – oczekują na przydział mieszkania.

Projektowana nowelizacja ma umożliwić gminom realną kontrolę nad tym, kto korzysta z zasobu komunalnego. W założeniu lokale mają trafiać przede wszystkim do tych, którzy nie posiadają innego mieszkania ani domu i których dochody nie pozwalają na samodzielne zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych na rynku prywatnym.

Zmiana zasad dziedziczenia najmu lokalu komunalnego wpisuje się w szerszą debatę o efektywnym wykorzystaniu gminnego zasobu mieszkaniowego i o kierowaniu wsparcia publicznego do osób rzeczywiście znajdujących się w trudnej sytuacji materialnej.